[摘要] 2013年，到了市场该说真话的时候了。任何掩盖都不可能是一万年，现在是“只争朝夕”暴露真相。2013年，三四线城市楼市泡沫破裂已难以阻止。而住房供应量和空置房数量，庞大到让人难以想象，将会使这些三四线城市的经济不可承受。
编者按:2013年，到了市场该说真话的时候了。任何掩盖都不可能是一万年，现在是“只争朝夕”暴露真相。2013年，三四线城市楼市泡沫破裂已难以阻止。而住房供应量和空置房数量，庞大到让人难以想象，将会使这些三四线城市的经济不可承受。
本期今日话题，房天下与您共同关注“三四线城市楼市泡沫破裂 已难阻止?”
每日经济新闻 2013年01月30日报道
曲子：楼市泡沫破裂已难阻止 三四线城市不可承受之重
2013年，到了市场该说真话的时候了。任何掩盖都不可能是一万年，现在是“只争朝夕”暴露真相。
这世上没人见过鬼，但《聊斋志异》后，中国人常常和“鬼”纠缠不休。这个世界没有“鬼”却有鬼话，这个世界上也不会有神话。
中国应该也必须更多一些理性、常识和对经济规律的尊重。
中国经济30多年高速发展，近10年更是在经济体量不断增大情况下，继续高速冲击。理性和常识告诉我们，资产价格不可能没有泡沫。世界经济发展史和各国发展规律告诉世人，但凡一国经济持续高速发展后，没有不出现房地产泡沫和泡沫破灭的。
更重要的是，经济规律告诉经济决策者和经济活动中的人们，任何长期货币超发、信贷扩张，所带来的必然是通胀或资产价格泡沫。而两者同时出现更是常态和经济病态症状。
似乎人类并没有太好的办法，唯有在危机爆发时甚至爆发后，才能真正意识到理性、常识和经济规律的意义。
“天下没有不散的宴席”，天下也没有不破的泡沫。泡沫何时破灭的确不好预测，但目前暴露的三四线城市住房供应量和市场现状，可以确定的是，2013年，将是终结房地产市场泡沫的元年。
房价上涨和下跌时规律不一样。上涨时是由一线城市逐级往下游城市蔓延；下跌时则由三四线城市率先下跌然后“围攻”一二线城市。这是典型的投资品市场涨跌规律。房价下跌将再次演绎“从农村包围城市”的中国特色之路。
“病来如山倒，病去如抽丝”。中国楼市已错了太久了，一旦预期出现转折点，市场需要弥补之前的严重错误，调整将会非常惨烈。不论是日本还是美国当年房地产泡沫破灭，都不曾是缓慢下跌的。如果说，中国房地产泡沫有什么例外，就是“量”的泡沫远大于“价格”泡沫。
三四线城市楼市泡沫破裂，所导致当地城市经济不可承受之重，主要表现在五个方面：地方政府的土地财政和债务投资经济，将因楼市泡沫破裂使财政收支差额突增而陷入困境；银行信贷呆坏账率快速上升，制约银行放贷进而影响当地经济；影子银行、民间借贷风险完全暴露，并影响当地民营经济和社会稳定；当地政府数目庞大的在建项目资金落实，将出现严重缺口，部分项目下马必然；当地经济将呈现快速收缩态势。
任何国家房地产泡沫破灭，必然带来整体经济增长下行。美国经济学家福德怀雷的研究表明，美国近200年历史中，现代社会的经济衰退，往往都与房地产泡沫破灭有关。房地产泡沫从来就不是新的经济现象，世界史上出现的任何资产泡沫都极为相似，但这回轮到中国了。
所谓“中国经济被房地产深度绑架”，可以从三个方面理解：一是，经济增长的依赖。过去10年来中国经济增长除了出口净增长外就是固定资产投资，而4万亿财政刺激以来，投资占GDP比值已突破50%。二是，财政依赖，尤其是地方政府。1999年至2011年，中国土地出让收入总额约12.75万亿元，去年又达到2.69万亿元，合计15.44万亿元，平均每年超过1万亿元。三是，金融依赖。房地产直接贷款额度占总贷款比重20%左右，间接比重则更大。去年贷款总额为67万亿元，即便以20%计算也超过13万亿元。
任何抵挡房价下跌的政策和措施都将是徒劳无效的。地方政府会使出浑身解数，去挽救楼市和拯救经济下滑中的企业。但问题是，谁来挽救和拯救他们？这就像山上滚下一块巨石，你不能在半山腰去接住一样。的办法就是，让巨石回落到地面上。
三四线城市房价下跌，会给当地经济带来多大冲击，这取决于当地房企有多大库存和在建房。从披露的郑州和唐山的报道看，可能超出所有人的想象。为何会走到今天这步田地，原因在于：一是，没有系统的公开统计数据；二是，掩盖事实真相。
三四线城市房价下跌，肯定会是当地经济不可承受之重。但房地产泡沫破灭对中国经济长远和未来来说，并非坏事。只有终结被房地产深度绑架的中国经济，中国经济才能回到正路上来——由要素驱动转变为靠效率、创新和科技驱动。
有无挽救当地经济良策？有，且仅有一条：出售当地国有资产并减少行政干预经济。地方政府卖完土地卖家产，但这却是一条正确之路。
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今日话题:经济学家纵论房价 三月暴涨是谣言?
经济参考报 2013年01月15日报道
三四线楼市风险加剧:库存高 房价跌
温州楼市现象并非个案，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。
据了解，泰宇花苑2009年开盘，2011年已停工，其项目负债总额达13亿元。购房者表示，该楼盘无法按售房合同于2012年8月31日如期交房，购房梦想化为泡影。
老板跑路、炒房者自杀、炒房团覆没只是温州房地产市场泡沫破灭的缩影。作为温州炒房团一员的李虎对记者表示，现在温州新建商品房比价时下跌百分之三四十，炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。
温州楼市现象并非个案。多位业内人士表示，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。
日前，有媒体报道，海南多个城市出现房价跳水现象。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。虽然不能说是整体趋势，但在国内多个城市出现房价回调的岁末年初，这样的现象也引发关注。
据海南 信息集团统计，自2010年海南获批国际旅游岛以来，楼市的发展十分迅速。未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量，达到惊人的1.079亿平方米，至少需要10年才能消化。在库存消化周期上，大城市和小县市之间明显分化。库存量的三亚需要24个月消化，海口库存消化周期需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。
对此，海南省住建厅相关负责人表示，海南楼市不存在存量大难消耗出现崩盘及楼市泡沫的问题，数据存在重复统计情况，很多拟建房地产项目并没有形成实际潜在供应。
但是，根据海南当地媒体报道，在2012年下半年，海南陵水、三亚、琼海、文昌等地出现了多起开发商拖欠工程款和欠薪情况，包括三亚某标志性楼盘。
业内人士表示，目前海南多个中小开发商普遍都存在不同程度的资金压力问题“虽然没有出现大量开发商倒闭的情况，但因资金链压力而陷入半停工和停工状态的开发商越来越多。”
根据官方统计，2010年，海南全年房地产开发就完成投资467.87亿元，同比暴增62.5%。而有机构统计，开发商2010年在海南房地产总投资不低于1000亿元，房地产项目可谓遍地开花。
全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受《经济参考报(微博)》记者采访时表示，由于部分城市在房地产调控前的非理性发展，以致在连续调控后出现泡沫风险。
贵阳的人口不到450万，在房地产市场整体回暖的背景下，贵阳作为房价的省会城市，去年房价同比再次下降11.2%。
值得注意的是，在这个中小型城市，几乎是以楼建“城”。据不完全统计，贵阳目前400万平方米以上楼盘有14个，800万以上有9个，1000万平方米以上有6个，2000万平方米以上1个。其中，规划用地5000余亩，总建面1830万平方米的超大楼盘花果园，规划居住人口就达35万人。
此外，数据显示，前些年全民炒房红极一时温州2012年前11月温州市区商品住房销售均价26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度达23%。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，2012年我国房地产整体平稳，但呈现出明显分化，一二线城市相对需求高，但土地供应不足，导致房价上涨；三四线城市却面临供应过剩，需求不足。
“在调控初期，包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移，这些城市承载了调控压力之下的刚性需求和投资性需求的主要市场。然而随着一二线城市楼市回暖，部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号，这些城市的土地供应规模偏大、可供应商品房的库存较高。”顾云昌介绍。
保利地产董事长余英也曾在微博上表示，一线城市是房企必争之地，去年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。
顾云昌表示，在此背景下，三四线城市房价可涨空间正逐步受到限制，虽然一些城市可趁借着城镇化渡过难关，但一些实业经济基础薄弱、泡沫过大的城市则会面临崩盘的危机。
另外，中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，前50强中包括41个四线城市，加上拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求的三线城市。
事实上，在城镇化背景下，部分房企加速布局三四线中小城市或城镇，视为当下机遇之一。
“但城镇化不是盖房子，而是从基础设施、生活环境、生存条件等方面进行改变。”聂梅生表示，城镇化的路还很远，不会有人住没有配套的房子的，因此，城镇化不是房地产的救命稻草。
中指院报告也指出，虽然广大三四线城市将加速城镇化，但部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。与此同时，由于难以吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城市存在过剩风险。
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今日话题:经济学家纵论房价 三月暴涨是谣言?
中国新闻网 2013年01月18日报道
机构看跌三四线城市房价 楼市分化今年或将持续
受楼市调控政策的影响，去年楼市前冷后热且分化严重。而2013年初始，一线城市延续了去年年末的火爆情形，楼市成交量继续攀升；但三、四线城市却频频被曝出“鬼城”，部分房企也受困其中业绩下滑。
“鬼城”频现机构看跌三四线城市房价
在刚需入市的推动下，去年下半年楼市开始回暖，但一些三、四城市却未能受惠这股“暖风”，反而频频被曝出“鬼城”。
26日，中国科学院预测科学研究中心发布信息显示，在房地产调控政策保持稳定的情况下，预计2013年商品房销售均价走势为前高后低，其中一、二线城市商品房销售均价保持上涨，三、四线城市则出现下跌。
机构的这一预测，再次把三、四城市的天量供应和高空置率问题摆到了大家面前。今年刚一开年，贵阳、常州、营口、南通等城市的就先后被曝出供过于求。
截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。
再比如贵阳，其住宅待消化库存已高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。
中原地产市场研究部总监张大伟称，“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已 过了当地的需求。”
亚豪机构市场总监郭毅认为，有的三、四线城市比较发达，购买力比较强，对房地产市场能够形成一些支撑；而一些经济欠发达的城市，或者前期房价上涨过快的城市就可能会有一些泡沫。
市场分化严重部分房企受困三四线城市
与三、四城市的楼市交易冷清状况不同，一、二城市延续了去年年末的火爆情形。一线楼市及土地市场更是一片红火，甚至有媒体报道称“北京有购房者凌晨2点排队过户”；虽存在媒体炒作的嫌疑，但楼市的分化已是板上钉钉。
对此，中国房地产开发集团理事长孟晓苏在其微博上称，“两年调控重点在一线城市，北上广深严厉限购，逼迫投资转入不限购城市。为何部分三四线城市出现‘过度开发’？原因是楼市调控。”
而三四线城市的“过度开发”，也让不少房企受困其中。据公开资料显示，侧重一二线城市的保利地产销售额同比增长36%，中海增长近30%；而侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额同比仅增6%，同样情况的碧桂园增长6.5%。
近日，恒大集团董事局主席许家印在接受媒体采访时也坦言，受调控政策影响，三、四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。
有媒体近期在报道中指出，“当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名也全部是三四线城市。
不过，随着中央关于“推进城镇化建设”的提出，不少业内人士认为，城镇化将给三四线房地产市场带来巨大的发展机遇。但也有业内专家表示，要警惕房地产市场对城镇化存在的曲解问题。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，如果市场有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，相反可能会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。
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