[摘要] 11年房地产贷款增量下降，余额增速同比大幅下滑。11年房地产贷款增加1.26万亿，同比少增7704亿；增量占各项贷款增量的17.5％，降9.4个百分点。11年末房地产贷款余额10.73万亿元，同比增13.9％，比上年末回落13.5个百分点。
11年房地产贷款增量下降，余额增速同比大幅下滑。11年房地产贷款增加1.26万亿，同比少增7704亿；增量占各项贷款增量的17.5％，降9.4个百分点。11年末房地产贷款余额10.73万亿元，同比增13.9％，比上年末回落13.5个百分点。
4季度房地产贷款余额增速由3季度的14.6％略降至13.9％，降幅已由2、3季度的4.1、2.3％个百分点降至0.7个百分点。
住房贷款增速继续下滑。住房贷款增速由3季度的17.2％下降至15.6％。
我们认为随着利率从上浮下降到基准、信贷额度总量的增加、放款速度加快，住房贷款有望回升。
房地产开发贷款增速11年四季度首次回升。房地产开发贷款增速从3季度的9.7％回升至4季度的10.5％，为10年以来的首次回升。我们了解到在9-10月极紧状态后，12月部分开发商已拿到新增开发贷。
开发贷款包括房产贷款和地产贷款，从结构来看，房产贷款增速回升、地产贷款增速在负增长的基础上继续下滑。4季度房产开发贷款增速由3季度的14.9％增加至17.1％， 4季度地产开发贷款增速在3季度负增长的基础上继续下滑至-7.9％，总体导致4季度房地产开发贷款回升。
信贷对保障房倾斜，保障房开发贷款增量占比提高。保障房开发贷款余额3499亿元，增1751亿，占房地产开发贷增量的50.1％，比年初水平提高31.7个百分点。北京等城市专门设立的保障房资金平台等措施使得资金更倾斜保障房。
维持贷款将托底地产的判断。11年下半年房贷过紧的状态在12月及今年1月已开始好转。个贷作为最优质安全的长期贷款更吸引银行，在经济下滑背景下，开发贷也将相对更容易获得。
12年基本面判断:最坏时间段将是二季度。量价齐跌格局可能延续到三季度，销量上半年有望见到09年9月调控以来第三次低谷，三季度末有望止跌反转，投资、新开工、房价将下跌态势到13年一季度。
12年政策面判断:因基本面趋势向下且有望见底（中周期调整），政策面必将局部放松，而且必将产生效果。
维持行业11年6月首次调高、9月坚定强化的增持评级。1-2月股票受货币信贷、地方政策转好驱动，3-6月资金链断裂风险将代表基本面最坏阶段出现，中央政策面彻底转向，期间股价也许有震荡，但必将是相对向转化的大拐点。选股思路为高周转龙头持有致胜，上半年坚定推荐一二线龙头公司。
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