[摘要] 上海舜元集团终止在成都的两个房地产项目；冠福家用决定终止在成都和沈阳两地的房地产项目；香港上市公司维奥集团以2.77亿向四川隆禾出售温江维奥房地产开发销售权及销售贷款……自2011年5月开始，成都房地产市场并购汹涌。
近日上海舜元集团终止在成都的两个房地产项目；冠福家用决定终止在成都和沈阳两地的房地产项目；香港上市公司维奥集团以2.77亿向四川隆禾出售温江维奥房地产开发销售权及销售贷款……自2011年5月开始，成都房地产市场并购汹涌。有专家预测，经过这轮房企并购热潮，房企数量将由目前的10000家锐减到1000家左右，成活率仅10%。
这段时间大批房企被迫离岸的现状表明，受宏观调控持续的影响，以价换量的道路并未全然解决资金短缺的境况。房产行业内部各企业根据自身需要，股权交易日益频繁，大鱼吞小鱼的同时，一部分企业也选择了丢车保帅，脱离与房地产的瓜葛。
王石的预言
早在去年底，万科董事局主席王石在接受媒体采访时曾表示，随着调控的深入，预计2011年将有部分房企面临资金和经营压力，这为万科提供了一些收购兼并的机会，可借机扩大土地储备，但并购目标会优先考虑企业文化相一致的企业。
根据《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》对1000家房地产企业进行了调查。《报告》称，2009年，房企IPO融资总额为302亿元；2010年这一数字却为零，融资紧张程度清晰可见。加之2011年的调控大环境，整个房地产行业的市场集中度会进一步提高，2011年市场优胜劣汰的淘汰机制将加速运行。
事实上因房地产市场整体客户量的减少，该报告认为2011年将出现六万余家房地产企业竞相追逐有限客户的局面，这也造成了竞争白热化，使得部分房企面临严峻考验。而“融资能力”将是这一次市场进行的“压力测试”之关键指标。
其实上述预言如今成为了事实。北京中原地产统计数据显示，今年前10月，楼市股权变动频繁，规模交易累计已经达到93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗、165.25亿元的规模，预计全年交易额可能比去年增加一倍。从今年8月开始，在楼市调控周期下，房地产企业间的总并购金额及平均单案例并购金额，均创造了历史新高。
房企并购加速
事实上在成都，自今年5月以来，四川宏达股份有限公司将其持有的成都宏达置地成房开发有限公司的93.1%股权转让给世纪房产；来自上海的舜元集团将终止在当地的两个房地产项目，并以转让的形式出售给其它房地产企业继续运作，公司在成都的发展重心将转向工程建设。7月19日，冠福家用也发布公告称，公司决定终止成都和沈阳两地的房地产项目，并收回公司在成都项目上的前期投入。
同时在紧接着的8月，香港上市公司维奥集团控股有限公司宣布，将以2.77亿港元向四川隆禾出售成都温江维奥房地产开发销售权益及销售贷款，预计获益1,216.91万港元。出售所得净额将用作一般营运资金及潜在投资用，估计出售所得1,014.09万元人民币(1,216.91万港元)。维奥集团表示，出售物业所得款项净额拟作一般营运资金或用于日后可能物色到的合适投资机会。出售事项是变现该土地潜在价值的良机，可使公司从物业投资中获利，增加一般营运资金，并物色更佳投资机会。
宏观货币政策的收紧，意味着包括房地产企业在内的几乎所有行业的信贷融资渠道，都将受到巨大冲击，资产规模小、负债多的中小房企则将面临巨大的挑战。个人房贷的利率优惠取消，让那些手头有在售项目的企业，减少并减慢了销售资金回流的速度；而那些没有在售项目的企业，进一步丧失了活力因素。
大鳄“曲线拿地”
财经评论人叶檀认为，经过这轮的房企并购热潮，房企数量将由目前的10000家锐减到1000家左右，存活率仅为10%。
在整个并购过程中，也不乏资金雄厚的央企作出相应转变。自2011年8月以来，央企退出房地产业务的速度也在加快，目前已有至少6家央企在产权交易所挂牌转让房地产业务。事实证明，越来越多的房地产企业将陷入库存不断提高的问题中，而这些企业依靠房地产销售回笼的资金，已经不能支撑企业的运转，因此，变卖家当成为他们不得已而为之的求生之法。很多小型房地产企业在资金链紧张和销售遇阻的背景下，开始寻求“靠山”；而资金储备充裕的大型房地产上市公司则择机开展并购。
对于大型房企而言，这却是个绝佳的发展契机——通过收购项目、低价拿地以抢占市场，从而提高市场份额。根据已公布的9大上市房企公布的月度数据来看，目前9大地产公司市场占有率为12.5%，同比提高约2.4个百分点。从公开可追溯数据更长的万科[简介动态]、保利[简介动态]、金地[简介动态]的市场占有率来看，万科、保利、金地的销售额市占率已由2005年的1.17%提升到2011年8月份的4.54%。同时，根据公布的数据显示，招商、万科、保利、金地四家房企的账面流动现金都超过了100亿元。股权收购使得一些房企“曲线拿地”。
以恒大为例，目前该公司有100多个项目，超过40%位于三线城市。由于今年的调控政策在二三线城市的执行力度，要明显弱于小于一线城市，大型企业进入二三线城市增加了企业并购的总量。而万科半年报也显示，上半年，该公司斥资超过46亿元分别收购武汉、香港、广州等地的10家企业。事实上，去年万科新增的项目中，就有一大半是通过合作方式获取的。
融资考验生死
“企业进入并购期，从某种角度讲是市场成熟化的标志。”工商联房地产商会会长聂梅生表示，只有成熟的市场才有可能出现并购。因为市场的游戏规则已基本确立，这个过程中必然出现优胜劣汰。
大鳄市场的雏形似乎越加清晰，但这并非表明所有中小房企都会殊途同归。市场剧变受影响的是融资能力较弱的中小型开发企业，如果这类企业项目销售已过半，其生存基本受到的影响较小，只有那些主要项目正处于开发初期或中期的房企，融资能力较弱将成为其发展的瓶颈。
成都世家机构品牌总监吴思竹对《成都报道》记者称，“说什么生存率10%也好，并购潮也好，并不是重点。重点是这个行业有没有持续、健康、公平的发展机制，这才是调控的核心症结，要不然就会出现打游击的情况。”在他看来，市场成熟与否并不能简单地通过并购说明问题，“其实房地产的门槛也很低，今天被并购或者退出了，明天依然可以卷土重来。”
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