东莞楼市五月热度不减 刚需产品供应主导市场

五一开盘项目在后市陆续签约，楼市将再迎一波成交高峰。

临近五一或五一期间，东莞有十几个项目集中开盘，同时还有不少项目推出一口价或特价单位。尽管市场成交分歧较大，但其中不乏一些热卖项目，据市场监测反馈，如万科·金域国际去化173套，怡安皇庭卖了90多套，江南城(小区网论坛)售了70多套，地标广场成交近90套……再加上其它楼盘在五一的累积成交将会在后市陆续进行签约，届时东莞楼市将会迎来一波成交高峰的行情。热销项目的集中签约将会给市场带来巨大的成交量，引发楼市持续升温。

后“五一”仍有不少项目开盘，东莞楼市热度将不减。

“五一”前不少楼盘都表示会在黄金假期期间推出，但是相当部分楼盘却只是开放销售中心或者样板房而已，甚至有些楼盘都没有亮相。节后，这些“犹抱琵琶半遮面”的项目将继续加大推广力度积极储客，然后陆续开盘，抢占“后五一”楼市制高点。根据东莞中原研究部监测数据显示，这些楼盘集中于南城、大朗、塘厦、寮步等热点镇区，且以中高档楼盘为主。如南城的御花元·天珺湾，主推380-1000㎡的湖景别墅，莞城的龙光君御旗峰加推260-315㎡大平层豪宅洋房，虎门的长堤1号推270-310㎡别墅产品，寮步的宏远御庭山推180-210㎡的联排别墅、280㎡双拼别墅。但这些项目推售的产品以高总价的大户型为主，走量或有一定的困难。而大朗的松湖国际和万荟时代同在4月29日开放样板房，其产品结构相近，地理位置相邻，将在区域内引起一番营销暗战。塘厦的金海怡景花园预计五一后推售80-100㎡的洋房，虽然区域内有万科、碧桂园、中信等大牌房企云集，竞争激烈，但是其清晰的产品定位迎合当前的主流刚性需求或能抢客大战中分一杯羹。

此外，五一期间有近15个项目处在认筹阶段，部分项目节后将继续储客，部分项目则进入解筹阶段，也会推高节后楼市成交。

各镇区别墅产品蓄势待发，库存去化竞争压力高企。

进入二季度，开发商在大面积的改善型产品的推广力度也明显加大，尤其是别墅项目。据不完全统计，“五一”假期，有接近15个的别墅楼盘蓄势待发。其中不乏一些全新的身影，如其中寮步的宏远御庭山、麻涌的大步花园三期、南城的御花苑·天珺湾、桥头的宝安山水江南，受它们影响，东莞的稀缺独栋别墅供应大幅增加。节后将有常平的金田花园新开售233-502㎡的临湖别墅，万江的富通圣堤雅开卖220-300㎡的联排别墅，沙田的碧桂园柏丽湾推售345-1034㎡的双排别墅，大岭山的莲湖山庄新开300-1000㎡的独栋、叠加别墅。塘厦的银湖山庄也在加推200-530㎡的联排与独栋别墅。未来二季度各镇区别墅产品扎堆上市，再加上4月高企的别墅库存，别墅销售竞争压力增大，为求出货，别墅项目势必在营销推广上推陈出新吸引眼球或给出足够诱惑的优惠力度。（来源：东莞中原研究报告）

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五月买房前的心理准备

五月是全年楼市传统销售旺季，新品扎堆上市是必然的，面对满目玲珑的产品，购房者在挑选和买房中应该注意些什么呢？

1、对楼盘价格作好心理准备

目前楼市价格处于不断的波动过程中。在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少，根据该总价，您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。

其次，对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后。这也要从两个方面来进行判断。

(1)如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价的因素。

(2)如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内，主要为如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。

最后，楼盘价格受外部因素影响较大，虽然目前东莞房价呈上涨态势，但也不排除个别楼盘会有下跌的情况出现。因此，消费者购房前一定要端正心态。

2、对购房区域作好心理准备

通过步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。

3、对自己的偿贷能力做好心理准备

如果您准备一次性付款，那么还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出，这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。

据财务专家建议，住房贷款占家庭总收入的30%以下，否则会影响生活品质。

4、对购房风险做好心理准备

由于目前的法制尚不健全，房产市场尚不规范。购房置业是一个非常复杂的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为目前开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。因此，购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。

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五月买房四步走助您买好房

一：作好规划，切勿花钱受累

首先，明确购房目的，工作，居住，还是投资？其次，明确购房资金准备程度，这笔资金的数额，决定了在以后买房中的一切重要行为。买总价多少钱的房子？面积要多大？打算向银行借多少钱？月供可以承受多少？打算供多少年？这些都是在选房前必须共同做好的功课。

量力而行，明智计划，切勿用尽积蓄还负债累累；选择合适的还款方式；

二：明确目标，耐心选房

选房时应注意：如果是夫妻买房，应综合考虑夫妻双方的工作地址，购房地段的选择中应尽量满足双方上班的顺畅程度；查阅相关资料了解选定区域的城市规划以及房产增值潜力，尤其是未来的交通规划一定要慎重考察；向身边专业人士或专业顾问机构咨询区域相关信息；通过各种途径了解选定区域正在销售的房产项目或即将上市销售的房产项目；电话咨询选定项目的价格、具体位置、户型等信息，做好各选定项目之间的对比，选定目标项目；

三，实地考察

实地考察是购房中最为重要的一环。在这一环节中要注意：不要一味相信售楼人员提供的信息，一定要做到眼见为实。例如：到公交站、地铁站的距离要亲自步行测量；如果自己拥有私车，一定要对自家车路线进行实地勘测；选中的楼盘为主体结构已经完工的项目；

四，签订认购书

经过了实地考察，确定自己准备购买的楼盘，不要当天就急于签订认购书，千万先回家冷静分析，多咨询一下身边的专业人士再作出购买决定。签订认购书的同时要保留好购房过程中项目销售人员提供的一切书面资料，包括楼书、报纸广告等信息。

购房合同签订要仔细

在选好自己心目中的房源之后，如果是全款买房，程序就简单许多了，基本上在确保买卖合同上没有问题之后，签字按手印即可。

关于购房合同，大多数购房者都是“不专业”的，也很难在短时间内专业，长达数十也的购房合同往往在交了定金之后，付首付款时才能看到，那时所有条款基本上是板上钉钉，开发商所拟的合同除房号、户型、面积之外，其余的每一位购房者的都是一样的，对于购房者而言，几乎不可能跟开发商签订有针对性的合同。

据记者了解，不少购房者在签订购房合同时根本来没细看过合同的相关条款，仅仅只是在置业顾问的指引下看了几个“重要”的地方，然后全程签字按手印2、30个。一阵手酸过后，合同就宣告签订完毕。在此，记者提醒广大购房者，在购房之前一定要尽可能多的，全面的了解房源信息。如产权是70年住宅还是40年商业、公摊多少、物业费多少、水电气如何收费、是否送面积、交房时间等等。

对于大多数购房者而言，都会选择贷款买房，如果选择贷款买房，则还需要办理相关证明与手续，如果采用公积金贷款，则相关才手续则要更多一些。全款购房这需要相当的财力，建议大家根据自己的实际情况量力而行。下面，记者将详细解读商业贷款买到与公积金贷款买房的相关流程。

办理住房贷款，可以选择纯商业贷款，公积金贷款或者商业与公积金混合贷款。办理任何一种贷款都需要有良好的信用记录，一帮情况下，纯商业贷款不良记录不能超过3次，公积金贷款则不能有不良记录。在这里记者也要提醒广大打算按揭买房的购房者，平时一定要记得按时还信用卡，以免留下不良记录，影响后期买房的贷款。

办理贷款需要准备的资料与证件较多，通常置业顾问与银行办理贷款人员会列表资料清单，购房者只要照单准备即可。办理贷款相关手续与签订购房合同，一般在缴纳定金一周内进行，因此购房者有充分的时间去准备相关资料。

选择何种贷款方式，贷多少年，则要根据自己的实际情况进行综合评估，通常情况下，月供不超过收入的50%的情况下，都能顺利办下贷款。

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商业贷款流程

个人住房商业性贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式)。

住房商业性贷款应该准备的资料：

以下列举了中国建设银行关于个人住房商业贷款要求提交的材料。各个银行的规定都大同小异，购房者在申请贷款时应当参照贷款银行的具体规定：

1、个人住房借款申请书。

2、身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国内地有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件)。

3、经办银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料。

4、合法的购买(大修)住房合同、协议及相关批准文件。

5、抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款银行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书。

6、保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。

7、建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券。

8、借款人用于购买(大修)住房的自筹资金的有关证明。

9、房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)。

10、如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等。

11、贷款银行规定的其他文件和资料。

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按揭贷款流程:

1、借款人填写《借款申请书》并提供必须的资料;

2、贷款行对借款人的资信状况和资料进行审查，在三周内正式答复申请人;

3、贷款行同意贷款的，借贷双方签订借款合同。并视贷款担保方式，同时签订抵押合同或质押合同、保证合同;

4、根据国家和当地的法律法规，以及建设银行的规定，办理房产保险、抵押登记或合同公证等手续;贷款行按照合同约定发放贷款。

〈1〉什么是住房公积金贷款：

缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人;准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。

〈2〉贷款条件：

a、具有完全民事行为能力;

b、所购、建房屋，属国有土地上具有完全产权的房屋;

c、以所购、建房屋作抵押;

d、售房单位同意提供阶段性担保;

e、具有稳定的经济收入，有能够按时偿还贷款本息能力;

f、无不良信用记录、个人信用良好;

g、同意办理抵押房屋财产保险。

组合贷款

〈1〉什么是个人住房组合贷款：

个人住房组合贷款，是指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金，在申请按揭贷款的同时，向银行申请个人住房公积金贷款。在购买商品房时，既有个人住房公积金贷款也有银行按揭贷款的，便是“个人住房组合贷款”。(个人住房组合贷款,申请住房公积金贷款不足以支付全部购房款的借款人，可同时向银行申请住房按揭贷款，二者的组合方式即为“个人住房组合贷款”)。如购买高档住宅，须贷款50万元，而省公积金管理中心规定公积金贷款39万元。这样的话，你剩余的11万元将使用商业贷款，同时利息也不能享受公积金贷款的利息。

〈2〉组合贷款流程：

a、贷款申请阶段，借款人需向市住房公积金管理中心和银行分别报送申请材料。

b、签合同时，借款人需分别与市住房公积金管理中心和银行签订《借款合同》，并办理公证手续。

c、还款时，借款人应同时在还款转帐卡和银行存折上存款，分别偿还住房公积金贷款和商业贷款。

d、组合贷款的其他手续同公积金贷款。

在办理好购房合同、住房贷款之后，对于购房者来说，是等待或长或短的交房日期。

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