[摘要] 三四线城市却面临供应过剩，需求不足。调控初期，包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移，这些城市承载了调控压力之下的刚性需求和投资性需求的主要市场。然而随着一二线城市楼市回暖，部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号，这些城市的土地供应规模偏大。
编者按:三四线城市却面临供应过剩，需求不足。“在调控初期，包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移，这些城市承载了调控压力之下的刚性需求和投资性需求的主要市场。然而随着一二线城市楼市回暖，部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号，这些城市的土地供应规模偏大、可供应商品房的库存较高。”顾云昌介绍。
本期今日话题，房天下与您共同关注“成本价抛售仍滞销 三四线泡沫破裂? ”
中南建设营口项目以“成本价”抛售仍然是滞销
大规模布局三四线城市，曾是中南建设在楼市调控下取得佳绩的重要手段。
半年报显示，中南建设有超过190亿元的存货资产分布在南通、营口、南饶、盐城等三四线城市。而截至2012年6月30日，中南建设的总资产不过386.84亿元。
然而，在三四线城市供应过量的背景下，中南建设的布局暗藏风险。
中指研究院的报告指出，营口城镇人口为143万，人均GDP约为4万元，但是土地总量达到8600万平方米，人均供应量超过60平方米，远超2010年城镇人均29.2平方米住房面积的水平。
和营口类似，南通等三线城市由于人口基数低、需求有限，过去几年快速扩张的项目需要长时间来消化，这些城市的供应压力或将长期存在。而中南建设恰恰在南通和营口都有布局。
汤智浩曾向房天下表示，营口中南世纪城希望把2012年甚至2013年的一部分利润让出来，在竞争比较激烈的市场中获得更多的市场份额。
但半年报显示，这一策略并未奏效。结合中国采招网发布的《中南世纪城1#-4#楼园林景观工程招标公告》、房天下的楼盘信息和对汤智浩的采访，以及中南世纪城半年报，营口中南世纪城早在2011年9月该项目就已经开始开盘，截至2012年6月，一期1~4号楼近10万平方米已经完工，但截至去年6月30日，项目的销售面积为19269平方米，仅为一期规划总建筑面积12.6万平方米的15%左右。
销售人员表示，“目前这一项目的报价为4500元/平方米，在以成本价卖房，但销售仍然很缓慢。”
按照中南建设去年年报披露的一期项目总投资3.9亿元和12.6万平方米的开发规模计算，中南世纪城每平方米的投入超过3000元，加上人员投入、税费和其他成本，按照现在的售价，能否盈利尚是未知数。
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三四线城市：危险的楼市泡沫
穿梭在不同城市中，不断出现的在建住宅项目、铺天盖地的售楼广告已经让人难以区分一二三四线城市的区别所在。“因为房地产，城市之间有了更多的通融渠道。”一位经常来往于珠三角各地的地产人士打趣道。
“这也是为什么定价升幅不能过快的原因之一，如果这里的售价超过万元，与广州、深圳相差不大，投资客的购买需求会大打折扣。”惠州某在售项目的销售负责人说过，开发百万大盘，肯定需要大量的投资客。
上世纪90年代，惠州楼市与海口、北海一起成为房地产泡沫破裂的“重灾区”，当时，惠州曾留下了众多烂尾项目。与海口、北海艰难地度过恢复期不同，惠州似乎更幸运，这个城市近年来再次受到多个房企的青睐，“投资热情有过之而无不及”，熟知当地情况的业内人士这样来形容。
曾经，来自各地的热钱潮水般地涌到惠州，这里日夜不停地创造让人热血沸腾的淘金神话。据资料显示，1993年底，受国家宏观调控影响，惠州房地产畸形发展的巨大泡沫终于破灭，大量的外地资金撤走。据统计，1994至1996年间，仅大亚湾地区被抽走的资金就达160亿元，房地产一下子从高峰跌到了谷底。
在“淘金”的驱动力之下，投资客经常是健忘的。这种驱动力，让投资客、房企们不断推高房价，也缔造了一座座“鬼城”，然而，他们似乎并不担忧。即使是面对有价无市的尴尬，他们仍坚持着留守，坐等，尽管等待他们的也许不是预期中的高回报，而是泡沫破裂后被套牢。
而各地方政府极力推动的造城运动，例如金融新城、高新区等，将投资客的期望值推得更高。
地方政府对土地财政的依赖度逐年提高，无疑会影响当地的销售数据，特别是在楼市成交量并不乐观的情况下。在调控之下，投资者的投资欲望受到打压。而记者了解到，安排公务员购房等虚构成交数据的一幕经常上演。这些城市仍然有虚高的房价和苦苦坚持的成交量。
克而瑞10月份公布的“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示，城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。备受关注的鄂尔多斯列榜单第六名，其土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。
然而，一些房企并不认为泡沫危机会蔓延至自身，甚至仍继续向这些城市投资。
某（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，一线与二线城市由于庞大的市场需求，以及有限的土地资源，房地产市场供不应求状况明显。一线二线三线四线城市风险得分均值依次递增。而一二线城市的泡沫会自行吸收的现象也较为普遍。
他指出，三线城市则出现明显分化，个别三线城市市场“大跃进”背景下风险凸显，鄂尔多斯市场风险最为突出。不同于前两类城市，三线城市房价指标普遍不存在超前因素，房价涨幅相比GDP和居民收入都处在合理范围内。
个别三线城市风险主要表现在供求关系上，随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨，部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中来，但其本身的需求并不足以支撑巨大的供给，这些城市的风险正在集中展现。
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三四线楼市风险加剧:库存高 房价跌
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，2012年我国房地产整体平稳，但呈现出明显分化，一二线城市相对需求高，但土地供应不足，导致房价上涨；三四线城市却面临供应过剩，需求不足。
保利地产董事长余英也曾在微博上表示，一线城市是房企必争之地，去年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。
顾云昌表示，在此背景下，三四线城市房价可涨空间正逐步受到限制，虽然一些城市可趁借着城镇化渡过难关，但一些实业经济基础薄弱、泡沫过大的城市则会面临崩盘的危机。
另外，中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，前50强中包括41个四线城市，加上拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求的三线城市。
事实上，在城镇化背景下，部分房企加速布局三四线中小城市或城镇，视为当下机遇之一。
“但城镇化不是盖房子，而是从基础设施、生活环境、生存条件等方面进行改变。”聂梅生表示，城镇化的路还很远，不会有人住没有配套的房子的，因此，城镇化不是房地产的救命稻草。
中指院报告也指出，虽然广大三四线城市将加速城镇化，但部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。与此同时，由于难以吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城市存在过剩风险。
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