[摘要] 7月以来，随着房地产企业再融资重启预期的不断升温，上市房企中已有宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份和中弘股份等多家公司因“筹划重大事项”而相继停牌。4日和5日两个交易日，一则房企融资将开闸的传闻更是引发了地产板块的强劲反弹。
7月以来，随着房地产企业再融资重启预期的不断升温，上市房企中已有宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份和中弘股份等多家公司因“筹划重大事项”而相继停牌。4日和5日两个交易日，一则房企融资将开闸的传闻更是引发了地产板块的强劲反弹。
在楼市宏观调控的大背景下，已有将近4年时间没有房地产企业在A股IPO或增发，此时放开再融资政策传递出哪些信号？其将对股市和楼市影响几何？
房企融资将有条件放开
记者了解到，目前，针对房地产上市公司的股权类和债券类再融资都已基本放开，并购重组、借壳上市等亦都可以操作。不过，正如证监会官方口径所说：证监会在审核中将征求国土资源部意见，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业再融资的大门依然关闭。
自2010年以来，作为房地产调控政策的一部分，房地产企业的上市、再融资和并购重组已经停滞三年多时间。近期，市场不断传出房地产融资放松的消息，引发股市动荡。早在6月底，就有媒体报道称，证监会将有条件松绑房地产融资。受此消息刺激，当日，房地产板块涨幅超过3%。
随后，证监会新闻发言人在6月28日的新闻通气会上回应说，根据2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。这意味着房地产融资将有条件放开。
证监会将启动审核程序
实际上，针对证监会的表态，市场解读并不一致，不少分析认为这是监管层对房地产融资开闸的否认。不过，据记者观察，与此前的表态相比，当前的官方口径已然发生较大变化。
早在2010年10月，证监会曾明确表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。之后，证监会内部发文，为配合国家房地产调控政策，对房地产企业的上市、再融资和重大资产重组一律关死。
在最近的表态中，证监会新闻发言人特别强调“在进行相关审核时”，这意味着证监会已经准备接收房地产企业的上市、再融资和重组申请，并启动已经暂停三年多的审核程序。与此前的口径相比，这实际上暗藏着房地产企业融资政策的重大转变。
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融资开闸将始自上市公司
据记者判断，房地产融资开闸将先从上市公司开始。由于IPO仍处于暂停状态，何时重启仍未有定数。不过，上市房企的再融资和重组却没有太多障碍。
进入7月份以来，已有多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌，包括宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份、中弘股份、荣丰控股等。如此密集地停牌让人不得不猜测：不止一家上市房企在酝酿再融资或重组事宜。而有确切消息表明，已经有企业在就重组之事与监管层进行沟通。数据显示，截至目前，按证监会的行业分类，我国房地产板块上市公司有152家。分析人士认为，有条件放开融资等于是对房地产企业打开了融资的正门，有利于防范房地产企业的融资风险。
再融资将刺激地产股估值修复
市场普遍认为，房地产企业再融资一旦重启，地产板块将迎来持续反弹行情。中投证券房地产行业分析师李少明表示，放开房企再融资应是针对大量房企借道海外上市及调控市场化所作的政策调整，这将有利于板块业绩的释放和反弹的持续。
多家机构认为，放开再融资将对房地产企业获取资金形成实质性利好。长期来看，再融资放开有利于优势企业的长期发展，进而提高行业集中度，龙头和优质成长企业的估值有望得到修复。
申银万国也发布报告称，再融资将刺激地产股估值修复。在7、8月份销售缺乏亮点、而龙头公司估值仅有7倍左右的情况下，再融资重启将可能成为地产板块股价表现的主要催化剂。前期扩张快、负债率较高的成长型公司，以及已经上报过股权/债权融资预案、股东资源丰富的公司，有保障房或一级开发业务的公司可能将更早受益。
房企融资开闸与房地产调控并不相悖
在“国五条”实施已过百日，房地产市场初显平稳，而房价始终坚挺，土地市场“地王”频出，楼市调控压力依然较大的大背景下，市场对房企再融资开闸的担心是将释放出楼市调控的“拐点”信号，使近几年的调控成效前功尽弃。
绿地集团董事长张玉良认为，短期内，房地产企业融资后可能会推高地价、房价；但长期来看，房价最终是由供需关系决定。放开融资后，房地产企业获取资金，增加投资，反而有利于扩大供给，进而平抑房价。不仅如此，开发商资金不再紧缺后，除了增加居住地产供应外，还会开发产业地产和城市设施配套服务的地产项目，对经济发展有积极推动作用。
业内人士称，房企融资开闸与房地产继续进行调控并不相悖。“近年来，业内一直呼吁，未来房地产调控应在加强落实现有短期政策的基础上，着重进行中长期政策制定，建立房地产调控长效机制，更多地用市场化手段而不是行政手段来调控。有条件地放开房企融资政策，就是弱化行政干预，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。”
“该放的权力坚决放开放到位，该管的事必须管住管好。”专家认为，楼市调控应当有进有退，行政化的调控手段应逐步退出，在房地产融资、开发、销售等环节应尽量减少行政干预，实现市场化运作。同时，住房信息联网、不动产登记、房产税等长效机制也应适时启动，从土地、金融、财税等方面继续进行灵活调控。在完善的机制保障下，逐步增强市场的调控作用，从“堵”变“疏”，从注重行政手段，到更加市场化，注重供给。
房企融资开闸是市场化改革的题中之义
中国农业银行高级经济学家何志成发现，各家商业银行上半年基本没给房地产企业贷款，但房地产企业的资金到位率却名列前茅。数据显示，上半年房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长了32.1%，二季度增速比一季度还高了2.8个百分点，比上年同期高了26.4个百分点。这中间，大量资金来自影子银行。
新华社发表新华财评指出：房地产企业通过信托、民间融资等渠道获取资金，极大地助推了社会融资成本，增加了融资风险，不仅不利于房地产市场的健康发展，还影响了社会金融秩序。有条件放开房地产企业融资，让优质的房地产企业公平地享有正常融资渠道，是从行政化管制向市场化的管理转变，体现了市场化改革应有的题中之义。
当然，融资开闸之后，监管层应当把好审批关，对存在国家调控政策中规定的违法违规行为的企业不予批准，并对市场从严监管，把有问题的企业挡在门外，让真正有需要的优质企业从中受益。
近日发布的国务院办公厅《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》提出，要严格防控房地产融资风险。让房地产企业融资正常化，打开融资正门，尤其是通过资本市场进行直接融资，正是完成我国金融发展构想的重要一步，将有助于规范房地产企业的融资行为，让其融资更加透明，降低融资风险，也有利于建立房地产市场稳定健康发展的长效机制。
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61份上市房企
中报预告超四成预喜
据Wind资讯统计，截至7月18日，A股房地产板块已有61家上市房企发布2013年中报业绩预告，其中，29家上市房企中报业绩“预喜”，占已发布业绩预告上市房企总数的47.54%；20家上市房企中报业绩“预亏”，占已发布业绩预告上市房企总数的32.79%。
值得关注的是，中报业绩“预喜”的上市房企梯队，仍旧由“万保金招”等大型房企领衔；而在“预亏”的队伍中，则多由中小型房企“垫底”。
在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，大型房企得益于融资渠道、资金实力等有利因素，可以充分享受到供不应求，即外来人口持续增加，住房、商业地产、投资等需求拉动的市场福利。中小房企则倍感压力，受到楼市调控的冲击，资金链承受巨大压力，加之经营管理不善等因素，很多小企业面临兼并收购的命运。
韩长吉认为，由于国内宏观经济景气度下滑，中央明确提出调结构盘活存量，房地产市场也面临结构的调整和市场增量的调节，盘活房地产市场存量，打破供求失衡的格局，将成为未来调控的重点。随着金融系统的收紧、美国QE政策的退出，中小房企融资难度和成本将增大，优胜劣汰不可避免，行业集中度将进一步提升。
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