[摘要] 观察11月东莞楼市成交数据，可见东莞楼市即使经过金九银十的持续放量，进入11月整体表现依然后劲十足，商品房成交面积成功迈过70万㎡大关，各项指标均创下年内新高。年底的翘尾效应几成定局。而据房天下联合东莞时报进行的调查数据显示，50.6%的东莞购房者认为，2013年东莞房价会小幅上涨。
中指研究院12月3日发布《2012年11月中房指数系统百城价格指数》研究报告，报告显示：2012年11月，100个城市（新建）住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。其中，东莞环比下跌0.34%，样本平均价格6934元/平米，样本价格中位数5600元/平米。
数据显示，北京、上海等十大重点城市今年以来首次出现同比、环比双上涨，部分重点城市房价甚至超过调控前。
接近年底，许多房企已经完成或即将完成年度销售业绩，降价动力不足，而进一步出台政策的预期也有所减弱，房价上涨压力加大。另一方面，从市场成交看，11月住宅成交量也创新高，部分城市达到年内高点。
市场回暖、成交量上扬，直接体现在房价上，开发商涨价预期增强。地产名嘴任大炮——华远地产董事长任志强再次提出“明年3月份后房价暴涨”的论调。2013年房地产市场形势真的会一片大好，房价真的会上涨？东莞情况又会如何？
数据说话：2012年底东莞楼市翘尾效应几成定局
2012年已届年关。对东莞楼市来说，年底的翘尾效应几成定局。市场怎么样，数据最有说服力。经过了年初的“百日黑暗”之后，东莞楼市销售持续向好，“小阳春”紧接着“红五月”，经过“淡季不淡”的七八月，“金九银十”成交持续走热，而11月的成交更是亮眼，成为年内峰。
对于购房者来说，房价无疑是的关注点。据房天下数据监控中心统计，在成交均价方面，受高端别墅集中签约影响，东莞房价1-4月均价呈现出结构性上涨态势，普遍在8400元左右。5-6月价格回落至8000元左右，主要原因为4-5月份东莞经历一轮房价下调，其中以市区为主要代表。7-10月随着市场的持续回暖以及政策预期的稳定，开发商逐渐放弃”以价换量”策略，收回早前的折扣，房价迅速出现回升。11月以来，特价房、低首付再次席卷东莞楼市，但房价持续稳定在8200元上下，可见近期房价走势较为稳定。
而观察11月东莞楼市成交数据，可见东莞楼市即使经过金九银十的持续放量，进入11月整体表现依然后劲十足，商品房成交面积成功迈过70万㎡大关，各项指标均创下年内新高。年底的翘尾效应几成定局。而据房天下联合东莞时报进行的调查数据显示，50.6%的东莞购房者认为，2013年东莞房价会小幅上涨。
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库存：库存温和下降 东莞房价得到有力支撑
据中原地产统计，截止2012年11月30日，东莞全市商品房存量为669.93万㎡，环比减少0.58%，其中住宅存量为483.44万㎡，环比减少1.68%，共41243套；洋房存量为393.81万㎡，环比减少1.56%，共38722套；公寓存量47.38万㎡，环比增加4.94%，共8479套；别墅存量89.63万㎡，环比减少2.19%，共2521套。
从上述数据可知，东莞商品房除了公寓之外各种物业库存呈温和下降趋势。历史数据显示东莞库存量在500万方以内房价下挫的可能性几乎为零。而在过去的一年以来，东莞库存水平波动较小，集中在470-500万平方米之间，处于适度宽松的库存水平（消化库存时间不到一年），在此库存背景下，只要政策保持稳定，短期内房价基本无下行压力。
同时，据中原地产统计，东莞全市172个楼盘连续两个月有普通住宅成交，72.67%的楼盘价格环比变化幅度在±5%以内，但价格上升楼盘比例略高于下降楼盘，占比达到56.98%。
2012年以来，1月东莞部分楼盘被迫延迟开盘，减少供应量，但是需求的萎缩更为明显，市场进入供过于求的状态，但是进入节后的2月，伴随货币政策微调释放的种种利好，以及各地政府通过上调普通住宅标准、提高限价标准、放宽公积金贷款等举措，使得购房者的心理预期也发生微小变化，经过4个月的观望之后，入市购房的意愿进一步增强。
5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，东莞楼市进入波供应的高峰，楼盘扎堆入市的趋势愈加明显，开发商也明显加大“以价换量”的力度与范围。7-8月即使是淡季，但市场买卖双方并没有因此放慢脚步，反而继续踊跃入市，市场保持供应与成交的高位。10月楼市传统旺季，虽然供应量有所回落，但是成交依然保持很高的水平。
进入11月，开发商继续保持冲量狂潮，市场成交量创下2012年以来的月度新高，楼市活跃度有望延续到2013年元旦。
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土地：东莞地价上涨 开发商发力储备土地
据任志强“明年三月房价将暴涨”的言论，在每一次土地供应短缺之后伴随而来的都是房价的高涨，而从统计局的数据来看，中国的土地市场依然是18%的负增长，总体而言，今年中国的土地供给大幅下降，这就意味着未来过程中会出现供求关系的恶化。因此，在今年高价地频出，土地供应短缺的情况下，明年三月份房价暴涨并非不可能。
从东莞市场来看，2012年前三季度全市商住用地共供应22宗，供应面积约103万平方米，同比11年同期减少66%，供应量创历史；成交金额约69亿元，占总体成交金额的71%，同比11年同期减少32%；商住地总体成交楼面地价约2491元/平方米，同比11年同期上涨42%，创下08年来，与值的07年同期下降9.3%。
而进入第四季度以来，东莞土地供应有所增长，万科地产、中信地产、世纪城地产、深城投等频频出手拿地，11月30日，东莞二级土地市场一宗位于莞城区东城大道南侧的商住地块，被东莞市瑞祺卓盈实业投资有限公司拿下，楼面地价高达5852元/平米。
合富辉煌有关负责人李兴旺分析称，东莞很多区域存在着商品房供应偏紧现象，尤其是镇区的中心区地段，商品房供不应求，优质地块自然会引起开发商关注。并且，现在东莞土地价格相对处于平稳时期，地价不高，开发商趁机布点，储备土地。
后市展望：2013年调控或“明紧暗松”
本轮调控实行以来，对遏制房价上涨的确起到了不错的效果，期间楼市一度陷入“拐点论”。然而，很多人可能没想到的是，楼市在拐弯后又继续朝着原来的方向前进。坊间有人认为，调控再次面临失败可能。从目前的情况分析，年底楼市呈现明显翘尾势头，无疑给房地产调控增加了压力。未来调控政策将何去何从？
中国住房和城乡建设部部长姜伟新在中共十八大期间表示，目前正在积极研究扩大房产税试点，与此同时，姜伟新还强调，随着大批保障房陆续建成，配套设施建设、管理分配等都是需要解决的重要问题，今后将继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。
不可否认，虽然中央保持宏观调控不松口，但是随着中国经济减速超出政府预期，各个支柱产业的排头兵带动作用变得愈加迫切，在房产税扩容在即，保障房建设逐渐开花结果的阶段，让房地产市场有条件的回归自我调节、供求平衡、价格平稳，把市场的交给市场将成为长远趋势，当前调控力度“明紧暗松”已然浮现。
中国建设部政策研究中心副主任王珏林将影响2012年我国楼市的三大主要政策概括为：限购、限价和限贷。王珏林说，目前房地产市场调控取得的收效来之不易，其中限购政策起到了相当大的作用，同时，这也导致了购房者的预期在改变，因此，从短期来看，限购政策的退出几乎没有可能。而房地产市场“去投资化”的政策取向，也不会有大的改变。
有业内人士认为，未来抑制投机炒房仍将是房地产调控政策的重要组成部分，限购政策退出需待房产税等长效机制逐步完善，目前最核心的问题，一是房产税的开征时间，二是未来以什么方式征收房产税。王珏林认为,无论是从现在来看，还是从去年的分析来看，都不会出现房价暴涨的局面。“房价快速上涨的原因不存在，因为国家的态度非常明确，措施非常得力，明年的房地产市场应该是平稳发展。”
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