[摘要] 近日，楼市又频繁闪现境外资本的活跃踪影。2月25日，爱尔兰最大房地产公司财富控股用5.75亿元人民币从温州资本手中买下淮海中路上的淮海商城；2天后，上实控股发布公告称，公司向香港新世界地产旗下周大福企业出售位于上海市青浦区两块土地90%权益以及上海四季酒店约77%股权，涉资40.41亿港元。
近日，楼市又频繁闪现境外资本的活跃踪影。2月25日，爱尔兰房地产公司财富控股用5.75亿元人民币从温州资本手中买下淮海中路上的淮海商城；2天后，上实控股发布公告称，公司向香港新世界地产旗下周大福企业出售位于上海市青浦区两块土地90%权益以及上海四季酒店约77%股权，涉资40.41亿港元。紧接着新加坡的一家公司又成功收购上海一家国有独资企业上海国际集团广场有限公司100%股权。
春节刚过，上海楼市尚未从冬眠中醒来，海外资本就已开始2011年的大动作，而且是从股权收购到直接现金整栋收购。这不得不让上海地产界打起十二万分的精神。事实上，外资在境内房地产市场上的活跃行为并不是最近才出现的。仲量联行上海投资部总监李凌表示：“过去6个月，外资在境内房地产市场越来越活跃。”
据高力国际的相关统计数据显示，外资的活跃程度就非常显眼，2010年四季度的成交案来自新加坡嘉德置地的成员凯德商用吃进了新天地南侧位于徐家汇路马当路的某综合开发项目66%的股权；瑞安建业则以9.3亿元购入陆家嘴的21世纪大厦非办公楼部分；来自英国的高富诺则收购了普陀长风的米高梅世界。
“2010年全年外资在大宗物业的活跃程度基本上可以用‘先热后温再热’来概括。”李凌分析到：去年二季度，受到欧洲债务危机和政府出台的一系列针对住宅市场的宏观调控政策的影响，投资者们当时基本对于大宗物业收购持谨慎态度，密切关注市场租金、利率和信贷流动性的变化，但是，到了2010年下半年，受国内经济稳定增长以及优质零售及写字楼物业租金强劲反弹的共同推动，外资机构投资者对北京、上海等地商用物业投资兴趣大大提升，这一趋势一直延续到今年。”
来自仲量联行的统计数据显示，2010年全年上海房地产投资市场主要大宗交易的成交金额高达人民币379亿元，同比上升34%。其中境外投资者(包括香港)投资总额占全年总交易量的65%，而境内买家则占35%。这与2009年的情况截然相反，2009年境内投资者的投资额约占市场总成交量的88%。“今年预计国内买家实力也不容小觑，总体的金额会比去年有所上升，但境内外买家比例则会趋于相同。”李凌对外资入市始终保持着谨慎的乐观。
商办
可以确定的是，自2009年年末开始，国内房地产市场的调控政策不断出台，整个2010年全年的内地楼市都被笼罩在层层阴霾之下，而调控在今年仍然继续。但内地的土地价格仍相对比较便宜，房价整体依然保持上涨，外资地产企业对内地楼市相当看好。
世邦魏理仕研究报告称，从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是生息物业受到机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%，这与住宅价格居高不下和调控政策频出有一定的关系。
叶成宇最近非常忙，不过忙得很有成就感。作为全球的私人房地产咨询服务公司高纬环球中国区董事，叶成宇负责国内投资及资本市场。最近他和他的团队在上海连续促成两单，一是协助李嘉诚旗下长江实业下属ARA亚腾房地产基金以11.6亿元从资本策略购得上海盛邦国际大厦；二是上文提及的财富控股收购淮海商城。谈到对当前市场的看法，叶成宇坦言：“现在市场上想卖的多，想买的更多。”根据叶成宇的初步推算，目前国内市场上有100多家海外机构欲在今年有所收获，其中50-60家境外公司最关注上海，尤其是中心区以及副中心的商办物业。
“这些海外基金多以欧美为主，即便是香港、新加坡等亚洲投资机构其背后也同样有欧美资本的成分。“他们大多看中近期上海写字楼租金上涨，空置率下降的良好发展趋势。市中心的都想要，但在没有好的目标之外，像徐家汇、长风、北外滩、大虹桥等城市副中心也是他们关注的重点。”叶成宇如是说。根据高纬环球《全球主要写字楼市场报告》资料显示，目前上海保持其在中国大陆写字楼市场租金排行榜榜首位置，甲级写字楼租金达到345元/平方米/月，相较2009年上升28%。
“抄底”过早
“由于去年11月出台的限制外资政策，目前外资机构在境内资产收购办公物业局限于自用用途。”高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳补充到：“鉴于此，今年除了资产收购外，更多的外资会选择股权收购的方式来进入上海。”
业内人士表示：从外资对投资的脉络看，主要分为三个层面：公司、项目以及资产。从经验来看，海外基金往往只投资于资产层面，但实际上，海外资本对于投资开发项目往往更感兴趣，也更符合公司的融资需求，与前几年相比，近期有所不同的是外资将不再是简单的财务投资者，而是希望向产业链上游延伸，从中获取更多的利益
“外资热衷国内房企，是有一定的背景原因。”同策机构董事长孙益功分析到：“一方面是由于中国经济仍处于稳定、高速增长阶段，外资仍看好未来中国房地产市场;另一方面中国房地产项目高，利润诱人。同时国内房企因信贷收紧，其他融资渠道受阻而致使本身资金链出现问题，外资的青睐为其提供了资金来源，而人民币、加息也加速了外资流入。尽管目前国内房地产调控不断，楼市的发展趋势变幻莫测，但中国的经济一直保持稳定高增长，房地产行业也处于上升时期，外资看重的是长期投资，不在乎短期的市场波动。”
在访问中笔者发现，上述这些国际知名代理公司对目前的投资市场均不约而同地持谨慎乐观。“交易双方期望值还不太统一。”叶成宇坦言：“现在很少有外资对投资要求到8%以上，他们中大多认为在持有前期5-6%的比较现实。不过由于房价及租金不断上涨的势头也使得抛售方大多寄希望于以散卖价格成交，此轮行情并非以往几年所谓的外资来‘抄底’。现在开发商手上现金流还相对充裕，如果政府调控一直不松动，或许在今年第四季度降价行为会增多，但这也是一种动态的平衡。”
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