[摘要] 在房地产调控的宏观大背景下，房地产企业愈加依赖房地产信托产品进行融资。今年以来，东莞的房地产企业发行了多只信托产品，万科等外地房地产企业也发行信托产品融资，以解决其在东莞项目的资金问题。
在房地产调控的宏观大背景下，房地产企业愈加依赖房地产信托产品进行融资。今年以来，东莞的房地产企业发行了多只信托产品，万科等外地房地产企业也发行信托产品融资，以解决其在东莞项目的资金问题。
房地产企业借道信托融资的成本要远高于银行贷款利率。信托计划给予投资者的率在10%左右，这表明房地产企业的融资成本要远高于10%，几乎达到银行同期贷款基准利率的两倍。
对房地产企业而言，支付完高额的融资成本后，紧随而来的兑付压力也不小。
地产企业大发信托融资
东莞信托发行的“东莞信托·宏信-永发置业集合资金信托计划”目前正处于第四个开放期，接受原有或新增委托人申购信托份额，及特定委托人赎回信托份额。
“东莞信托·宏信-永发置业集合资金信托计划”于2012年6月18日正式成立，信托计划募集资金总量不超过2亿元，受让周炳辉持有的东莞市永发置业有限公司50%股权的权，并由周炳辉在信托计划成立满8个月后至12个月期间溢价回购。资金闲置期间可用于银行存款。
永发置业以房地产投资与开发经营为主，项目遍及东莞、深圳及省内外，开发项目包括凤岗龙福花园、塘盛大厦、塘盛花园、富豪花园、隆福花园等住宅楼盘及商业地产，已开发的总面积超过了200万平方米。
除了永发置业，东莞本地房企龙头——光大地产也多次借道信托进行融资。
东莞信托发行的“东莞信托·恒信-光大4号集合资金信托计划”在今年五月底成立，信托计划的资金规模超过8000万元。据记者了解，该信托计划的信托财产用于向惠州市光大水泥企业有限公司发放流动贷款，由陈润光以及广东光大企业集团有限公司、东莞市光大房地产开发有限公司、东莞市建安集团有限公司提供连带责任保证担保。
今年3月份，国内地产龙头企业万科A公告，为满足旗下多个项目开发的需要，公司分别向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款，借款期限均为2年。据了解，其中10亿元的信托借款包括东莞紫台、东莞金域华府等项目开发需要。
在今年1月份，汇景集团也曾向东莞信托融资。东莞信托发行了“东莞信托·恒信-汇景公馆集合资金信托计划”，募集资金主要用于向汇景集团有限公司发放房地产开发贷款，用于其厚街“汇景公馆”项目开发建设。
融资成本远超银行贷款
银行借贷无门，房地产企业从信托融资的资金成本要远高于银行贷款，记者了解到，信托公司为向房地产企业发放贷款，给出信托计划投资者的率都在10%左右，这就意味着房地产企业的融资成本要远高于银行贷款利率。
根据万科公司的公告，其分别向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款的利率为10.6%和10.5%，这一成本较同期银行贷款基准利率上浮了近70%。
记者查询“东莞信托·恒信-汇景公馆集合资金信托计划”得知，该信托计划承诺投资者的回报在9%至10%之间，这就意味着汇景集团发行信托的成本要超出10%，据一位信托业内人士介绍，房地产企业实际从信托公司的借款利率在给投资者回报利率的基础上还要上浮30%左右。
下半年，随着银行信贷逐步放松，房地产企业的融资环境趋于宽松，但借道信托融资的资金成本仍然处于高位。以东莞信托5月成立的“东莞信托·恒信-光大4号集合资金信托计划”为例，该信托计划预计投资者的税前是8.5%至10%，认购超过1000万元的客户预期年化率是10%，这表明为该信托计划，融资一方的资金成本是同期银行贷款基准利率的2倍左右。
而处于开放期的永发置业信托计划，给予投资者的年预期率达到了11%，该计划信托资金首笔8210万元，以每年投资者的预期平均为10%计算，永发置业一年就要支付近1000万元的融资成本，加之信托计划成立满8个月后至12个月期间的溢价回购，为此笔融资永发置业需要付出的成本数倍于银行贷款。
不仅东莞房企依托信托融资，范围内也有大量的地产企业视房地产信托为资金的救命稻草。国泰君安的数据显示，2012年房地产信托的兑付规模为1759亿元，而7月份更是今年的高峰将会达504亿元。
7月，开发商难掩推盘热情。搜房网数据监控中心统计，2012年7月预计31个项目加推或新开，比6月份略有减少，同比去年7月份的开盘量略有上升。其中有6个全新盘计划入市，占比全市7月预开盘总量的两成。点击详情>>>
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