[摘要] 限购带来房企并购凶潮 小房企2011很难过 - 据Wind资讯统计，截至3月10日，沪深两市已经有21家上市房地产公司发布了2010年年报。其中仅ST兴业(600603)一家亏损，实现盈利的公司达20家，销售业绩普遍飘红。
据《股市动态分析》报道楼市大考之下，又到了一年一度公布成绩单的时候。
伴随业绩大幅飙升的，还有高企的资产负债率。除了3家ST公司，包括万科[简介动态]A(000002)、保利地产[简介动态](600048)、华侨城[消息价格户型点评]A(000069)等在内的18家上市房企中，有14家资产负债率同比上升。小企业资金链正面临的考验更加严峻，行业或将迎来新一轮洗牌。“我预计2011年是房企的并购年，会有一些开发商主动退市。”业内人士如是说。
业绩两极分化明显2月份销售全面下滑
数据显示，上述21家房企2010年共实现营业收入1116.53亿元，较2009年的893.19亿元同比增长24.94%；实现净利润167.15亿元，较2009年的118.48亿元同比增长41.08%；毛利率也由2009年的34.71%上升至36.21%。
在这21家已披露年报的房企中，万科、保利[简介动态]两大巨头贡献净利润121.03亿元，占21家房企净利润总和的72.4%；营业收入合计866.07亿元，占比更是高达77.5%。其中万科去年实现营业收入507.1亿元，较上年增长3.75%；实现净利润72.83亿元，较上年增长36.65%。保利去年度实现营收357.1亿元，较上年增长55.35%；净利润为49.2亿元，较上年同期增四成。此外，2010年万科和保利还分别取得了销售突破1000亿元和600亿元的成绩。
大型房企风光无限，相比之下，小型房企艰难度日。
ST兴业本来指望通过资产注入的方式完成华丽转身，但由于遭遇房地产调控，导致其注入房地产资产失败，使得旗下没有任何可销售的项目，2010年的营业收入为零。为了摆脱重组困局，ST兴业已经开始将目光转向新能源产业。同命相怜的还有ST东源(000656)，在公布金科集团借壳方案一年多后，其重组仍然没能完成。公司2010年虽然实现盈利2384万元，但主要仰仗于处置非流动资产实现以及其他应收款坏账准备转回。不过，如果2011年房地产重组的闸门仍然不能放开，ST东源也将面临更大考验。
随着宏观调控的深入，开发商纷纷担心，房企的好日子或许即将到头。万科在年报中指出，2010年房屋新开工增速达到近十年来值，未来的新房供应充裕并推动市场供需关系进一步向有利于购房者的方向转变。随着市场波动的加大，企业的投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，可能对一年后的住房供给产生影响。在各地实施房地产调控细则后，万科认为，这将对市场产生明显影响，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高，投资性购房需求逐步淡出。
华丽家族[简介动态](600503)也认为，面对新一轮宏观调控措施的出台，将使市场观望气氛渐浓，市场景气指数下降，市场持币观望普遍，进而对房地产市场带来冲击。
眼下关注的还是第三波调控对市场销售的影响。数据显示，北京、上海、深圳三地楼市2月成交量均出现超过五成的大幅下挫，其中降幅的上海达到八成。房企的销售数据也不容乐观，2月份销售全面出现大幅下滑。保利地产[简介动态]2月份实现签约面积22.28万平方米，实现签约金额24.72亿元，分别较一月份下滑54.9%和49.8%。万科[简介动态]2月销售数据虽然同比大增，但环比明显缩水。当月实现销售面积为54.9万平米，销售金额60.8亿元，环比均缩水七成。
近日，德意志银行发表的一份针对内地房企的研究报告认为，中国第二轮调控政策出台开始到现在，已有30多个城市实施限购，使得销售量萎缩，可能跌至，并在一段时间内维持低位。部分开发商受影响较大，为刺激销售，这部分开发商可能会率先降价。
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