[摘要] 如果东莞的盘售价是8000的，拿地成本高过1500的，基本上没有钱赚，如果说政府想要降低房价，而又不放弃自己的土地收益或者是税费收益，降低房价只是一句空话。
2011年,楼市遭遇史上最严厉调控，开发商面临着严峻挑战。一方面，部分房企在业绩下滑、销售不力、金融环境紧缩的压力下，选择被迫降价；另一方面，银行贷款、信托渠道和股票市场等渠道融资全面收紧，房企融资难度不断加大。
东莞楼市“金九银十”虽如期上演，但步入11月，调控始终未见松动反而继续加强，继广深佛限购之后，珠海迎来双限时代、中山限时限价政策出台，引发了市民对东莞限购的新一轮猜测。与此同时，一线城市房价先后跳水，多个知名房企等纷纷卷入降价行列，降价氛围蔓延整个楼市，东莞亦受波及。那么，在调控继续收紧的压力下，东莞开发商应如何出招应对？面对资金压力，房企应当如何解燃眉之急……
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东莞市盈拓实业投资有限公司营销总经理 李明
打砸售楼处不是闹剧 退房潮或越演越烈
在不断升级的楼市调控之下，不断走高的中国房价终于有所收敛，部分城市房价开始回调。对大多数人而言，让房价回归到“合理的水平”是期盼已久的目标，然而对于那些在房价高点入市的购房者而言，楼市泡沫的破碎意味着个人财富的缩水。于是，伴随着房价的下跌，要求开发商退房、补价的声音不绝于耳，部分业主与开发企业的矛盾。
李明对此表示从目前东莞的情况来看，没有跌入到寒冬，但是当前的主流意识，不管是媒体也好还是导向也好，也就是说现在的房地产调控不是经济的问题，就是政府信用的问题。
关于退房潮的问题，前一个段时间，报纸上也公布了出现退房潮，有记者在采访市领导怎么看待这个问题的时候，某领导说这是一个企业行为，政府不干预。有些人在报纸上发表文章，说某些老板的老业主打着威权的旗号，到售楼处打砸怎样，是开发商自编自导自演的一场戏的，为的是给中央政策指定者一些压力。
对于这种说法李明认为是荒谬的，没有开发商会愿意牺牲自己的利益和声誉去做损人不利己的事情。随着市场衰退的进一步深入，李明猜想降价潮可能还会蔓延，退房潮可能也会愈演愈烈。而在李明眼中开发商有很多种，对于真正自己拿钱出来投资的民营开发商，我相信他们会非常珍惜自己的每一份辛苦，不会轻易放弃。
对于东莞目前的情况，李明觉得除了少数区域的一些楼盘，绝大部分项目可以算是微利的，没有什么大利润的空间，但是如果这种现象存在下去，对于资金链短缺的开发商也好，亏本甩卖、转让股权也好，都会是一个选择。
土地成本不降 降低房价只是一句空话
就东莞有没有降价可能性的问题，李明提出了自己的见解：
、房价成本。房价成本包括几个方面，一个是土地的成本，现在东莞的郊区大概是1500元/平方，市区一些热点资源比较好的，比如说轻轨商铺资源贵一些，可能最贵的是5000－6000元/平方。
第二、土建成本，是2500左右。
第三、是相关税费。按照目前的政策，是由地方政府或者是国家收取的费用，大概占到总营业额的22%，这个是没有任何还价的余地。
第四、开发商运营成本。包含了几个方面：是管理成本，大概占到项目总销售额的3%，这是比较节省的情况下，第二是采购成本，至少占到项目总营业额的5%，。三是营销成本，平均占3%左右，还有不可预见非是5%，这几个加起来占到16%，最后一个方面才是利润。
如果一个楼盘楼面价是1500左右，售价是8000，实际上利润只有960，960除以800利益达到12%左右，表现上看利率还可以，但是你想想做一个楼盘需要三五年，综合来看利润才占到4%左右，也就是说东莞楼盘的售价是8000的，拿地成本高过1500的，基本上没有钱赚，如果说政府想要降低房价，而又不放弃自己的土地或者是税费，降低房价只是一句空话。
各自修炼 资金压力不能一概而论
这段时间香港地产有一个很大的问题，就是关于房企的融资。目前，很多房企负债率很高，有一些业内人士就说，中小企业或者说在今年明年初就会淡出市场。
在李明看来，东莞目前的整体局势还是挺好的，可能会面临一些问题。
东莞这一年，不管从价格、成交量来说都是比较不错的，总体来说东莞不存在非常大的下降动力。对于部分再售的项目，可能卖得会比较慢一点，但是李明觉得要是不存在太大的资金压力的话，没有必要跳水，市场肯定会回暖的，而且李明认为不会等得太久。但是如果真的是资金链有压力，比如说某楼盘从十月中下旬开盘，一开盘就冷清清，本来希望开盘的时候有点资金回流，可以支付一点工程款，支付一点给银行，这种就要通过降价。
而对于某些通过信托获得资金的，利息都很高，把钱投放到项目里面去，花大把钱把这个项目做出来了，却达不到预售条件，银行借钱给他，每天又追着他，这种情况就比较糟。
如果当一个企业出现这种局面，无外乎恶性循环，一种是拆东墙补西墙，一种就是通过降价，如果有楼再售的情况下我们希望通过降价来融资。现在在推行房价备案制度，要先备案才能够卖，卖的价格不能高于15%，也不能低于15%，如果高出了要重新备案，但是备案要经过一段时间。对此，李明解释到：“政策的出台要服务各方面，不能人为通过行政手段扭曲这个行为，对谁都不好。比如说我现在想降价卖，等我度过难关，但是我发现备案的时候价高了，如果这个时候你不换贷的话，你公款也提不来，就正常运作不下去了，所以希望主流媒体或者说主要的研究机构，可以发表一些看法，跟政府沟通一下，政策不是说一出来，是需要不断完善的。”
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