[摘要] 近年来房地产调控政策有“三不合理”，特别是70/90的规定和“限购令”，一不符合市场经济的伦理，二不符合法治国家的法理，三不符合经济学的基本原理。
近年来房地产调控政策有“三不合理”，特别是70/90的规定和“限购令”，一不符合市场经济的伦理，二不符合法治国家的法理，三不符合经济学的基本原理。
市场经济伦理是尊崇法律框架内的交易自由。交易自由是每一公民的权利，这一权利不仅体现了社会公平与正义，而且保证了市场经济的效率。
现代社会公平是权利和机会的平等，其中包括了交易权利和交易机会的平等，任何人不得以任何名义限制或剥夺任何公民的自由交易权利，任何人不得以任何名义限制或剥夺任何公民的自由交易机会。“国家利益”、“经济稳定”、“市场秩序”、“弱势群体”等说法都不能作为政府限制和剥夺公民权利的理由，在这些名义下的行政性垄断、倾向性的优惠政策以及对市场的任意干预却正是对社会公平的破坏。
用行政手段打压房价，购房者或许受益，但对房产所有者是不公平，房价下跌，他们的资产缩水。住建部的数字表明，城市居民的住房拥有率已达89%，以低房价为目标的政策伤害了相当多人的利益。当然，笔者在这里赞同并强调的不是多数对少数的权利优越，更不是少数决定多数人命运的权力，而是对每个人权利的承认与尊重，以及在这个基础上的社会公正。
交易自由与社会公正关系易于理解，交易自由产生经济效率的逻辑就不那么直接了。自由意味着交易的自愿性，凡自愿之事，必为互利，一方获利而一方受损就不会有交易。既然是互利的，自愿交易就增加了社会总福利。交易越自由，社会福利越大，市场配置资源的效率就越高。
交易自由因此既是目的又是手段。
70/90规定（70%以上的商品房面积必须在90平米以下）既限制了消费者的自由选择权，也限制了开发商的经营自主权，“限购令”则直接剥夺了消费者的自由购买权。这些行政干预措施均不符合市场经济的伦理。
公民权利至上并不排斥对交易自由限制。为了从交易中获得更大的，全体公民同意制定一些规则（立法），委托政府执行这些规则（执法）。规则当然对交易的自由构成限制，但这种限制不是从外部强加的，而是公民为了提升自己的利益，自发提出和自愿接受的，他们同意让渡出部分权利，遵守自己制定的法律，以降低交易成本，提高交易的。例如政府可以在战争期间依法对经济实行管制，以限制交易自由为代价，保障国民的安全，因而得到全体公民对这项政策的一致拥护。
在很多甚至是大部分问题上，公民不可能取得一致意见，特别是当涉及不同利益时。为打破公共决策僵局，全体公民同意建立决策规则，遵守这个规则，并接受这个规则下的决策结果。权利的公平就此转化为程序的公平。公平体现在程序和规则的全体同意上，尽管结果不一定是全体同意的。台湾的民进党人反对国民党的马英九任“总统”，但他们必须服从选举程序产生的行政权威，因为选举的程序和规则也得到了他们的事先同意。
由公平性原则决定，政府对经济和市场的干预必须在法治的轨道上进行。政府有权干预房地产市场吗？《中华人民共和国宪法》第八十九条规定了国务院的十八项职权，第（六）项为“领导和管理经济工作和城乡建设”。如此具体地干预房地产市场是否仍属“领导和管理经济工作”的范畴，留待法律专家论证，笔者质疑的是调控政策出台前有无制定法规，以及法规的制定是否符合程序。
以“国十条”为例，文件的全名是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，“通知”就是法规吗？若是法规则适用于，但文件仅提到“部分城市”。若是法规，在起草的过程中就应按照我国《立法法》的规定，“广泛听取有关机关、组织和公民的意见。听取意见可以采取座谈会、论证会、听证会等多种形式”。在起草工作完成后，“起草单位应当将草案及其说明、各方面对草案主要问题的不同意见和其他有关资料送国务院法制机构进行审查”。如果“通知”不是法规，调控政策就缺乏法理依据。
至于地方政府颁布“限购令”和开征的“房产税”，在《立法法》中找不到任何根据，《立法法》第六十三条规定，地方性法规的制定者是“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会”，而不是地方政府。
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