[摘要] 从现在的租售比来看，北京住宅的交易价格仍存在不合理部分，仍需要政策坚定不移地对房价进行控制，保持房价继续下调的趋势，直至房价回归合理水平，租售比回落至合理区间。
据报道，房价降了吗？为什么远郊楼盘降得“风风火火”，而五环内楼盘价格却岿然不动？为什么旺市时买房便宜1%—2%开发商便开始喊没利润，而到了今天房[简介动态]价降20%甚至30%还说有赚头？房价下调多少才算合理？而房价下降由哪些因素说了算？
中央经济工作会议于12月12-14日在京举行。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场合理发展。
国家统计局近日公布的11月份70个大中城市房价变动情况显示，在70个大中城市中，11月共有49个城市的新建商品住宅价格环比下降，比上月增加15个。继上月房价初现拐点之后，11月平均房价环比继续呈现下降趋势，房价已进入下行区间。降价范围加速大张。北京住建委表示，年内楼市稳中有降的目标已经完成，截至目前北京新建普通住房成交均价比去年下降6.3%。
在这样的情况下，中央经济工作会议仍然提出“促进房价合理回归”。可见，尽管目前的房价已经出现下降，但还没有回归合理。那么，被市场已经淡忘的房价收入比、租售比、成本等指标是否可以将“回归合理”量化？
房价能低于成本价卖吗？
日前，北京市住建委表示，由于调控处于关键期，北京明年的限购令不会放松，而相关楼市调控的措施也不会放松，年内楼市稳中有降的目标已经完成，截至目前北京新建普通住房成交均价比去年下降6.3%。调控已见成效，房价有所下调，这不由得让人发问，房价下调到什么程度算是合理？有近期出手买房的刘先生表示，经过计算，他购买的项目已经接近成本价出售，他认为这个房价就算合理。但也有业内人士指出，即便是成本价卖房，开发商仍有利润，在买房人深度观望的市场背景下，房价的合理应与市场挂钩，成交量上升就意味着房价已到合理程度。
买房人综合考量性价比房子成本价销售就算合理
买房人刘先生近期购买了朝阳区某项目80平方米左右的小两居，折合单价约为17000元/平方米，刘先生表示，之所以会出手购买，是因为房子的位置距自己上班的东三环很近，交通尚属方便，户型也满足了家庭的使用需求。同时，经过他对该项目的了解，目前其在售18000元/平方米的均价加上不同程度的折扣，折算出来的实际购买价格已经接近该项目的成本价。刘先生说，虽然目前房价有所下调，但特价房不是位置不符合自己的需求，就是买不到。而这个项目满足自己的所有预期，成本价出售也表示几乎没有再降价的可能，这个项目的房价就算是合理的，所以就出手购买了。
对此，伟业顾问市场发展部总经理袁阳表示，近两年高价拿地、成本较高的项目，目前在售的不少已经是贴近成本价出售了，买房人购买也是看重了开发商缩减利润后的性价比。对于现在的买房人来说，同一个区域或板块内，地价差不多的两个项目，他们则会比较不同项目的配套、物业、园林景观、开发商品牌甚至装修标准，买房人的购买行为越加理性。同时，对于开发商来说，项目定价除了要考虑自己的成本支出外，还得看竞品定价多少。
专家称成本价出售不代表无再降可能
据北京房地产交易管理网统计数据显示，今年前11个月，北京商品房住宅销售面积合计为819.2万平方米，预计全年成交量在900万平方米左右，相比去年下跌27%。随着成交量的大幅萎缩，整体房价呈现结构性下调，根据链家地产市场研究部的统计，今年11月北京商品住宅成交均价为19906元/平方米，较今年3月下降幅度为16%，其中郊区成交比重达到73.6%，投资性需求大量撤出楼市，价格承受力偏低的刚需成为市场成交主体。为了满足刚需的购房需求，不断有项目大幅优惠降价求售，甚至还有一些项目将开发成本公布出来，以示降价的彻底。
很多人把房价是否“到底”的判断建立在房价和成本的比较上，建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮曾公开表示，开发商的利润并非仅仅来自于房价与成本的差距，还来源于开发过程的金融杠杆。也就是说，开发商在一个项目上的总成本投入，有部分来自自有资金，还有来自银行的开发贷款、购房人的按揭贷款等的部分。而这就意味着成本价出售并非无利可图。
当然，随着调控的持续和深入，期房成交量大幅下滑，项目营销周期拉长，开发商融资渠道又不断收紧，项目获利相比以往被摊薄了很多。
深度观望期成交量复苏意味着房价合理
那么，房价下调到什么程度算合理？对此，袁阳表示，从目前市场反馈来看，市场观望期一些项目依旧销售良好，买房人对于房价的判断大多是以项目所在区域为判断依据的，每个买房人都有自己对于一个区域楼市价格的判断标准。至于房价的合理程度，袁阳说，应该以市场成交量回暖为判断依据，成交量的恢复体现了买房人对市场的认可和房价的预期。即便房价再低，没有人购买，便是买房人认定房价依旧不合理。
中房信·克而瑞分析师朱一鸣认为，今年的中央经济工作会议定调“促进经济平稳较快发展”，表露出管理层对明年经济“维稳”的意图，意味着政策重心又将向经济增长倾斜。朱一鸣预计，“巩固”将成为明年房地产调控政策重心，政策面压力或将趋缓。明年三季度以前，地方政府会对限购政策作适度微调，市场将引来温和反转。
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