[摘要] 农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通是否真可视为小产权房松绑？东莞小产权房目前命运如何？东莞商品房市场又是否会受到相应的影响？带着这些疑问，记者近日对东莞的小产权房进行了调查。
2013年1月，深圳市政府宣布，原深圳农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通。政策的出台，被不少人看作是集体用地可能可以入市流通，小产权房将松绑，很快深圳市龙华、大鹏、光明等区域小产权房价格呈现上涨趋势，不同地段、不同楼层均出现了不同程度的价格上涨。
【实地探访】小产权房照常销售
虽然专业人士均表示深圳“土改”并不是为小产权房松绑，小产权房依然不允许入市流通，但这一政策的发布，依然为深圳的小产权房销售注入了一剂兴奋剂。与深圳紧邻的东莞，在前几年小产权房开发销售也曾风靡一时，如今东莞的小产权房又会出现怎样的影响呢？
3月初，记者走访了东莞小产权房开发较集中的万江发现，仍有一二手的小产权房在卖。在万江岳翠园(小区网论坛)，记者看到，这个小产权房小区的居住入住率相当高，大部分住户的阳台上都有晾晒物，可看出房屋并非空置。记者随机采访了几位小区住户，大家均表示小区的入住率达到了95%以上。而万江龙湾雅苑(小区网论坛)和桃园·又一居这两个体量相对较大的小产权房项目，入住率也并不低，尤其是龙湾雅苑，很多单位都已入住，周边还有肉菜市场，生活气息浓厚。
“有自己买了自己住的，也有买了后出租的。”岳翠园的一个住户告诉记者，虽然这些小产权房售价不高，但租金却并不低，岳翠园的三房单位，月租金也可达到1500元/平方米。“我有早年就来到东莞的同事都在后悔，2005年他曾看过坝头的一个小产权房，那时的价格才800多元/平方米，就因为没产权，他怕自己投入的钱收不回来，没敢买。没想到2011年，东莞小产权房都卖到3000元/平方米了。”这位不愿意透露姓名的住户对记者说，现在万江不少小产权房小区都规模不小，想来被征也不是那么容易的事。小产权房虽然没产权，但胜在价格比较低，自己住，或者买来出租，似乎都不错。“不过现在想这些也晚了。”这名住户说，现在万江大部分的小产权房小区都已经没有房源了，想买只能是买二手的，二手的小产权房比当年的售价也涨了不少，如岳翠园一套两房单位要卖到30多万元，三房单位则卖到40万元以上。
【影响】对商品房市场未形成冲击
即使比当初的售价涨了不少，但相对于商品房而言，小产权房的价格仍颇具吸引力。面对小产权房或松绑的消息，小产权房是否会对商品房销售造成影响？对记者的这一疑问，发展商和行业人士明确给出了否定的答案。
“从深圳的政策来说，首先根据深圳的土改政策，即使允许深圳市区集体建设用地当中的工业用地上市流转，这个用地也同样是要经过挂牌出让的流程，一旦挂牌出让，小产权房开发土地成本低廉的优势就已经失去了。而工业用地如果想改商住用地，也不是企业想改就能改的，只能是因政府规划发生变更土地性质才可能更改。而通常情况下，政府会将工业用地收回再重新出让，或者企业在补交地价后更改。”一位资深从业人士对记者分析说，小产权房售价之所以有优势，最主要就在于其土地成本低。而土地入市流通，不仅不是为原来的小产权房松绑，反而会使后期这一类房产的可开发空间减少。
东莞市富通铸创房地产开发有限公司常务副总经理姜沣桐则对记者表示，不同于前几年小产权房开发销售风靡一时，现阶段小产权房的销售已经越来越少，对商品房市场的影响可以说是十分有限。而即使小产权房仍有开发销售，对商品房市场影响也不大。这主要是由于市场发展越来越成熟，置业者也越来越理性，小产权房的开发者在实力和开发水平上十分有限，商品房与小产权房之间的品质差异明显，商品房市场在百花齐放的竞争格局中开发品质越来越高，理性的置业者最终还是会选择开发品质高的商品房。另一方面小产权房的权益毕竟比较难有保障，更多置业者自己会去权衡利弊后选择商品房。
至于深圳置业者对小产权房松绑的预期是否会影响到东莞近深片项目的销售，塘厦和凤岗项目相关负责人均告诉记者，从目前销售情况来看，近深片各大项目销售并未出现明显变化。一项目负责人表示，相对于东莞的房价而言，深圳的小产权房也并不具价格优势。而小产权房的劣势是产权得不到充分保障，因而深圳的这一土改政策对东莞楼市的影响微乎其微。
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深圳“土改”小产权房借势涨价
1月18日，深圳作为首批土改细化实施方案的“1+6”文件正式公布。该系列文件首次提出允许深圳市区集体建设用地当中的工业用地上市流转。这意味着村委自己对集体工业用地进行清理拆除后，便可以在土地交易中心直接挂牌出让，直接绕过了政府这道征地手续。
这一文件很快被深圳的从业者认为是小产权房松绑的一个先兆，深圳市龙华、大鹏、光明等区域的小产权房价格呈现上涨趋势。更有业内人士大胆解读，最终会有一部分流入市场的工业用地变性成商业或住宅用地，先让工业用地流通，是为以后变性做准备和铺垫。
随后，有专家表示，所谓政策可能为小产权房松绑是小产权房的销售人员利用了这样的说法在大肆售卖自己的房子，甚至上调价格。专家表示，集体土地入市之后，深圳集体土地将成为商品房开发土地的一类，为此小产权房的开发空间可能会减少。业内人士也提醒消费者，投资小产权房仍需谨慎。
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日前，深圳集体土地入市改革，导致购房者心理预期发生变化，龙华等区域的小产权房借机涨价，在这种形势下，东莞近深片区的楼市是否会受到影响等问题也备受业内关心，记者特意邀请了两位资深地产研究人士来共同探讨。
【探讨嘉宾】
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁
瑞峰置业总经理 陈强
东莞日报：深圳集体土地入市改革施行之后，对深圳楼市有何影响？
宋丁：政策对市场的影响是一个潜移默化的过程，它不会反应得这么快。而且此次深圳政策创新，主要是针对城镇化过程中存在“部分土地权益有争议，政府拿不回，集体用不了”的历史遗留问题。同时，改变部分深圳原农村集体经济组织继受单位将土地用于低端厂房建设、廉价出租的现状，以期盘活土地资源，为深圳转型升级腾出更大空间。说白了，这些土地是用于工业项目，而非住宅用地，所以短期内不会对楼市造成太大的影响，但在客观上还是会给购房者一个预期。
虽然有些地方由于购房者的心理预期发生变化，而导致小产权房的销售火热、价格上涨，但我只能说这些人想得太多了，政策的初衷并不是为了小产权房的解套。
东莞日报：深圳集体土地入市政策的实施，导致很多人去买小产权房，是否会对东莞近深片的楼盘销售造成一定的影响？
宋丁：可能会有一点影响，因为两者挨得比较近，但影响不会很大。据我所知，东莞近深片的很多楼盘都在一定程度上依靠深圳市场，不过他们依靠的是深圳投资客，而不是这些小产权房的购买者。
另外，深圳小产权房涨价，可能会使近深片的一些楼盘产生涨价的冲动。毕竟你龙华的小产权房都涨价了，那我作为正经的商品房是否也应该涨价呢？不过，是否真的涨价还另说，毕竟这只是一段时间风潮，还要看今后对市场的影响，开发商一般都是很谨慎的。
陈强：深圳的小产权房早就存在了，这些年也并没有看到它对东莞近深片楼市的影响。而且此次深圳土地新政策与小产权房并无关联，“小产权房可以转正”也没得到明确证实。
个人以为，很多深圳人去买小产权房，与东莞近深片楼市并没有什么联系。深圳人到东莞来买房，他不可能跑这么远来自住，一定是来投资坐等的；深圳人买深圳的小产权房，绝大多数都是为了自住，因为他们买不起商品房，所以才会退而求其次去买小产权房，这些买小产权房的人基本上是没有钱来东莞投资买房的。所以说，深圳小产权房市场与东莞近深片楼市是不一样的两个市场。
东莞日报：深圳的政策如果在东莞施行，会不会拉低商品房价格？
宋丁：这个政策主要是鼓励集体工业用地上市交易，并不涉及到土地性质的大规模转性，提高城市产业用地的供给，盘活存量土地资源。即便是在东莞实行，只要不涉及土地转性，就不会对商品房市场造成冲击。即便是一部分流入市场的工业用地变性成商业或住宅用地，只要不是大规模的商住土地入市，急剧增加商品房的供应量，也不会拉低商品房价格。
陈强：先不说这个政策会不会导致小产权房转正或者小产权房成交攀升，我早已说过，小产权房和商品房是两个市场的关系。即使小产权房转正了，也不意味着那时的小产权房还是现在的这个价格。小产权房与商品房的价差之所以这么大，主要是商品房的成本中土地出让金比例较大。小产权房转正后，也还是要缴纳土地差价以及其他各种税费，届时小产权房的价格就会与商品房差不多了，不存在拉低商品房价格的问题。
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