[摘要] 纷繁万象的楼市，是折射城市形象、民俗文化的一面镜子。
纷繁万象的楼市，是折射城市形象、民俗文化的一面镜子。
在日常的出门远行中，笔者也已养成踩盘习惯。否则，也不会拾掇到如下趣谈：号称学位房的新疆某楼盘，学位赠送竟可从幼儿园包办至某重点大学；成都洋房阳台多为错层设计，因为这样设计出的大阳台符合热衷喝茶打麻将的成都人生活需求；外地夫妻若想通过购房入户成都，还得在中心城区购买不小于70平方米的房屋……
恰逢这次春节回家，东莞时报楼市记者们通过走访家乡楼盘，了解家乡变化。江西萍乡、湖南永州、广东茂名、河南邓州、重庆、海南海口……内文关于上述城市的踩盘实录里，你可以看到房价从每平方米2千元跨度到1.5万元的城市情况。
看到家乡楼市变化，难免会有别样乡“愁”涌上心头，愁着家乡的变化让我们对家乡陌生，愁着家乡的房价让我们无法承受……内文或流露着记者们的不解与不满，但其中更多的含义，是一种对家乡发展的美好期盼。
短短春节期间这并非全面深入的市场了解，可能让每位记者的“踩盘实录”在专业参考性上稍显欠缺，但我们希望这管中窥豹的概述，能让你知晓该城的楼市一二。
粤西县级市 商品房开发遍地开花
时隔一年，蛇年春节再回老家。高速出口沿途至老家，十多的，窗外除了熟悉的风景，更是多了户外广告，主角不再是医院、移动公司，取而代之的是楼盘，有“御花苑”、有“XX1号”，还有“xx首府”，眼花缭乱。
化州，位于粤西，全市面积2354.3平方公里，目前人口160万，城市居民人均可支配收入1.3万元，待遇较好的公务员月收入也仅2000元，其他绝大部分市民的收入甚至还远落后于基层公务员的标准。
在老家的父母表示，现在老家的房地产市场非常活跃，开发商多数是本地人，已由过去的零星开发逐步转向规模化开发，涌现了多个较大规模的楼盘，并出现了供需两旺的势头。
笔者查阅化州政府官方网站统计数据得知，仅2012年，固定资产投资完成61.68亿元，同比增长117.2%。
2006年的时候，商品房在当地还是个新鲜事物，短短的五六年，化州商品房遍地开花。房价也从2007年1400元/㎡上涨至均价3400元/㎡，六年上涨了142.86%，年均上涨23.81%，
笔者一亲戚郑某，刚好任职当地某地产公司，他表示，其公司计划在城区进行三旧改造，酝酿一个超大规模的复合地产项目，除了住宅，还将在其中规划了大型超市、医院、学校等综合生活配套，打造一座新城。
上述亲戚还头头是道分析，“目前化州市房地产业还处在一个起步的阶段，楼盘规模还不够。另外，城市规划建设发展缓慢，但市政建设等已初具规模。与周边高州、茂名等地相比，化州市房价较低，并且在未来几年市场需求空间还十分巨大，今后住房价格会上涨。”
笔者在过年期间走访了多个在售楼盘，了解到化州新房均是毛坯交楼，房价在40万左右，主力产品为高层洋房，面积约120㎡。其中，规模较大的楼盘如汇景花园、东江首府、雄大御花苑、橘州1号等商品房项目层高均超过19层，玻璃厂、丝厂高尚住宅区规划建筑面积都在20万平方米以上。
新房多集中在北岸开发区附近，因为旧城区面积有限，大型购物中心、政府办公、规模较大的地块多集中在市郊，可谓是“化州向北”。笔者一同学表示，她父亲在某楼盘一期购买了三套商品房，还没收楼，该楼盘二期的产品每平方米已上涨了500元。
笔者踩盘巧遇一批来自茂名市区的购房者，他们看房目的非常明确——“投资”。“这么多新商品房卖给谁？”，笔者身边多位亲友也表示不解。某楼盘售楼员表示，除了本地人购房自住、外地工作者回乡置业，房产还受到投资客的关注。
但愿老家的经济发展，不是单纯地建立在房地产开发之上。
1月东莞楼市取得漂亮的“开门红”， 但2月市场即将转入“低谷”。据东莞搜房网数据监控中心统计，2月东莞楼市预计有12个项目加推或开盘，与1月推出的29盘相比，出现大幅下跌的情况，跌幅高达58.6%。点击查看详情>>>
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那些经历着阵痛的开发商
春节返乡过年，一年未见的一大家子齐齐整整聚在一块，气氛未免热络。妈妈婶婶们在商量晚餐该准备些什么，爸爸叔伯们则二郎腿一跷，清茶一杯胡侃神聊。今年，男士们谈天阔论里还多了一个话题，即海南楼市最近愈演愈烈的价格战，二伯考虑是否趁低价购入一套，四叔却劝其持观望态度，理由是近日传言海南楼市存在巨大泡沫，极有可能重演上世纪90年代的崩盘悲剧。
趁着几天春节长假，笔者抽空到部分楼盘走访，海口楼盘较为集中的西海岸是目的地。长达22公里的西海岸是海口楼市的一块热门区域，数十个楼盘正在这里建设或者销售，主流价格约为每平方米1.5万元。笔者此次走访却发现，该区域单价在万元以下的楼盘并不在少数。被称为区域大盘的海长流项目，是总面积达百万平方米的综合体大盘，据该项目的置业顾问介绍，初开盘时以7068元/平方米起价，均价不到9000元/平方米，开盘两便销售280套，创西海岸新纪录，现在购买折扣为7.4折，一平方米价格在1万元左右。同样位于海口西海岸的海口御景湾项目，将价格拉低至不足6000元/平方米，在开盘短期内即销售700套，据业内人士透露，此战略完成了该项目去年去库存任务。
对于开发商而言，在楼市整体低迷下，“价格战”几乎达到立竿见影的销售效果。不过记者调查发现参与“价格战”多是中小开发商，像万科等大型开发商资金压力较小，价格依然坚挺，即使是推出优惠活动，也是因为海口冬季传统销售旺季到来，既定的销售战略。而中小开发商无奈只能“以价换量”，去库存回笼资金。
价格的“厮杀”拉低了海南楼市均价，海口市房地产协会统计数据显示，2012年海口市商品房价格为9400元／平方米，同比下降6.6％。笔者大致总结海南目前楼市低价原因，除了政策调控外，国际旅游岛后房地产商过度开发是重要原因，加之现在的购房者也越来越理性，不再像2010年时一窝蜂疯狂抢房，销量降缓，楼市价格必受到影响。
踩盘时，笔者还偶遇一位当地媒体资深楼市记者，闲聊至海南楼市崩盘的传言，他认为夸大其词，作为土生土长的海南人，他亲身经历过上世纪90年代海南楼市惊心动魄的泡沫危机。“这次与之前并不一样，上世纪90年代是纯粹炒地皮，楼市是没有什么需求支撑的。现在海南楼市有着岛外投资客度假养生需求与少部分岛内居民住房需求，泡沫虽有，危险不大。坚挺了两年的楼市价格现在开始松动，便是海南楼市去泡沫化的前兆。不过，开发商们得忍着这暂时的阵痛，这是在为他们的过度开发买单。”
迎接“候鸟族”除夕楼盘不打烊
春节前夕记者回到了重庆，原以为楼盘都会放假暂停销售，想不到主城区多个楼盘在春节长假期间都放弃休假，方便外地工作假期返渝的“候鸟族”看房。
在重庆，春节期间楼市进入“休眠期”已是惯例。因为春节长假，少有楼盘推新，多处于封盘或是前期尾房销售阶段，这是传统的供应“断档期”。不过2013年春节长假期间楼市成交量统计显示，主城区共成交房源253套，同比2012年175套，上涨45%。而上周重庆主城区成交建面均价为6689元/平方米。
对于返乡置业的“候鸟族”来说，他们看房最有时间的就是一年一度的春节长假了。而为了抢这一波庞大的春节购房潮，许多房地产项目的销售中心放弃了春节的休假，甚至连除夕当天都不休息。
几年前出国工作的张先生，由于在当地收入较高，一直想用这几年的积蓄在重庆买套房，一年一度的春节成为了他的看房机会。“去年回家的时候，去了好几个楼盘都遇见放假，看不成房。”
记者走访市场了解到，今年从元旦节开始，各大楼盘的销售中心返乡客比例就明显增加。此外，由于去年下半年以来楼市逐渐回暖，许多售房部在春节期间也会或多或少地开放几天。例如联发瞰青、东原中心等项目的销售中心初四开始就会正式开门迎客，而万科在重庆的各大在售项目，春节期间更是照常开放，方便购房者假日期间随时随地看房。
记者了解到，今年春节重庆在售楼盘比往年有所增加，不少房企还特别推出了直接让利的折扣和一口价房源。
春节期间，尤其是正月初三之后，房源供应量和客户需求量明显增多。从深圳回渝过春节的黄先生坦言，从初三开始每天都能收到几条楼盘发来的促销短信。与黄先生所述情况相似，记者的手机每天也能收到数条楼盘的促销信息，其中多为品牌房企旗下楼盘，优惠时间仅限于春节期间。比如南岸某楼盘就推出了十余套一口价房源，套内不到7200元/平方米；北部新区某楼盘也推出5套特惠房源，优惠达10万元。
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“空城计”上演 这里不再是快乐老家
跟众多彻夜排队购票回家过年的新莞人一样，笔者也在返乡高峰期挤回永州市下的一个小县城。这个著有《爱莲说》的理学派开山鼻祖周敦颐长居于此的县城，在不少南下或北上工作奋斗的人乍眼看来，它是相当宜居的。因为它2400元/平方米左右的房价，大可击败我国不少县城乃至乡镇。
不少网友笑称“遇到这样的房价，就回老家结婚吧！”
那么，遇上笔者这个目前与10年前东莞楼市起步时房价相当的家乡，是否就值得回老家结婚？还是来一番实际的踩盘。
在县城人民医院后面的某小区，可容纳500多户的7栋楼里，情景与鄂尔多斯空城相当，竣工近5年，但目前还是无人居住。
并非偏远的全新小区，为何遭遇烂尾楼的落魄？踩了几个全新楼盘后，似乎明白其中一二。
在被规划为未来行政的城北地段的一个“豪庭”楼盘，笔者在刚进入销售中心时，销售人员的眼睛便游离到鞋子、服装等外观条件，这才让笔者意识到，步行了一段乡间小路后的黑色靴子已泥土斑斑，令人难掩窘态。
项目介绍中，销售人员不停强调楼盘潜力，还不时询问笔者的工作地区，买房目的等问题。或许在回答了这些问题后，被定位为了非高帅富白富美阶层，踩的几个楼盘即便留下了联系方式，也没有一个销售人员愿意给笔者发送一条广告推荐短信或拨打一通回访电话。
在这个月薪人均多不足1500元、低保户每月发放还不足100元补贴的贫困县城，这样房价的楼盘的确不是为当地老百姓建的，也难怪售楼员会对笔者“冷淡”。家乡老一辈人回忆说，2005年家乡房价是600元/平方米，2008年每平米升至1000元，去年就已经破2000元，5年左右翻了不止一番。
粗略统计，该县城目前已建及在建的房屋近3万套，可以居住12万余人，这个常住人口不到20万，且留守人口多为386199部队的县城，供应却还在不断增长。可见家乡这种以投资性购房为主要考虑的楼市市场，楼盘交楼后，结果也注定是空城在旁。
农业大市里热浪滚滚 的房产开发潮
记者所在的城市位于豫西南的南阳盆地，属于4线城市，历来是农业大市。近些年商品房开发不断升温，市区的新楼盘接连推出，而且价格仍在不断上扬。
记者春节期间前往市区踩盘，发现短短几年时间，市区商品房已经接连而起，形成一定规模。
市区商品房主要集中在城区重点建设区域、沿河区域以及市区东部拓展区域，其中人民公园地段至G4京港澳高速形成商品房线性积聚区域，大大小小罗列了7、8家居住小区，目前仍然有3个项目在施工。
记者与一位房地产开发商赵先生交谈得知，2008年前后，由于一二线城市房产开发热潮的传导效应，加上本地城市建设的需求，本地房地产开始发力，目前已经形成一定规模。其开发形式、社区规划、物业管理等环节主要参考一、二线城市的模式，在运营和营销模式上又根据本地情况做一些本地化改进。
随着房产开发、销售的热潮到来，本市房产价格也一路飙升，房价飙升幅度远超一二线城市。
“我们一期房产开盘时，平均每平米只有1000元左右，现在的价格则飙升到了4400元。”财富名家一位销售人员告诉记者。该楼盘位于人民公园地段，属于中心区。2006年左右开盘的一期项目产品迅速告罄，开放商马上推出二期项目，到2010年此二期价格已经达到4000元/平方米以上，市区其他中高档社区的价格也与之类似，目前已经达到4500元/平方米左右。
在一高中、二高中等教育重点区域，本地开放商推出了适合家长陪读的小户型产品，多在60平方米左右，售价也达到了3500元/平方米以上。
记者遇到很多购房者很多是在外地务工，据销售人员介绍，在江浙和华南年龄在30岁左右的第二代打工者，收入相对较高，也有一定积蓄，这部分打工者心理上仍然愿意选择在家置业、发展，加上本地房价比所在城市仍然处于低位，所以这部分群体更多青睐30万至50万元、120平米左右的社区产品更多。
另一部分购房者是本市的小业主和市区居民，他们与上述外出务工者构成了当地房产的主要消费群体。
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