北京叫停“商改住” 商业地产或进调控视野

中国联合商报  2011-05-31 13:06

[摘要] 日前，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市规划委、市商委、市国土局5部门联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称《通知》)。

日前，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市规划委、市商委、市国土局5部门联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》就加强商业、办公类项目管理，防止开发企业擅自改变项目规划用途，切实保护购房人合法权益出台了五个方面的监管措施，严禁“商改住”等违规行为，并从6月1日起执行。

据了解，今后，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。昨天，市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》。

业界人士分析认为，此前不在政策监管范围内的“商改住”项目、热销“Loft”户型将进入政策调控范围。在商业地产大热的背景下，政府也注意到其泡沫的产生，未雨绸缪，将更加有利于商业地产的良性发展。

打限购擦边球

此前，在“京十五条”的挤压效应下，大量受限需求退出住宅市场，而身处调控灰色地带的商住项目成为此类需求的主要出口，使其走出了单边上扬的独立行情。据亚豪机构此前统计的数据显示，“京十五条”颁布后的2月17日~3月2日，北京市商住楼房源累计成交532套，占总成交量的32.76%。

据记者了解，事实上，从去年开始，北京市已陆续出台政策，对“商改住”项目从严管理，如禁止酒店立项的项目散售，建成非住宅、禁止擅自分割。在此次叫停“商改住”之前，北京市住建委曾对部分商改住项目开发商进行约谈，主因是许多项目过分宣传不受限购令影响，销售火爆。而这种宣传与楼市调控政策背道而驰。

此外，北京市住建委此前还对商改住项目的销售环节，进行了非书面规定。

如在楼盘现场的公示必须齐全，包括房屋性质是商业还是办公，产权是40年还是50年；现场要将水电配套等情况予以公示；要明确告知购房者说户口不能迁入。

潘石屹曾公开表示，商改住本身就属于打政策擦边球、破坏城市规划的项目。针对这些打擦边球的项目，政府应该会出台相关措施治理。

在业内人士对《中国联合商报》记者分析，从此前商改住项目开发商在被政府部门约谈之后，就已经埋下了调控的种子，而季度，北京商改住项目在约谈后仍然纷纷逆市涨价还致招来此次叫停也是意料之中。

调控或延至商业地产

所谓的商住两用项目，其本质是在50年产权的商业用地上建筑的住宅。长时间以来，商住两用项目游离在房地产调控之外，每轮调控政策出台后，商住两用项目都会找出其规避调控的地方以示其“与众不同”，“限购”之后，商住两用项目备受不符合限购条件的购房者的青睐。

国家统计局数据显示，今年1~4月份，商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。商业地产与住宅地产所展现的市场形成很大差异。

据房地产服务机构高纬环球此前发布的数据显示，今年一季度中国主要城市商业地产态势活跃，北京、上海、成都等地办公楼和商铺租金水平稳步上升，一些城市商业地产领域投资者比重加大。今年一季度北京甲级写字楼平均有效租金环比上涨10.2%，达到每月每平方米人民币322元；而平均空置率为6.3%，较前一季度下降0.7个点。此外，越来越多的国内租户开始以更高的租金与跨国公司展开写字楼租赁竞争。

上海方面，一季度甲级写字楼平均有效租金环比上涨4.9%，达到每月每平方米363元。不过，随着新增供应入市，上海全市甲级写字楼的空置率达到6.9%，环比上升0.8个点。成都的甲级写字楼一季度平均有效租金为每月每平方米151.2元，环比增长8.5%。

此外，北京、上海商业地产领域的投资者也趋于活跃。不包括土地交易，今年一季度上海有7个整栋商业物业交易，成交总额超过46亿元人民币，其中港台及内地投资者交易量占50.4%，海外投资者占49.6%。

一位业内人士对《中国联合商报》记者表示，从北京叫停商改住禁令来看，政府调控之手已伸向商业地产领域。未来北京的模式也有可能向其他一线城市推广，打“商改住”的擦边球的时代就快终结了。

这一方面会使限购令的威力得到更充分的发挥，另一方面也给予投资者提示，尽管商业地产无关民生，但在当前住宅限购令调控背景下，并非处于调控真空区，商业地产投资过热也必将招来调控。

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