[摘要] 对广大的东莞房地产开发商来说，这无疑也是一个令人振奋的利好消息。而2013年1月以来，东莞、昆山、金华等多地陆续收紧公积金贷款政策，引发业界关于楼市调控政策加码的猜测，有猜测直接指向——全国两会将是楼市调控的分水岭；2月20日，国五条出台……除去政策加码的压力，开发商们还在思考着一些尖锐的问题，譬如
自1998年住房体制改革伊始，中国房地产行业快速发展经历了“黄金十年”，经过社会发展与房地产市场四年的起伏变化，房地产行业将再度迎来另一个“黄金十年”。
对广大的东莞房地产开发商来说，这无疑也是一个令人振奋的利好消息。而2013年1月以来，东莞、昆山、金华等多地陆续收紧公积金贷款政策，引发业界关于楼市调控政策加码的猜测，有猜测直接指向——两会将是楼市调控的分水岭；2月20日，国五条出台……除去政策加码的压力，开发商们还在思考着一些尖锐的问题，譬如在东莞这个城镇化水平已超过88.6%的城市里如何抓住新黄金十年的发展契机，制定怎样的科学应对举措，等等。
为此，房天下特别策划“借城镇化东风 房地产新黄金十年到来？”大话地产活动，诚邀东莞各大业内与投资者共同探讨如何抓住新黄金十年发展机遇期，畅想应对举措，共同探索机遇期中的发展之路。
出席今天房天下大话地产论坛嘉宾有东莞房地产协会秘书长陈骏良； 中原地产策略研究中心总监车德锐； 世博集团营销总监叶伟强； 世博集团营销经理张广清； 东莞市沿海丽水佳园开发有限公司总经理曹永峰；
尚峰集团综合部经理吴俏芳。在经过多方的交流，业内达成较为一致的看法：普遍看好东莞房地产市场、普遍认为新政对东莞影响并不大、重视品牌建设和2013年开发商应定价需理性谨慎。
普遍看好东莞房地产市场
陈俊良：东莞城镇化还没走完 下一个“黄金十年”将来临
在大话地产论坛上，陈骏良分析道，东莞房地产经历十年发展历程，现在的城镇化很成熟，已经差不多到尾声，而国家才现在提出。毫无疑问，东莞城镇化是走在最前面的，当然深圳也还可以，但没有那么明显，毕竟农村人口还很多。东莞原来农村人口差不多一百万，现在加城市户口，就没有分东莞是城市户口还是农村户口，反而东莞未来十年标准整个房地产市场，不是从农村走向城市的城镇化，主要瞄准外来人口，在东莞打工的一千万人，即新莞人，他们是未来十年推动东莞房地产建设的巨大需求。
但不置可否，东莞的城镇化还没有完全走完，下一个“黄金十年”即将来临，结合抓住城镇化的机遇，科学应对接下来的黄金十年。
曹永峰：东莞楼市相对健康 未来走势平稳
对于东莞楼市未来走势如何，曹永峰认为：“很难预测，其实就是波动，好了就打一下，不好了就扶一下，应该是平稳的。东莞的房地产没有泡沫，这样的情况下才可以差一点扶一下，好一点压一下。对于东莞的房地产来讲，最荣幸的是这个市场是健康持续的，小幅上涨的市场，为什么大幅拿地，从拿地的角度来讲是有一点热的，不知道他们开发的节奏怎么样？就看今年供应的情况，太热可能会压一下，2013年应该不会比2012年差，2012年年初的时候，我们都很忐忑，我们用的政策都是有点拼了的感觉，能用的招数都用了，到现在为止，我们感觉没有必要这样，慢慢恢复对市场的信心，我对2013年的判断应该是不错的，东莞的市场是一个非常分散的，不是一个集中的市场，也不是说一两个政策或者一两个事件就能够造成大起大落的情况，按照自己的片区来搞，我那个片区就那几个楼盘，哪个地方爆发了，对我们的影响也不大我觉得东莞的日子还不错。 ”
吴俏芳：看好东莞房地产市场
今天的房天下大话地产论坛很高兴邀请到了尚峰综合部经理——吴俏芳。吴经理表示尚峰在东莞41个项目，之前一直在内地发展，之所以会选择在东莞，是因为对东莞有信心。“我觉得在东莞处于珠三角的位置，在广州跟深圳两个一线城市之间，在它们两个之间的空间就是我们的洼地，所以我们就选择了东莞，对未来东莞房地产也是看好的。”
在大话地产论坛上，吴俏芳对东莞房地产未来的发展还是很有信心。“在2012年我们东莞的销售相比隔壁的两个城市，其实也还不错，去年年底销售量稳步的上升，我感觉2013年也是钢需的一年，90后的人也可以消费了，对于房子的需求，我觉得2013年的销量应该保持在2012年的基准数稳步上涨。”
曹永峰：东莞楼市相对健康 未来走势平稳
对于东莞楼市未来走势如何，曹永峰认为：“很难预测，其实就是波动，好了就打一下，不好了就扶一下，应该是平稳的。东莞的房地产没有泡沫，这样的情况下才可以差一点扶一下，好一点压一下。对于东莞的房地产来讲，最荣幸的是这个市场是健康持续的，小幅上涨的市场，为什么大幅拿地，从拿地的角度来讲是有一点热的，不知道他们开发的节奏怎么样？就看今年供应的情况，太热可能会压一下，2013年应该不会比2012年差，2012年年初的时候，我们都很忐忑，我们用的政策都是有点拼了的感觉，能用的招数都用了，到现在为止，我们感觉没有必要这样，慢慢恢复对市场的信心，我对2013年的判断应该是不错的，东莞的市场是一个非常分散的，不是一个集中的市场，也不是说一两个政策或者一两个事件就能够造成大起大落的情况，按照自己的片区来搞，我那个片区就那几个楼盘，哪个地方爆发了，对我们的影响也不大我觉得东莞的日子还不错。 ”
1月东莞楼市取得漂亮的“开门红”， 但2月市场即将转入“低谷”。据东莞房天下数据监控中心统计，2月东莞楼市预计有12个项目加推或开盘，与1月推出的29盘相比，出现大幅下跌的情况，跌幅高达58.6%。点击查看详情>>>
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重视品牌建设 未来是品牌房企的天下
车德锐：东莞本地开发商品牌打造意识薄弱 品牌建设需走专业化的线路
对于品牌效应，车德锐认为东莞本地开发商品牌打造意识薄弱。“本土开发商在品牌打造方面意识不是太强，也不知道品牌内涵和建设是什么。他们认为品牌就是把一个项目做好了，口碑好了就是品牌，其实口碑不是品牌，真正的品牌建设是比较系统的东西。应该多向一些品牌学习，看看品牌的塑造和提升是怎么做的，这条路还有很长。”
如何才能做好品牌建设呢？车德锐认为：“项目品质要有好的口碑，就要有全面贴心的服务，同时要有自成体系的东西。万科讲究精细化营销，从客户定位到产品设计，营销都会走精细化道路，走品牌化、专业化的线路。现在很多本地的开发商，譬如光大也在沉淀，在客户管理、服务、产品线的设计、日常营销口碑，甚至做了万科汇的东西，我做局外人的观察，我自己感受到市场品牌远不是那么简单。”
陈俊良：房地产品牌竞争的趋势已经越来越强
陈骏良说，房地产品牌竞争的趋势已经越来越强，在东莞已看到大的房企的影响力，包括央企、上市公司，都已很大部分进驻东莞，本土开发商也不是没有实力，有些也是有品牌和实力的，未来是真正有品牌、有实力的开发商来占领市场的，东莞市场准入门槛不高，很大地块推出不会很多，也会存在开发商百花齐放，销售量大的楼盘是集中在品牌房企，其他是做一些小房，或者发展空间没有那么大，结构性的改变会越来越明显。
房地产企业未来生存之路在哪?陈骏良认为，小企业生命的空间确实越来越难，船小好转弯，船大难转弯。小企业也有小企业的灵活性，做小的楼盘，做几万个平方，卖完了停一下，市场好就再拿地。大的品牌开发商不可以停，市场好就要拿地，要继续做下去，每一年都有任务，一定要加上去，小企业可以看着市场做，市场好就做多一些，市场不好就做小一点，速度因市场的变化做调整，小的开发商在融资能力各方面没有大开发上容易。就算同一个地点，隔两三米，万科小的私人企业，小的房企，同样做一个楼盘，价格比别人低一两千块，品牌效益，女孩子买东西也会觉得几百块钱跟几万块钱的东西肯定不一样，这就是品牌效应，大家差不多这样?品牌就是这样，因为它有品牌，创造品牌非常重要，所以一分为二。
叶伟强：营造良好的购房环境是开发商的考虑方向
“关于品牌的塑造，我从业这么多年来，一直都有研究。”在主持人谈及到品牌效应的时候，叶总监表现出了较大的兴趣，并分析为什么一直以来本土开发商不太重视品牌的塑造。“主要还是由于制造业城市造成的，这几年外地开发商包括保利、恒大、万科等等进驻东莞以后，东莞的客户慢慢发现差异，无论是产品服务还是涉及配套，而且这些感受慢慢形成他的一种概念，最后形成他消费的行为。”叶伟强认为营造出的购物环境是否能让人感觉到轻松，这是未来东莞开发商值得考虑的一个方向。
吴俏芳：注重细节 做好品牌优化
吴俏芳认为，对发展商而言品牌是很重要的。“我觉得东莞人做事有一个比较好的地方，就是比较踏实，他不张扬，但是很踏实，如果作为我们发展商的角度，怎么样可以建立一个自己的品牌，我们觉得从规划到建房到外包装，每个环节都做的比较细，让每一个客户买到我们的产品会感觉使用很好，外观也好，比较人性化的设计，不要浪费。 ”
“因为产品会说话，我们会相信，很多人觉得发展商可以赚很多钱，现在的发展商跟过去的十年不一样，真的一步一个脚印的走过来，更重要的要反映产品上面，所以我们会注重细节。”吴俏芳表示，因为知道细节的重要性，所以她们会做得更细致，做好品牌优化。
1月东莞楼市取得漂亮的“开门红”， 但2月市场即将转入“低谷”。据东莞房天下数据监控中心统计，2月东莞楼市预计有12个项目加推或开盘，与1月推出的29盘相比，出现大幅下跌的情况，跌幅高达58.6%。点击查看详情>>>
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普遍认为新政对东莞影响并不大
车德锐：东莞楼市受政策影响较小
近期出台的公积金新政策，对东莞楼市产生了何种影响呢？车德锐分析道：“从春节后几个礼拜的数据看来，东莞楼市没有出现受到政策影响的迹象，反而看到节后持续成交态势非常明显。从客户一线反馈来看，客户的预期仍没有改变。想买房还是可以现在出手，意味着入市积极性和意愿比较强。对于房价的接受度也
是比较高”。车德锐认为大部分东莞购房人群对政策关注度也不会太高。并且认为影响东莞楼市成交的主要因素是供应，而不是政策。
而“新国五条”出台，车德锐认为中央是为了承认2011年以来，出台一系列调控政策有取得成效。在2012年由于政策面比较平静，一些市场平稳，一些市场开始回落，分化很明显。制定政策的目的只有一个，不是打压市场，更不是粉碎市场预期，就是让购房者不要认为房价会上涨，通过收紧，让城镇化推进。
“针对二手房个税20%的增长，在东莞2007年已经开始实行了，但是没有效果。同时这20%的税费已经转加到买家的身上。地税局发现2007年以来，通过评估，营业税、契税、个人所得税不断的流失，在2011年调配了很多人力物力开发体系，2012年3月底，东莞地税局评估系统上线。这样才没有了阴阳合同、偷税漏税。这个评估系统使得东莞的房产交易非常的规范，应该把东莞拿出来做一个榜样。”
叶伟强：地方细则落地不重 三个月后或被消化
对于“新国五条”，叶总监认为“表面上看来好像很严厉，实际上对一线影响更大，对东莞来说，几乎没什么影响。”对东莞来说，5年前已经开始在执行，估计未来慢慢这些客户习惯了交这么高额的税费，慢慢被买家购买力消化。
叶伟强认为“毕竟今年政府的换届，必须考虑到稳定性，如果太严厉，把经济打下去，政府的脸面就没地方挂了，刚好新旧政府换届，总理在讲话前的一个政策，这也是承上启下，我要控制好房价，也是我任内的任务，过完春节有苗头，往上冲的时候，就压下，我估计两三个月，这个影响有消化掉了，现在买二手楼的，就担心要增加，业主还是属于强势的群体，需求还是摆在那里，最后还是转加给买家，为什么最近的一些现象已经告诉我们，购买力是很大，可能最后的结果还是转加给买房，细则出来以后，我估计不会太严厉，维稳很重要。”
曹永峰：新政主要造成心理影响
“新国五条”细则出台后，二手房个税20%对东莞市场有何影响呢？东莞市沿海丽水佳园开发有限公司总经理曹永峰认为，“新国五条”对政策主要是打击整体上涨的房价，防止市场泡沫的产生。“中国的市场太大了，每个情况差距太大。实际上我们政策出来以后，每个地方的政府根据当地的情况，执行命令不一样，不然按照一刀切有些地方就搞死了。我觉得不在政策在执行，看在什么程度，这个政策对每个地方的杀伤力是不一样的。 ”
“作为开发商，新政出台对我们的影响是心理上的。人们觉得购房的门槛在增长，反而让购房者产生恐慌。最近出的公积金的政策，真正伤害了我们真正想保护的群众。我觉得公积金之所以出台这个政策，公积金应该是没钱了。我认为东莞政府对房地产还是扶持的，起码是无打击的。现在我们的客户大概有三分之一都是公积金，我其实不希望大家用公积金，因为公积金回款慢。我更希望用商贷，我们做房地产的时候，就想用商贷，这个影响我们自己会消除，最难消除的是长期的资金下来，那个人能不能承受的起。”
陈俊良：新政影响仍有待观察
“新国五条”对楼市的影响可能还需要一段时间的观察，至于能不能降下房价还是问号。但陈骏良认为东莞评估系统对做低房价有帮助。 陈骏良解释说， 二手房征收差额20%的个税在东莞已经实行了几年，一直都是这样执行。以前就是说发展不够五年要征收差额20%，是按评估来执行的，比如房子买的时候是100万，现在评估是150万，这个房子的20%所得税是10万，如果评了120万，就按20万来说20%就是4万，这个差别很大。后来评估协会包括地税局经过了大量的工作，普查各个楼盘在全市里面实行一个系统，现在基本上报一个系统，已经有一个固定的模式，不用你说了，这个楼盘是多少钱？基本上全部已列出来了，已经很规范。
“针对房地产不够五年征收20%，一直在执行，现在“新国五条”提出来，整个政策以前提过，现在只是执行，也没有说，大家差一点没有留意，我就留意到了五年，五年之后怎么样？我们焦点在这里，不够五年肯定要征收，其他都是由地方政府来出，房贷和首付没有一个事情，这个大家过分解读了这些政策，尤其是东莞这个市场，是一个非常健康，非常稳健的市场，中国一直想要打压东莞这样的市场，东莞不可以说搞个房地产特区，其实中央最想调控的房地产，就是像东莞这样，成交量大，价格上不去。”陈骏良说。
1月东莞楼市取得漂亮的“开门红”， 但2月市场即将转入“低谷”。据东莞房天下数据监控中心统计，2月东莞楼市预计有12个项目加推或开盘，与1月推出的29盘相比，出现大幅下跌的情况，跌幅高达58.6%。点击查看详情>>>
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开发商应定价需理性谨慎
车德锐：2013年开发商应定价理性 提价谨慎
对于2013年东莞楼市的走势，车德锐认为主要由开发商决定。“东莞供应量充足，条件具备，如果你的房价很高，开发商提价很乐观，营销力度减弱，广告投入也少了，明星活动也少了，我相信就比较麻烦了。我的观点是一手房2013年依然像2012年一样，定价要理性，提价要谨慎，营销力度维持去年的热度和大投入，这样才能轰炸出相对比较跟去年持平的成交量。”
而去年为什么二手房需求这么高？车总分析道：“虎门、东城、横沥二手房同比增长很厉害，这里面是一手房供应不充足，一手房买不了，就只有买二手房。去年凤岗和塘厦供应不充足，一手房氛围很好，身边人都在买房，看一手房买一手房，这种氛围一定会带来二手房的成交。买了一手房的会把二手房放出来，其实东莞需求量是在稳步快速的扩增，客户购买力跟房价匹配度已经完全匹配，现在制造业蓝领的收入越来越高，今年如果开发商用去年的做法，今年的市场还是不错的市场，基本上可以维持持平。”
吴俏芳：东莞房价泡沫少 开发商定价谨慎
东莞房价泡沫很少，开发商开出的价格也是通过深思熟虑开出来的。面对打折情况，肯定是个别的例子，一两个点对于开发商也是很大的折扣。“按照东莞房地产的发展，价格很理性，东莞人购房比较理性，不是盲目的追，好像感觉一线城市，深圳或者广州，他们拼命的追房子的时候，反而东莞人很冷静的思考和选择，在发展商面对这样的顾客，开的价格也是很实实在在。”吴俏芳这样说道。
除了做好细节，优化品牌。吴俏芳认为购房者的情绪也是要照顾到的。“现在有网友说，如果你再多给我让利，9.9折就定了，很多开发商不是很愿意。 这个要面对具体的情况，我相信这是讨价还价的过程，真的有诚意可以打动人，如果网友、买房者真的很想要，我们会综合考虑每一个环节，比如说他的能力和诚意，那个区域对于他说是不是真的需要，会综合的考虑。”
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