[摘要] 天气转冷了，东莞楼市的冬天是否如约而至？目前来看，东莞成交量在下降，价格亦缺乏上涨动力，这一切，让人感觉整个东莞楼市处于混沌状态中。
冬至
天气转冷了，东莞楼市的冬天是否如约而至？目前来看，东莞成交量在下降，价格亦缺乏上涨动力，这一切，让人感觉整个东莞楼市处于混沌状态中。
11月8日，立冬。9日，东莞全天阴风冷雨。事实上，在立冬之前一周（10月31日-11月6日)，全市商品房成交环比、同比降幅都超过三成。二手房市场一片萧条，10月东莞市区二手房成交量同比萎缩过半，成交均价也回到“6”字头级别，最脆弱的二手中介市场遭遇裁员关店现实。
于是，在一片“数字唱衰”声中，有人开始将今年的楼市困境与2008年相提并论：二手中介裁员关门、促销此起彼伏、观望情绪弥漫、内外经济不容乐观，如此种种迹象，颇与2008年形似，难道三年前的惨淡经营似要再现？
然而，此淡市迥异于彼淡市。不同于2008年的“政策+金融危机”式，2011年更多迫于“行政调控”式。如果说前者受困于市场，后者则受压于行政；如果说市场无常，行政更难揣测。
在此，梳理两个年份中，东莞楼市表现出来的同与异，管窥东莞楼市的变局。
11月5日，东莞楼市迎来了2011年一场轰动全城的盛事！当天，随着香树丽舍1号现场摇号盛况空前，五折房源寻主成功，在无数的关注目光和热烈讨论中，东莞“搜房狂”项目完美落幕，成功点燃全城关注热情，引爆东莞楼市，为2011年东莞楼市添上了精彩的一笔。详情点击进入>>>
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2008VS2011 相同点
2011年的楼市，和2008年有很多相同之处，譬如中介纷纷关门、促销优惠力度加大、市民观望情绪浓厚、遭受高压政策打压等等。
关键词 中介关门
11月1日，南城西平的联荣地产正式关门，但这并非是家，也绝非最后一家在这场楼市变局中倒下的二手中介。就在联荣地产门店不远处，另一家打着“豪宅专家”的中介门店也关门了。
来自金信联行的统计，据金信联行市场部统计数据显示，今年10月份，市中心区二手房销售套数环比9月份下降了18%，与去年同期相比，更是萎缩过半，降幅达52.13%。
春江水暖鸭先知。“二手中介最贴近销售一线，最需要成交量支撑，一旦成交下滑，拼人力的中介就会迅速关店，降低成本。”在瑞峰地产副总经理姚丽军看来，生意人先求保本，再想赚钱，中介关门是淡市常态。
东莞情形远好于深圳。在深圳的地产中介业内，龙头老大——中原地产近期传出“裁员2000人，暂停100家大小门店”的消息，尽管最后求证此事半真半假，但裁员与关停仍说明二手中介关门已“潮”起。
尽管东莞关店仅是个案，但仍有市场人士将此与2008“创辉”事件相提并论。2007年，盛极一时的创辉租售，因其急功冒进的扩张策略遭遇金融危机，其包括东莞的数家店面在内，纷纷倒闭。一时成为经典的反面教材为整个行业所反思。
而今的中介关门，会否是2008年楼市变局的翻版，需要持续观察。
关键词 促销优惠
“促销短信多得像闹铃，不看直接删；报纸也是一堆一堆广告，东莞好像已经找不到没有优惠的房子了。”说这话的熊伟看了半年房，上半年一直在涨价出不了手，这两个月促销优惠让他不敢出手。为什么？“还想再降价啊！”
“5千抵5万、5万抵30万、全线88折、家电”此类折扣信息此起彼伏。开盘不久的弥珍道，“当天购房可享受87折优惠”；丰泰东海城堡近日加推精装新品，“5000抵10000，开盘当天推出12套总价68万/套特价房”；地王广场翰林“买房即可获赠2万元家电，全额付款可享额外98折优惠”；富通天邑湾新品加推，“送全屋精装修、全屋家电及公立学位”；御花苑推出8200元/平方米起的特价房以及92折优惠等等。
这些优惠措施，又何尝不与2008年相似。此外，不少开发商再次沿用当年楼市遇困时的营销策略，或与二手中介联动卖楼，或以内部折扣价售楼给内部员工或合作伙伴，以实现资金回笼渡过难关。比如，石碣一滨江楼盘11月初就曾搞银行团购，推出6500元一口价特惠房。
关键词 政策高压
很多人都记得2008年的金融危机加重了楼市危机，继而造成楼价普遍性暴跌；当然也有不少人记得，这场暴跌的起因还有“元凶”。2007年，有关二套房贷首付以及利率的调整政策出台。这一政策立即“秒杀”抑制了投资需求和购买力，政策调控与金融危机重叠，继而导致了2008年楼市遇冷。
“这一波下调，最直接的原因还不是限购，而是货币政策的转向。”瑞峰置业副总经理翟志球分析认为，货币紧缩的周期是否将更长？这是调控最纠结的地方，一方面平抑通胀要求紧缩，一方面中小企业已呼天抢地顶不住，而房地产企业遇到困境却仅为个案。
与三年前的秋天一样，眼下东莞楼市也正在遭遇最为严厉的政策调控，难怪有东莞市场人士在微博上惊呼“甚至时间点都与2008年不谋而合。”
事情真会如此吗？“楼市调控的目的原本是让房地产走上健康发展之路，现在变成单向的价格下调，是为一大偏差。”姚丽军认为，目前的经济基本面与2008年显然不具备可比性，因而政策变动条件也大为不同。
不过，接近年底，姚丽军分析，房企面临贷款到期、工人工资各方资金压力，回笼资金需求更迫切，年内这两个月，向下调价的可能非常大。
关键词 观望蔓延
虽然促销特惠此起彼伏，但却被购房者解读为“边角料忽悠”，买账者不多，观望者不少；而开发商则在焦急等待着政策松绑，买卖双方都在“较劲”，市场陷入深度博弈期。
据东莞中原统计，10月31日-11月6日这一周内，全市商品房成交927套，成交面积8.06万平方米，下降35.50%，同比下降31.34%；其中本周住宅成交面积7.42万㎡，成交套数757套，成交金额6.14亿元，
回顾2008年，金九银十的促销没有扭转购房者的悲观情绪，而在新一轮楼市调控之下，限贷以及看跌楼市的心态也让不少购房者停下脚步，成交低迷也成了2011年楼市最为显著的特点之一。
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2008VS2011 不同点
尽管2011年与2008年楼市困境有颇多相似之处，但今年的诸多新情况又使东莞楼市明显迥异于2011年，尤其在经济基本面、政策细节、各方心态与经验上，都有很大出入。
关键词 限价仍在 限购或来
暂时并未限购的东莞，却早于年初制定了动态的“限价”政策，不高于去年8%的涨幅，让东莞楼市明显迥异于2008年单纯的信贷调控。
因为2007年房贷新政偶遇金融风暴，因而政策在后市遭松绑；而目前的信贷政策却无半点放松信号。相比2008年，本轮调控力度较大，打击精准，核心在于抑制投资、投机等不合理住房需求，遏制房价过快上涨。
在2008年房价暴跌之时，调控政策改弦更张，为一系列刺激楼市需求的政策所取代。而在今年，紧缩的信贷政策会不会放松，限购会否逐步取消，同样成为讨论的热点。
中信华南集团东莞有限公司营销总监欧梓彦分析认为，7、8月东莞楼价持续高位运行，尽管近两月已有所下降，但依然在警戒线徘徊；因为东莞下调了GDP增幅预期至8%，因而楼价警戒线将会调低，“11、12月份内，东莞出台限购令的可能性增大。”
正是东莞今年年初开始屡传限购传言，使得东莞1-10月份，东莞本年成交面积达450万平方米，逼近去年全年总成交量。手中有粮，今年开发商与2008年的“无望情绪”有较大偏差。
关键词 经验升级
“2008年金融危机发生后，无论是开发商，还是购房者，心里都没了底。”姚丽军分析，如此一来，市场上才出现暴跌局面。“2008年的市场遇冷与如今不同，当年楼市低迷更多是市场行为；而今年则是需求仍旧在，只是都被政策压制住了。”也正是有了曾经的经验，市场中各方对市场的理解力和承受力都不可同日而语。
欧梓彦分析，一方面，东莞的大型房企对待调控早有准备；另一方面，购房者心态也比2008年更趋理智平和，政策走向成为其关注焦点。
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退定迹象初显、零成交上演中介关门此伏彼起
业内人士认为，当下的市场环境比2008年更严峻
楼市低迷，二手中介门店容易倒闭 东莞时报记者 陈栋 摄
冬峙
仿佛，2008年那悲催的市场一幕在2011年重现。政府、开发商以及消费者对峙的场面，让楼市变得分为焦灼。
退定、零成交、中介关门，从业人员退出地产行业?这是一场开发商与购房者之间的对峙，从今年6、7月份就已经开始暗潮涌动。业内人士表示，目前观望正处于焦灼状态，接下来走势难以预判，有可能会变得更糟糕。
业内对话
东莞时报：与2008年市场行情相比，接下来的市场行情会那么糟糕吗？
黄海涛：2008年的市场行情呈现"V"字状态，政府快速救市；市场迅速反弹。但今年的行情将呈现"U"形状态，周期更长，强度也将更大。预计年底至3月份才能最终完成整个探底的过程。从明年年底到2013年，随着经济形势的明朗，才会走上上升通道。
高骏：至少现在还没有2008年那么糟糕。
罗江海：接下来的环境肯定比之前更严峻。但总体来讲，价格下调的空间和幅度不会太大。因为今年和2008年不一样，那时候东莞的开发商发展的规模还不是很大，反应比较直接。但经历了2009年、2010年的发展，很多的开发商已经储备了足够的过冬的粮食；他们至少能撑到明年上半年。
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一种担心 市场是否会重蹈2008年低迷行情？
中介关门，地产从业人员不断流失；很多楼盘处于零成交，市场成交持续低迷；开发商各种降价促销方式不断。这一切，都曾经在2008年出现过。难道，2008年糟糕的市场正在2011年重现？
早在金九银十之际，记者曾多方向开发商们请教下半年的市场行情。当时，“下半年的市场行情政策说了算”几乎成为众多开发商一致的观点。那时候，有些开发商似乎仍在希冀，或许政策能够松动。
就在近日，国务院总理温家宝在上合组织成员国总理第十次会议期间的讲话彻底打破了这一希冀，他指出，“对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇。”
在温总理讲话的背后，面对目前的市场环境，东莞接下来的市场行情到底会怎么走？
“东莞市场没有出现全面性的下跌，就代表没有止跌。”正太联合总经理黄海涛通过对市场的研究，得出了这样的结论；目前，他还转战在制造业市场中，他的观察又多了一份维度。他认为，目前市场的下行行情，还只是刚刚开始。接下来的市场变化及其强度，甚至会比2008年更强，且持续时间更长。他解释，2008年的调控正好遇上了金融危机，所以政府及时救市。但今年的调控与之性质完全不同。
这一观点在一线开发商们的眼中，有赞同有质疑。世纪城营销总监冯伟杰认为，接下来的市场行情很难讲，但明年的市场一定会更不容易。而由于东莞至少75％的人口为新莞人，一旦限购将会对市场造成极大的冲击。
万科新闻发言人高骏认为，“至少现在的市场还没有那么的糟糕。”如果市场继续萎缩，他表示，万科将根据市场情况进行相应的策略调整。而房地产行业协会秘书长陈骏良认为近期成交量的萎缩只是暂时的状态。
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一群焦虑的地产从业者 中介关门，明星楼盘选择推后开盘
一手市场的低迷，迅速传导至二手市场。有消息报道，深圳中原有将近55家门店暂停营业，5到10家店铺全关门。人员流失大概1000人左右。2008年楼市调控中，也曾出现过类似的“关店潮”。随后，北京等一线城市，也不断有中介“关门潮”的消息传来。
这样的状况，让位于东莞中介行业却没有经历过2008年的汤老板焦虑不安。在东莞二手行业打拼多年的汤老板，2009年在东莞也开设了一家中介门店。早在几个月前，由于二手市场的持续低迷，他的中介就不断亏损。“我原本想‘苦熬’一段，甚至进行薪酬制度改革，看能不能挺过去。”但连续亏损近30万后，汤老板无奈放弃，并转行走进了美容行业。他的门店中，不少员工也因不再眷恋地产行业，打起包袱回了老家。与此同时，一些品牌中介机构，为了能够“减负”过冬，也开始变相进行人员调整，实行部分“无底薪”制。
“中介行业的冬天才刚刚开始呢。”在目前的胶着市场状态中，买家们都在选择持币观望，而卖家们希冀冬天赶紧过去，价格并没有松动意愿。这让其中的地产从业者们更显无奈。这一切，在经历过2007年、2008年二手中介的辉煌与快速的落寞的启富置业总经理张霞的眼中，这还仅是开始。在她的预判中，今年的“寒冬”或许比2008年持续的时间更久，甚至更艰难。
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从10月份开始，上海、杭州、北京等地不时传出售楼处被砸事件。媒体把其称之为“业主打砸抢时代重新回来。”
上海龙湖郦城一名33岁的女业主的一番算数，赤裸裸地揭示着这些打砸抢背后最重要的冲动来源：这名女业主在今年年初买下了龙湖郦城一套82.95平方米的中间套，价格为18500元／平方米，首付45万元。可根据10月份该楼盘的团购价13000元／平方米；相当于一年不到，这名女士的首付款一夜之间就蒸发。
随着温总理“楼市调控丝毫不放松”的讲话落地及一系列调控政策的继续，从10月份开始，一线城市纷纷开始出现降价浪潮，普遍降幅达到20－30％。而在近期，这一股降价浪潮也开始逐渐往成都、重庆等二线城市蔓延。
2008年又要重来？这一可怕的想法让远在东莞的徐先生也开始乱了阵脚。就在“十一”国庆，趁着促销，他还在南城一楼盘落定一套100多平方米的三房单位；并支付了17万的房款。原本，他以为自己捡了个便宜。
但“十一”过后，楼市降价的舆论氛围不断，东莞市场上的促销方式也五花八门。“我有点乱了，不想买了，就想赶紧把钱退回来。”徐先生诚惶惶地告诉记者，他现在特别地焦虑；就怕自己成为2008年那时候接下“最后一棒”的人。
据记者调查了解，就在这同一楼盘，和徐先生一样，希望退定的购房者还不在少数。他们当中，基本都属于改善型或者投资型客户。目前，他们与开发商正处于特别胶着的较劲状态。
“这说明，东莞的观望情绪已经越来越浓了。”一位业内人士评价说。其实，早在7月份，随着调控政策和信贷政策的收紧消息不断释放，这一场开发商与购房者之间的对峙局面就已经酝酿形成。在这一场较劲中，开发商曾试图通过各种“遮遮挡当”的降价方式，来试探市场的反映。金地外滩8号等低于市场预期价开盘，确实也撬动了不少观望的购房者。但这样的个案，并不能掩盖市场的整体疲软。即使到了被称之为“金九银十”的9、10月份，在傲人的数据背后，仍离不开“个盘时代”的支撑。直至现在，即使是东莞万科，其旗下的金域华府二期也曾是金九银十的“支柱”之一，也不得不坦承，“从10月下旬开始，观望情绪已经越来越浓了。”东莞万科新闻发言人高骏说。
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