[摘要] 国楼市自掀开发展帷幕至今，不过十年有余。纵观史上任何一年的调控政策，都远没有今年“凶猛”。就在这一年，“国十条”落地不到3个月，新版“国十条”就重磅出击。
变数2010
于楼市而言，2010年是一个不平凡的年份。
中国楼市自掀开发展帷幕至今，不过十年有余。纵观史上任何一年的调控政策，都远没有今年“凶猛”。就在这一年，“国十条”落地不到3个月，新版“国十条”就重磅出击。这似乎还不能彰显政府调控房价之决心，十一黄金周还未到，“9.28新政”又趁势降临，限购令、第三套房暂停贷款……政策密集出台，坊间降价舆论潮一时四起。
然而，那毕竟仅是来自坊间的一厢情愿。回到现实，眼前的状况又让消费者如此急不可耐。4月下旬史上最为严厉新政首度亮相后，并非没有发展商，高调亮出低折扣促销旗帜；更有，部分楼盘用直降1000元/平方米的事实，意欲引领市场回归理性。尽管声势浩大，但，2008年市场的普降行为，似乎一去不可复返。由此带给消费者的则是焦灼、迷茫、积蓄，当这些一齐爆发后，也就上演了2010年开发商赚得盘满钵满的体态。记住：这是历史上的次，单房企年销售额突破40亿元。
于是，一个看似简单其实错综复杂的问题被摆上台面：为什么调控政策会屡屡失效？
通胀当道的现实环境面前，无疑，“头痛医头、脚痛医脚”的药方根本无法治本。要真正有效控制房价上涨，只有一个办法：颠覆土地财政模式。要做到此，又谈何容易？
因此，我们只能遏制房价上涨。这还是有其他办法的。政府不妨从整体经济市场出发，多管齐下，消除不利房地产市场供求平衡的内外部因素，如此一来，房价还有可能会回归理性。
这也是我们梳理2010年东莞楼市的真实目的。（文/蓝学才)
政策开始从紧开发商谨慎出货
东莞时报记者 蓝学才
摩羯座
12月22日—1月19日
注:(2009年12月22日)
星座传说
牧神潘恩，看着众神们都逃的逃，溜的溜，自己却还在为“变成什么逃走好呢？”犹豫不决。最后他决定变成一只山羊，纵身跳入一条溪中。奈何，他选的这条溪实在太浅了，无法完全容纳他庞大的身体，所以下半身变成鱼尾，而上半身仍是一个山羊头。这下半身的鱼尾便象征了摩羯座害羞的特质。
星座物语
摩羯座就像只走在高山绝壁的山羊一样稳健踏实，会小心翼翼渡过困厄的处境。通常都很健壮，有过人的耐力、意志坚决、有时间观念、有责任感、重视权威和名声，对领导统御很有一套，自成一格，另外组织能力也不错。
代表词语：我作
楼市契合度
2008年底各种利好政策的出台，让2009年的东莞楼市直接成为“受益者”。进入2009年12月份后，政策的变数，楼市走向因此而披上一层扑朔迷离的色彩。尽管如此，从2009年底到2010年1月中旬期间的市场表现来看，开发商都取得良好的销售成绩，正如那只走在高山绝壁的摩羯座山羊一样，小心翼翼地渡过困厄的处境。
外围环境
正如那摩羯座的性格特征，在这期间，作为政府，开始大刀阔斧地释放出各种政策从紧的信号。
政策层面，多项在2008年底出台的政策到期，就在大多数人都认为“优惠政策”还将续期之际，国务院关于“遏制房价上涨过快”呼声的发起，正式推翻了他们的揣测。与此相伴随的是，一些政策尘埃落定。二手房方面：自2010年起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。开发商方面，12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行20%~30%的首付政策。
这还仅仅是“小试牛刀”，到了1月10日，中央开始全面发力，政策进一步从紧的事实尘埃落定。
内部市场
种种迹象显示，自元旦开始，楼市就进入微妙的变化关系中。
2010年1月13日，东莞大道售楼代表张文像往常一样带客户去看楼。不过，有所不同的是，她说自己没有以前那么忙了。最近，她明显感觉到客户上门量在减少。
当时，接受记者采访的东城某楼盘售楼代表王欣也有相同感受。“客户上门量不断减少已经是一个事实”。
尽管在元旦期间取得良好销售成绩的中信地产相关负责人甚至得出结论：楼市正在发生变化。这变化，当然不是开发商所愿意面对的现状。
房企行动
从东莞市场来看，客观地说，大多数开发商在2009年内的销售都比同期实现了翻一番的业绩。
成绩固然可喜，但这并不意味着他们可以完全松懈下来，尤其年底国家在政策的定调方面，似乎让开发商看到了一些信号，于是，自2009年12月到2010年1月上旬，成为许多开发商冲刺市场的另一个重要节点。这点，与摩羯座的性格特征，不谋而合。
从房企动作来看，发展商并没有放弃元旦的销售节点，而是大张旗鼓地开展各种促销活动，并奠定了其全年发力的基础。比如中信地产旗下森林湖、凯旋国际多个项目同时推出新品，元旦三天时间，就卖了超过7亿元的销售业绩，开创了2010年“开门红”的良好局面。
买方透视
也许，作为消费者，再没有比这更让人纠结的时候了。一如当年牧神潘恩看到众神们逃的逃、溜的溜，那种留下自己该如何抉择的困境。
一方面，2009年房企取得良好销售业绩与消费力的大幅释放唇齿相关。正是这种前提，陡然转变的楼市环境，让消费者根本无法辨清其真实的面目。另一方面，作为房企促销的节点，元旦期间又有着更为实在的优惠，买还是不买？
这道题，放在任何时候，都是一道难题。相比较而言，作为在楼市大好向变数环境转化过程中，这道难题，显得更加错综复杂。
代表事件
普通住宅升幅达16%
在契税优惠、二手营业税从5年转为2年等利好政策的刺激下，2009年楼市全面复苏。但是，一些隐忧也同时存在。有分析报告提及，2009年流入香港的热钱数额约为387亿美元，是2007年流入上海的10倍。这笔钱，已渗透到深圳、广州、东莞等珠三角城市。
由此带来的是各个城市房价上演疯长的场面，东莞房价也在这个过程中，迅速增长。监测数据提到，2009年初东莞普通住宅均价为5000元/平方米左右，至年末普通住宅均价约为5800元/平方米，上升幅度达16%。
30亿元俱乐部
2008年，金融危机爆发，楼市深受其“伤”。东莞大多数房企为此交出了一份惨淡的销售答卷。
2009年，四万亿救市计划落地，被不少经济学家解读为大部分流向股市、楼市的资金，对东莞楼市的推动力显而易见。
截至2009年12月底，万科、光大两家开发商年度销售额首度冲破30亿元，它们同时是开创东莞楼市自掀开发展帷幕之际，首度挤入30亿元俱乐部的房企。
临近春节均价直降1000元/平方米
东莞时报记者 蓝学才
水瓶座
1月20日—2月18日
星座传说
在特洛伊城里，住着一位俊美的王子。他的俊美容貌，连城中美女都自叹不如。当宙斯看过特洛伊王子之后，每天就朝思暮想。宙斯来到特洛伊城，等特洛伊王子单独行动时，宙斯变成一支大老鹰，在王子注意时，一把抓住王子回到神界。特洛伊王子来到神界，宙斯要他代替受伤的女孩为宙斯倒酒，於是王子就在无可奈何的情形下，只好待在神界。宙斯让王子回去特洛伊城看国王，然后再回来神界替宙斯做倒酒的工作，特洛伊王子从此在天上变成水瓶，负责给宙斯倒酒。
星座物语
它的守护星是天王星，而希腊神话中上通天文、下知地理，并有预知未来能力的智能大神——乌拉诺斯，是它的守护神。所以他们具有前瞻性、有独创性、聪慧、富理性，喜欢追求新的事物及生活方式。
代表词语：我了解
楼市契合度
从时间节点来看，身处水瓶座期间的楼市，整体表现为相对低迷。这种低迷，更多源自于春节临近，楼市刚好处于淡季。房地产经过了这么多年的市场开放，作为发展商，深谙这个道理，因此，这种一如水瓶座所赋予的前瞻性，在市场上发挥得尤为彻底。
内部市场
政策变数较大，楼市持续低迷。再者，春节临近，恰逢楼市淡季，作为发展商，曾一度绞尽脑汁。譬如在深圳市场，在这期间，就出现过“500克黄金，交5万再抵15万房款”的促销活动，久违的促销场面开始释放出重出江湖的信号。
从东莞市场来看，在春节前一周时间，东莞住宅成交量大幅下滑，成交均价甚至出现环比下降近1000元/平方米现象。
买方透视
近期政策接二连三出台，部分并不明朗的政策在舆论宣传下愈演愈使烈，使得更多的客户处于观望；二是一线重点城市成交量的下滑经过传导影响到部分二线城市成交情绪；三是临近春节，置业者的购房热情相对不高，部分有购房计划的客户已回乡探亲等，成交减少在预料当中。
代表事件
新地王诞生，楼面地价：17153元/平方米
1月21日，北京丰台六圈A、B地块正式于北京土地储备整理中心出让。经过近两的激战，中海力挫万科、保利、金地等巨头，以66.9亿元的总价将其收入囊中。其中A地块以59.7亿元成交，溢价高达194.8%，折合楼面价17153元/平方米，成为北京市场新年新的总价及单价地王。
两会后售楼部曾一度门可罗雀
东莞时报记者 蓝学才
双鱼座
2月19日—3月20日
星座传说
美神维纳斯带着心爱的儿子小爱神丘比特，盛装打扮准备去参加一场豪华的宴会。在这个宴会中，所有的与会人士都是天神，称得上是一场“神仙的盛宴”。为了防止丘比特与她失散，维纳斯于是想了一个方法，用一条绳子将两个人的脚绑在一起，然后再变成两条鱼，如此一来，就成功的逃离了这个可怕的宴会了。母子俩就这样以尾巴相连，永不分离的姿势升天，这就是双鱼座的由来。
外围环境
星座物语
同样是两会召开的契机，在2009年，对于楼市而言，还是一个极其利好的因素。到了2010年，这种利好，则要大打折扣。两会期间，有关房地产的议案超过半数，其中不少提案均围绕如何遏制房价上涨、如何抑制投机展开，甚至不少明星代表建议政府尽快出台物业税，凡此种种，释放出楼市调控政策将要从紧的信号。
这是一个充满神性、魔性、理解力、观察力强却又优柔寡断、缺乏自信、神经质的、自制力不强、又善变的像谜一般的星座。
代表词语：我了解
内部市场
处于这个星座的楼市，注定是矛盾而又感性、知性的。一方面，上半段时间，恰逢春节期间，低迷的成交状况，让发展商深为被动；另一方面，下半段时间，刚好是两会召开之际，要求政策从紧的呼声甚为激烈，如此，带给市场的必然是一个愈发焦灼、矛盾的因子。
楼市契合度
从三月前三周网上签约数据来看，普通住宅成交量有一定回升，但幅度较小，成交价格却有所回落。
尽管春节过后，人气有一定回升，但整体来看，大部分消费者还是处于观望期，尤其两会结束后，本报记者直击一线售楼部现场，曾发现城区大多数主力楼盘都门可罗雀。譬如南城某性价比面市的楼盘，3月下旬开盘后，售楼部一度人气稀少。有售楼员甚至感叹“钱不好赚”。
开发商主动抢占市场却遭“史上最严厉新政”
东莞时报记者 蓝学才
白羊座
3月21日—4月19日
星座传说
传说在一个古老的国度里，皇后因妒忌国王百般宠爱和另一个新欢女子留下的一对子女，设下阴谋，要杀掉这对子女。这个消息传到王子公主的生母耳中，赶紧向宙斯求助。宙斯答应帮忙。在行刑当天，天空突然出现一只有着金色长毛的公羊，将王子兄妹救走，就在飞行以过大海的途中，这只公羊一个不小心，让妹妹摔下海中死掉了。宙斯为了奖励这只勇敢但又有些粗心的公羊，就将它高挂在天上，白羊座由此而来。
星座物语
自我意识和主观意识很强，充满自信而且固执；不会等待机会从天而降，而会积极的争取或制造，无畏艰难和困苦。虽然有时会显得冲动，但基本上还是会保持理智和果决，是个适合面对竞争压力、热情且永远天真未泯的人。
代表词语：我要
楼市契合度
从节点来看，3月份是两会召开的时机。伴随着两会相关政策论调的尘埃落定，楼市的走势也因此变得清晰。
从楼市特征来看，春节期间，各个主要城市楼市都上演了惨淡的局面，这种舆论，对身处白羊座期间的楼市的影响尤为深远。具体表现在市场层面，尤其是4月下旬被号称史上最为严厉的“国十条”政策的落地，考验的正是开发商、消费者以及各方利益集团在此之际的态度和耐力。
外围环境
2010年4月17日，完全出乎所有开发商意料之外的一件事：新国十条正式落地。
这一被号称为史上最为“严厉”的宏观调控，其发文被国务院特别定义为“《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》”。
这份通知，之所以会成为“史上最严厉”，有几个要点，杀伤力确实不小。一是关于二套房贷政策的从紧，凡购买第二套房，首付不低于5成、贷款利率是执行基准利率的1.1倍。此举，被视为对投资型需求买家的一大“克星”。二是释放出第三套房可根据商业银行的风险状况，停止贷款的信号。三是跨区域购房，还要提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，否则，暂停发放贷款。
这还仅仅是一方面。实则，早在两会召开前夕，作为广东本土市场，政府已祭出“粤四条”政策杀手锏。各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。
内部市场
从时间节点来看，白羊座的楼市，已身处3月下旬至4月中旬。期间，楼市成交持续低迷。造成这种现象，固然一方面与不确定的政策环境相关联，另一方面，春节期间各个主要城市上演的成交量大幅萎缩的情形，一定程度上影响着后期的楼市。东莞合富辉煌数据显示，2月份东莞全市一手住宅签约面积11.9万平方米，同比跌幅达64%，环比跌幅75%。
从代理机构监测的数据来看，从3月21日—4月19日期间，普通住宅成交量起伏较大，前两周住宅成交套数不超过700套，到了第三周，成交量接近1000套。总体来看，比在两会召开前夕的住宅成交量有一定的突破。
房企行动
对于开发商来说，在急转直下的市场形势面前，其心态除了“很纠结”外，便是思考着该如何来应对了。说到底，这不是态度问题，而是生存问题。房企要生存，必须要有行动。于是，有些提出要提升品质、有些表示修炼内功、有些表示加大促销……不一而足。
纵观楼市再度进入敏感期之际，作为开发商，白羊座所涌现出的积极争取的特征，表现尤为彻底。比如联华国际，早在今年3月份，他们就启动了提升产品品质和社区升级的计划，并为此做了3000万的预算支出。
买方透视
每年两会都会成为购房者关注的一大焦点。譬如在2009年年初，开发商都希冀将房地产纳入十大振兴规划中，这着实让购房者捏了一把汗。此举，将意味着以后买房要付出更高的成本。2010年两会召开后，有关楼市的一些定调相对清晰，以致作为购房者本身，也看到一些政府释放出的信号，因此表现在购房心理上，相比较春节期间的犹豫观望，显得更为放松、果断，由此，住宅成交量拉高。尤其是在4月楼市新政实施后，甚至出现购房者赶搭购房“末班车”的一幕，彼时，他们的购房心理更多是恐慌、焦灼而又夹带着期盼。
代表事件
78家央企被勒令退出房地产
在今年的“两会”上，有政协委员提议央企应当全面退出房地产业，而《政府工作报告》“抑制土地价格过快上涨”更是言犹在耳。然而，3月15日，北京一天就诞生了三个新“地王”，始作俑者正是央企。有评论认为，“地王”频出，是给调控政策一记响亮的耳光。3月下旬，国务院国资委召开新闻发布会，宣布78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务。
70大中城市房价同比上涨11.7%
据国家统计局网站，2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。
分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，其中涨幅的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。
新政初显成效有楼盘直降1300元/平方米
东莞时报记者 蓝学才
金牛座
4月20日—5月20日
星座传说
有一天，天神宙斯在人间游荡，经过某个国家时，突然看见这个国家的公主非常美丽，宙斯不知不觉中看得出了神。宙斯为了追求公主，在公主的牧场中，变成一头会唱歌的牛，公主马上无法自拔爱上牛。正当公主慢慢靠在牛的身上与他一起忘情地唱歌时，这只牛突然背起了公主朝着天空飞去。经过很久飞行后，这只牛摇身一变变成人，并向公主表白爱慕，公主接受了他的爱。于是，他们一起回到天上生活。
星座物语
慢条斯理的金牛。凡事总是考虑后再过滤，属于大器晚成型，情思也比较晚开。但他们有超人的稳定性，一旦下赌注，就有把握赢。他们在十二星座中算是工作最勤勉，刻苦耐劳、坚忍不拔的；耐心、耐力、韧性是其特性。
代表词语：我有
楼市契合度
可以说，金牛座凡事总是考虑后再过滤的性格特质，与当月的一线楼市现状，再契合不过了。
4月下旬楼市新政出击后，首先带给发展商的必然是焦虑、迷茫之情，同时又为购房者带来房价下挫的美好期望，由此所构成的一线楼市，势必是各方谨慎出招的一幕。
外围环境
4月下旬“国十条”重磅落地后，接着就是地方出台实施细则。
北京首度作出反应。在其落地后的“京版12条”中，一个亮点就是规定了限购措施，同一家庭只能在本市购买一套商品住房。与此同时，暂停发放第三套等信贷政策。
从东莞本土市场来看，在银行信贷方面，自4月29日开始，东莞工商银行、中国银行、交通银行、农业银行、招商银行、民生银行、兴业银行、广发银行和中信银行等9家银行已停止第三套房个人贷款申请，部分银行对首套房贷款和贷款利率也做出了调整。
政策似乎接踵而至。
几乎是在国十条落地同时，住房建设部又重申《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。东莞本土细则如下：1、售楼现场要有公示栏；2、开盘前24要公示房价；3、学位以政府文件为准等等，此举，对捂盘惜售行为无疑是沉重一锤。
内部市场
2007年9月27日房贷新政实施后，在紧接着来临的十一黄金周，包括东莞在内的各地主要城市楼市成交量骤然大幅下降。三年后的五一黄金周，相同一幕赤裸裸地上演着。
北京出现新政实施后一段时间内8新盘仅卖出1套房子的情形；深圳举办的春交会，甚至在五一当天开创了单日成交的值：26套。东莞的情况似乎要更糟糕，五一期间，40多个楼盘展开促销互动，有楼盘甚至“零成交”。
总体来看，4月下旬楼市新政实施后一周，普通住宅签约量基本维持在800套，这与部分客户赶搭末班车所出现的恐慌性需求购房不无关系。伴随着政策的实施与渗入，进入五月后，住宅周成交量下滑到500多套。从产品本身来看，中大户型尤其是双拼户型所受到的新政影响。
房企行动
早在今年3月下旬，不少开发商都预期4、5月份东莞楼市会出现“小阳春”。由于有了这样的前提，使得他们在价格策略上，预期更加高。新政实施后，大多发展商采取高开低走的营销策略。也有一些房企，在新政的影响下，率先行动。
由于受新政影响，很多客户持币观望，因此许多开发商为了抢占先机，打出了很诱人的促销价格以吸引客户眼球，其中个盘优惠价格非常抢眼，如：常平的霞晖花园带装修一口价3980元/平方米起，南城的天城国际单价直降1300元/平方米等。
买方透视
事实上，作为消费者，在这期间，从购房心理上来看，确实非常纠结。一方面，4月下旬史上最为严厉楼市新政实施后，带给他们强烈的价格下探预期，另一方面，当部分楼盘价格调整的事实摆在眼前时，他们又怕错失时机。还好，对于身处金牛座的消费者，其优势就是具有超人的稳定性，尤其表现在购房环节：一旦出手就不会后悔。
代表事件
83折优惠
4月下旬楼市新政实施后一周时间，光大率先行动，对旗下景湖时代城、黄旗印象进行降价促销活动，打出83折优惠措施，部分特价单价降价幅度达17%。
降价1300元/平方米
5.1当天，天诚国际拿出20套房特价促销，降价幅度达到1300元/平方米；折后，不带装修均价不到5800元/平方米，带装修折后均价在6600元/平方米左右。降价前，该楼盘的毛坯房的均价超过7000元/平方米，精装房的均价在7900元/平方米左右。
居住
4月26日发布的《2010年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》显示，中国竞争力城市排名东莞升至第15位，在人才本体、主要产业本体、创新环境、社会环境方面的竞争力，东莞均居前十，特别是主要产业本体高居第二。在生活环境的一些子项目上，东莞表现也非常抢眼，其中居住条件居，出行设施居第五、保健娱乐位居第三。
市场越变消费者越犹豫
东莞时报记者 李前刚
星座传说
由于一次战役，哥哥死在战场，做弟弟的为了与哥哥一起生活，遂要求宙斯解除他不会死的魔力，于是弟弟也被带到天上，成为星座。
星座物语
他们相当具有灵性、聪明、心智活跃敏锐，对事物的思考很快，改变主意也比一般人快。在性格方面，双子的特征便是具有极敏锐的观察力。
代表词语：我变变变
楼市契合度
变，是双子座的基因成色；2010年的“双子期”，东莞楼市因“四月新政”而“变事”不断。5月份，东莞四成在售项目“零成交”，出货压力陡然加剧。
六月天，孩儿脸，说变就变。时雨时晴的天气，越变越冷的楼市，6月商品房供应明显放缓，成交继续下挫，市场“闹”，但成交氛围“静”；新盘成交表现强劲，旧盘成交“一降惊人”。
外围环境
“4·17”新政一月之后， 国税总局于5月25日发布“加强土地增值税征管”的通知，规定各地土地增值税预征率和核定征收率。其中，土地增值税清算将从严征收；首次明确预征比例；建立问责制清算土地增值税等三点内容最引人注目。
随之第二天，住建部、央行、银监会三部委联合下发通知，要求对“二套房”的认定执行“认房又认贷”。
在二套房认定标准未出台前，政策规定银行对不能提供一年以上纳税或社保证明其一的外地购房人，是不提供住房贷款发放的，而此次细则虽然是将这类人群贷款比照二套或二套以上住房政策执行，不过也可以让这部分人群实现买房愿望。
内部市场
降价很给力，不降价，成交就无力，开发商开始用精装房、楼王诱惑置业者。此间，万科·金域蓝湾三期等精装房入市；而帝景湾、景湖时代城二期、用楼王单位吸引消费者，开发商刻意用精装、楼王高价单位模糊置业者对普通住宅价格的敏感价格认知。
开发商在变，置业者更在变，越变越犹豫。当楼市并不明朗。
御泉山首度降价销售
东莞时报记者 李前刚
星座传说
传说当海克力斯和西多拉交战时，螃蟹为了救好友西多拉，以蟹脚钳住海克力斯，未料反被踩死。但女神赫拉同情这只好心而可怜的螃蟹，逐让它上天，成为星座，即为巨蟹。
星座物语
巨蟹座天生具有旺盛的精力和敏锐的感觉，道德意识很强烈，对欲望的追求也总能适度的停止。有精辟的洞察能力，自尊心也很强，并喜欢被需要与被保护的感觉。
性格代表词：我觉得
楼市契合度
凌厉的四月新政后，市场已进入“匍匐期”，观望成了常态，“降价”预期在置业者群体中弥漫开来。“我觉得”体现了巨蟹座的猜疑个性，应景南非世界杯，市场中涌现出众多“楼市章鱼帝”。
外围环境
6月中旬，上海万科近期陆续上市的三个新盘，实际价格与新政前的预报价相比下降近20%。
事过一月，银监会于7月20日，再次提出要坚持房地产调控力度不放松。同时，财政部有关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。
内部市场
降还是不降？买还是不买？开发商和置业者都有自己的预测和判断。在巨蟹座的精神世界里，旺盛的精力是用来做敏锐的判断。不断加码的楼市调控新政，恍若热锅上蚂蚁的开发商，此间的东莞楼市在各方判断中缓慢运行。
住宅市场供应整体平抑，精明的开发商从6月底就开始对商业物业“逆势顺推”，为投资者新宠。
房企行动
开始仅部分中小开发商的降价动作，已渐渐蔓延到本来按兵不动的高档洋房，期间，松山湖就有个别高档楼盘打出了“一口价”特价房，加入价格调整当中。
代表事件
御泉山“5”动东莞楼市
6月10日，御泉山5栋68套单位以5500元/平方米的价格分批推出市场，相比此前7500元/平方米的洋房均价，该栋单位单价直降2000元。当然，发展商没忘记将此标榜为“特惠单位”，并一再强调这是集团在东莞的“区域行为”。
成交量开始明显回升
东莞时报记者 李前刚
星座传说
在希腊神话中，这只狮子是住在尼米亚的森林中，但它并不是一只普通的狮子，可称得上是一只不死的魔兽，传说它是因为和大力士海克里斯交战失败而上天成为星座。
星座物语
讲究气派华丽的狮子座是森林之王，理所当然喜欢呼朋引伴，是有权威感与支配能力的星座，通常有一种贵族气息或是王者风范。受人尊重，做事相当独立，知道如何运用能力和权术以达到目的。
代表词语：我决定
楼 市契合度
楼 市契合度
从四月新政到七月流火，三个月之内，政策并未光临，这就让开发商决定大胆推盘，这也让买房者决定果断入市。
外 围环境
此间的“焦点”是8月8日，针对前段时间部分城市第三套房贷出现松懈流言盛传当行，银监会再次出手口头通知要求严格执行第三套房贷政策。
为此，北京市原来个别“网开一面”的银行网点日前已全部停办了第三套房贷，而更多的消息来源显示，上海、深圳和杭州，业已与北京采取同一步调，对第三套房贷实施全面关闸。此次银监会“口头通知”的时机无疑值得思考。
内部市场
“金九银十”日益临近，各大开放商也是摩拳擦掌，积极备战，继续不遗余力地大搞活动。在活动现场继续大搞活动聚集人气的同时，各大开发商也是进一步加大促销力度，某些项目不断推出特价单位，优惠多让利加大。
由于楼市新政的影响，上半年开发商出货普遍不理想，下半年面临着较大的年度销售任务压力。在当前楼市成交仍显僵持的形势下，欲把“金九银十”作为突破口，纷纷加大促销力度，力图一扭颓势。
房企行动
尽管调控决心并未松动，但部分开发商已经扮作狮子，在热烈的夏日，为自己的“钱途”谋划。
此间正为暑假季，开发商抓住“孩子消费”特点，顺势推出大量的“少儿”主题活动，五花八门，尽显各自杀手锏。同时，还有即将上市的新项目开始市场预热。
“金九银十”是日益临近，各大开放商也是摩拳擦掌，积极备战，继续不遗余力地大搞活动。从各个周末活动现场来看，各楼盘客户来访量明显上升，不少开发商依次判断，这或许是东莞楼市下半年市场回暖的前兆。
发展商不忘积极备战
东莞时报记者 李前刚
星座传说
遵受天神旨意，冥府之王将普希芬妮送回母亲身边。但因普希芬妮吃了4粒冥府中的石榴，一年中，有四个月需返回冥府生活。每年当普希芬妮返回冥府，她的母亲便进入洞穴不让作物生长。因此，人间每年都有四个月的冬季。
星座物语
有点挑剔又追求完美的处女座缺乏信心，常在潜意识里责怪自己不够美好。处女座有丰富的知性，做事一丝不苟，有旺盛的批判精神，是个完美主义者。
代表词语：我分析
楼市契合度
天性完美的处女座做事挑剔，但潜意识中的自卑又会自责始终做不到完美。卖房的处女座会绞尽脑汁“如何稳住价位，又能成交颇丰”；买房的处女座也会殚精竭虑想“低价买好房，稳拿性价比”。
外围环境
8月中旬以来，东莞各家银行全面执行“认房又认贷”,所有购房者必须提供一年以上的银行工资流水,以及至少一年本地的社保和纳税证明。东莞农业银行提出全面停止第三套房贷款。紧接着,东莞中行和工行也都明确表示不受理第三套房贷。
内部市场
银行停贷三套房贷，“认房又认贷”无疑压制了“需方市场”的购买力。
进入金九以来，东莞市场的楼盘活动始终是以蓄客为目的的暖场预热活动为主，开盘项目较少。一方面，金九银十最重要的营销节点在于中秋和国庆双节，开发商此刻的重点在于加紧项目本身的建设完善和蓄客计划，避免匆忙上市丧失优势；另一方面，为避免“枪打出头鸟”，一些开发商有意延长项目的认筹时间，以此来观望市场的发展动态，部分计划于近期开盘的项目一再推延，因此进入金九以来开盘的项目始终较少。
代表事件
总部基地9块地拍出
9月2日，在短短73里，南城总部基地首期9幅商业金融地块和8幅地下停车场分别被新世纪、元晨与中惠、万科、宏远、上海华中与康华投资、建工、富盈、中天力通和光大依次夺得。9幅地块出让总价高达6.0382亿元。
而这9幅地块仅仅是南城总部基地A 片商务组团中的部分土地，这里还有大片待开发土地，南城总部基地一时被视为年度热地。
广深限购凤岗楼市益
东莞时报记者 李前刚
星座传说
距今约3000年前，当太阳进行至这个星座时，地球上便是秋分，于是便把此星座，看成一个有平衡感的天秤，因而命名。但到了后来，有人认为天秤是正义女神雅典娜审判人类善恶所使用的秤，同时，另外还有一种说法，认为在天秤座西邻的处女座，才是女神化身而成的星座。
星座物语
爱美又怕空虚的天秤座，凭着天生的外交本领，周旋在各色人物之间；但有时会因太顾虑面面俱到，而搞得自己吃力不讨好，脑筋常在那儿转来转去。
天秤座看待事物较客观，常为人设身处地着想，通常也较外向，感情丰富。同时他们也是最能保守秘密的人，就像他们可以把心中澎湃得热情隐藏得很好一样。
代表词汇：我想
楼市契合度
今年的天秤座起始时间别有意味，9月23日是“24节气”中的秋分，前一天是中秋佳节。秋分到，一天会比一天凉，入秋后，人会更冷静，秋思因此而得名。
讲究客观公正的天秤座买房，最爱看性价比，该出手时就出手。
外围环境
作为衡量楼市投资投机情况主要指标的二套房贷，正在迎来自4月国务院启动新一轮楼市调控以来的首次联合检查。
9月中旬开始，住建部、银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。这是继“囤房黑名单”和联手调查当下楼市回暖情况之后，住建部与银监会的第三次联手合作，检查结果将作为主要部分之一，在十一长假后向国务院汇报。
从房贷上进行的楼市调控，成了2010年楼市调控的主要工具。“十一”前两日，一份“完善差别化住房信贷政策有关问题的通知”下发，要求全面暂停发放三套及以上住房贷款，首套房首付一律三成以上。不过，东莞的房贷政策相对较为宽松。
当天，三部门调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策，取消之前的减免或优惠政策，10月1日起开始执行，楼市调控从此进入税收层面。
10月19日，央行加息0.25%；第二日，住建部上调个人住房公积金贷款利率。购房成本增加，无疑“吓退”一部分购房者。
内部市场
外部在加压政策调控，整个楼市的供需市场仍在做相应的平衡。
9月22日，中秋佳节，成了部分开发商的“十一”彩排场。9·29二次调控如期而至，给刚刚有所起色的楼市一泼冷水，新一轮的观望期将来临，成交价格立即调整的可能性较小，成交或有所降温，但可售存量处于高位，后市消化压力加大。
尽管如此，10月东莞楼市并未出现想象中的秋雨淋淋场面。多亏遇到广州、深圳的“限购令”，这促使深圳客重返东莞市场；城区成交向优势资源靠拢，镇街泛深圳区域贡献较大。中小户型成交强势，大户型改善性需求有所下滑，超大户型豪宅洋房交投持续活跃。
不过，整体而言，二次调控，对东莞市场影响较小，普通住宅成交均价保持稳定。
中秋节当周，市场营销推广活动如火如荼进行，许多开发商都举行了中秋喜庆活动，如汇景七大社区中秋联欢会、东莞万科2010业主中秋联欢晚会、鼎峰品筑举行“家好月圆夜，邻里一家亲”月圆中秋大型祈福活动、中信凯旋国际举办首次“中秋业主游园会”等。
房企动向
金九银十，是开发商的狂欢季，为“钱途”而来，自然少不了靓房要推。9月，东莞新增住宅供应中，刚性需求的中小户型为市场推货主导，占总量近六成。
这主要是新政后中小户型一直深受刚性需求的青睐，尤其是赠送面积较多，性价比高，品牌开发商的物业，再加上传统“金九”效应的影响，开发商推货量也上来了。而大户型由于4·17新政后首付门槛及利率的提高，令改善性需求驻足观望，入市欲望不高，因此开发商推货也是非常谨慎。
9月推货为黄金10月。9·29新政也让开发商开始“细思量”，陷入观望后，延迟或放缓推盘节奏也是情理之中。10月份，中等户型为供应主流，超大户型供应大幅萎缩，市场以消化存量为主。
与此同时，开发商加大了项目的促销力度，不少楼盘都推出了部分特价单位来吸引购房者。同时，暖场预热活动继续高调进行，样板房开放，VIP登记，亦有好几个项目陆续加推新品。
买方透视
开发商动作频频，购房者也是热闹捧场。中秋假日三天，不少楼盘现场来访量大大增加。活动现场人气的兴旺也大大带动了楼盘的成交量，从现场反馈回来的信息来看，有好几个项目中秋假日成交火爆，如祥利上城新推出的几栋楼仅2就告售罄；滨江公馆二期名仕馆24日开盘，当天共接待2000多批新老客户，首批单位于当天基本售罄。
从6月初至9月中旬，涉及敏感楼市的政策可谓寥寥，这也让不少购房者认定，“利空出尽，房价要涨”。凭着这样的判断，金九月中的中秋节日三天里，不少楼盘的现场来访量大增。
活动现场人气的兴旺也大大带动了楼盘的成交量，从现场反馈回来的信息来看，有好几个项目中秋假日成交火爆，如祥利上城新推出的几栋楼仅2就告售罄；滨江公馆二期名仕馆24日开盘，当天共接待2000多批新老客户，首批单位于当天基本售罄。借力中秋佳节，不少开发商都是赚得钵满盘满。
而9·29新政也让买房者开始“想”，想房价会跌，想更多优惠，想2011年调控更紧，天秤座的客观与中庸，一旦在买房中有所体现，观望又形成了。
数据便是例证。尽管10月，全市商品房住宅成交，环比4490套，环比略涨，但若计入广深限购令让深圳客重返东莞市场，并因此促成的镇街成交，10月可能会是“纸黄金”。
代表事件
多城“限购”
所谓的“限购令”，是4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是首次提出的家庭购房套数“限购令”。
9月29日，中央多个部门联合发布“新国五条”，明确要求遏制房价过快上涨。而后，国内众多一线城市出台了限购令，包括深圳、杭州等，目前已经有13个城市出台了限购令，被称为“史上最严厉的房产调控政策”，颇有星火燎原之势。
东莞会否出现“限购令”，市房管局人士直言，“东莞和这些城市不一样，是不是出台这个政策，要等上级的通知。”
中惠熙元拿下寮步地王
10月20日，中惠熙元旗下子公司柏悦地产以4156.81元/平方米的楼面价，拿下寮步东升路南侧42701平方米地块。据了解，“寮步地王”产品预计将于2011年国庆节前后上市，产品将打造成中高端豪宅，单价过万已无疑问。
趁早推新品 努力向“钱”进
星座传说
东莞时报记者 李前刚
古时候，在希腊有位叫奥利恩的巨人，以打猎为生，时常手举着粗棍追赶猎物。他一向夸言道：“在这个世界上，没有我猎不到的猎物。”由于他的傲慢态度，激怒了女神，逐派了一只蝎子，在奥利恩每日必经的道路上等待，螫了他的脚，奥利恩禁不住这突如其来的攻击，毒很快地就流遍全身而死亡。
奥利恩便成了猎户座。而这只蝎子因为有功，被拉到天上成为星座，即天蝎座。
星座物语
神秘诡谲、令人费疑猜的天蝎座，他们可以很执着，也可以很破坏；他们对于自己的目标相当清楚，一旦确立就往前冲。天蝎座的人有着强烈的第六感、神秘的探视能力及吸引力，做事常凭直觉；虽然有着敏锐的观察力，但往往仍靠感觉来决定一切。
天蝎座个性强悍而不妥协，也非常好胜，这是一种自我要求的自我超越，以不断填补内心深处的欲望。也由于如此，蝎族的人在心中总订有一个目标，非常有毅力，以不屈不挠的斗志和战斗力，深思熟虑的朝目标前进，他们在决定行动时会表现得大胆积极，属于敢爱敢恨的类型。
代表词语：我渴望
楼市契合度
神秘的天蝎座执着又坚韧，因为心怀目标，因此不断前行，“渴望”比“想要”显示的欲望更强烈。4·17房贷新政、9·27二次新政，继年内两次出台史上最为严厉新政后，东莞楼市跨入11月份后，消费者渴望调控者能再出新政，渴望开发商能“降价”，开发商渴望调控者别再出新政，渴望消费者能“入市”；各方都在渴望。
外围环境
房贷，还是房贷。进入11月份后，多加银行总行再次下发通知，全面取消房贷7折利率，东莞除个别本地商业银行外，首套房贷利率优惠上调到八折或八五折。
月初，关于规范住房公积金个人住房贷款的政策下发，公积金二套房贷首付比例不低于五成，利率不得低于公积金贷款利率的1.1倍，并在范围叫停公积金三套房贷。
同时，东莞也需执行的“限外令”与同步执行，在东莞的境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房。
另外，关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告发下，其中明确“其他”类(包括商用物业、车位等)项的征收标准为6%。
房企行动
进入11月份，虽然一些房企因“收成好”，普遍不缺钱，但推货意愿强烈。仅11月份，东莞至少有超过30个项目有新增供应，供应区域遍及东莞城区以及各个镇街。
在深圳、广州先后出台限购令的前提下，一部分消费力直接流入到东莞，甚至在东莞产生部分消费群体出现“恐慌性”需求的现象。这种前提，使得房企在年底的推货行动颇有信心。尤其是一些品牌房企，在年初就抓紧销售节点，迅速出货，资金链回收状况良好。
按照每年的推货节奏，年底都是市场供应增大时期，从产品类型来看，不乏高端产品，如别墅和高端洋房。从另一层面看，从内地及香港地区的过往多次房地产低谷期经验来看，在市场持续下行的后期，往往会有一些“资金链”出现问题的中小型开发商被迫转让优质项目。因而，在调控前期保障充分的资金流是公司谋求扩张、趁低吸纳基础。
而此次政府出重拳调控，对于大型房企不为增加份额、巩固品牌效应、获得优质项目乃至进入新兴市场的一个良机。乱世中渴望强大，弯道处实现超车，开发商的愿望，市场都懂的。
买方透视
渴望降价，渴望买房，渴望东莞有越来越多高性价比的好房子。这是东莞置业者在今年“天蝎期”的表现。
陈骁的购房计划从春节就有了，3月开始看房，可选的不多；4月新政出台，期盼房价下降；5-8月放弃看房；9、10月房价不降反涨，未买；“就期待年底楼市能降到合适价位。”
11月份周，不少购房者重新杀入市场。首先，压抑多时的刚性需求的持续释放；而广深“限购令”致使两市购买力外溢流至东莞，东莞当地购房者因担忧东莞实施限购令赶搭政策“末班车”购房，都使得11月份的购房者出现渴望入市的心态，市场观望氛围将有所减淡；不少购房者有年末购置新房或是婚房的打算。
这些都构成了渴望买房置业的动力因素。
代表事件
城区“高价地”项目
开工启动
11月份，新开工的项目共8个，开工量相对较少，开发商更多的把精力放在年终冲量，完成任务这个重点上。从开工项目来看，城区项目较多，总数目达到5个，其中南城和莞城的高价地块开工已经启动，再加上南城已经动工的中熙·香城、名门花园、天利中央花园等，这些项目预计在明年5月份会上市，届时南城西平区域供应较多，竞争比较激烈，同时高价地项目也会给区域价格带来一个标杆；镇街开工主要集中在经济发达的虎门和松山湖万科两大项目。
11月土地市场归于沉寂
11月东莞市成交15宗土地，商住用地成交4宗，成交金额3.04亿元，本月土地市场表现较为沉寂，无论工业地块还是商住、商务地块，几乎全部以底价成交，或叫价一两轮就收兵，仅在道滘镇厚德村地块出现钜隆地产与富盈地产之间25轮的竞价。
佛山钜隆40天内
两次拿地
11月4日，道滘镇厚德村西部干道南侧一幅用地面积为38308平方米的商住地块公开出让。东莞市钜隆房产有限公司击败富盈地产，以9600万元拿下，折合楼面地价1044.2元/平方米。成功拿地之后，佛山钜隆地产总经理李永昊表示，接下来就要按部就班进入办理土地证、报建、规划开发程序。佛山钜隆在一直深耕佛山镇街市场，在东莞两次拿地都集中在镇街楼面价较低区域，或许符合钜隆进入东莞市场初衷。
9月29日，大朗蔡边地块在东方银座与钜隆地产两家房企间争夺。一开场，东方银座首报1.27亿元；钜隆随即以1.29亿元紧跟。此间，双方报价没有丝毫迟疑，经过12轮争夺，钜隆最终以1.4亿元收入囊中，楼面地价1222元/平方米。
营销风潮接连不断
东莞时报记者 李前刚
星座传说
射手座和天蝎座一点关系也没有，而是和马人族之一的凯龙有关。凯龙是一位极其聪明的马人，精于医术，马术和武术，受到人们的尊崇。连大力士海克力斯，也要拜凯龙为师，学习武术和天文学。
不幸的是，有一次当海克力斯和其他的马人发生争端时，一不小心把沾有九头怪蛇毒血的剑，刺向凯龙。虽然凯龙有不死之身，但九头怪蛇的剧毒，却使凯龙痛苦万分，因而将不死之身转让到普罗米修斯，让自己死掉。于是天神宙斯在凯龙死后，将他移到天上成为星座。
星座物语
自由浪漫也滥情的射手座，崇尚自由、无拘无束及追求速度的感觉，生性乐观、热情，是个享乐主义派。射手座是个神圣的完美主义者，有阳刚的气息、宽大体贴的精神，重视公理与正义的伸张。
射手座是个永远无法被束缚、不肯妥协、同时又具备人性与野性、精力充沛且活动力强，有着远大的理想，任何时刻都不会放弃希望和理想。
代表词语：我追求
楼市契合度
自由享乐的射手对于物质追求同样强烈，如果将高档房产、大户别墅归为物质追求，2010年的“射手期”彻底变为射手们的狂欢季。临近年末，东莞的别墅、高端洋房项目成交增多，价格略有上升。
外围环境
正在外界盘算今年信贷投放是否超量时，央行11月23日对外宣称，各金融机构要切实采取有力措施，严控后两个月信贷投放节奏和力度，使信贷投放总量符合宏观调控要求。
这样的信贷政策也让开发商小心翼翼，比如拿地节奏。后两个月，东莞土地市场的供需双双回落，虽然没有土地流拍，但只有极个别商住地块有多轮的激烈竞拍，究其原因一方面是缺少热点地块的出让，另一方面央行接连提高存款准备金率收紧银根，开发商拿地对资金有所顾虑。
当然，这还与12月19日的规定相关，“招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块需上报。”
就在9·29“二次调控”出台接近两月之际，住建部和国土部正在组织一轮大规模的联合检查，摸底地方对中央调控政策的落实情况。调查组奔赴各地，检查省级政府对住房供地计划、闲置用地清理、保障房建设和查处违规房企的相关情况，整个过程大约在十天左右。
即使面对重重枷锁，执著的射手座也要去尝试，以实现自己的理想。在所谓的“调控”迷障下，想赚钱的开发商是射手，想买房的置业者又何尝不是？
房企行动
11月26日，天骄峰景项目的营销策划人员都很忙，忙着第二天要把“保时捷911新品”请进销售中心，为此，开发商还花重金击退好几个竞争对手，才拿下这个高规格“车房跨界”营销事件。当周末，在东莞城区，几乎每个主力在售楼盘都有或大或小的营销或暖场活动展开。
进入12月份，开发商大手笔营销更是层出不穷。金域中央邀请王力宏等明星举行的2010两岸三地巨星群音会暨金域中央四典活动，天御的第二期首100名买家有机会坐拥名贵奔驰跑车，东方银座中心城世界名车嘉年华“车房双享”。
此举并非无因。一方面，临近年底，部分未完成年度销售任务的开发商压力较大，推盘心理迫切，急于出货；另一方面，近期市场行情红火，住宅成交保持高位运行，一些开发商欲趁着好时机，赶搭市场顺风车尽早出货。而对于部分已经完成年度销售任务，出货压力不大的开发商来说，在这个时机继续搞活动，一方面可以为其项目继续保持着较为兴旺的人气，保持市场关注度，另一方面也可以为来年的销售进行蓄客，可谓一举两得。
买方透视
顺势而为，一到年底，大买家出手时机就到了。
从近期市场供应来看，11月新上市项目较多，住宅新增供应呈现出集中放量态势，一些受调控政策影响延迟开盘的项目陆续上市。同时由于不少项目蓄客已久，新上市的楼盘往往录得有不错的成交量。另外，不少新盘上市价格低于市场预期，较低的价格也在相当程度上加快了这些项目的销量。从本周成交的个盘成交情况来看，深圳客户较多的项目其成交量也往往较高，如德州丹提轩、卓越蔚蓝城邦、葵花里等项目。新上市项目的增多、受政策压抑的刚性需求的持续释放以及深圳客的持续入市有力支撑了东莞的住宅成交水平，预期东莞住宅成交向好还会持续一段时间。
内部市场
从12月份开始，一些楼盘再次搞起了优惠促销活动，同时优惠的力度也比以往有所加大。如全屋装修家私家电、开盘送车位、开发商垫一成首付、购房享6万购房大礼等，个别楼盘甚至还推出了秒杀赢购房代金券的营销方式来吸引购房者。
在7、8月楼市淡季时，很多楼盘出于吸引人气，增加楼盘来访量的目的推出了不少优惠促销活动，历经金九银十旺季后不少楼盘来访量大为增加，出货理想，同时优惠促销力度也有所减弱。
代表事件
靠深圳镇街项目成交红火
这段时间，在临近深圳的区域，由于深圳客的持续入市，促使这些地区的楼盘成交一直保持在较高水平，同时也有力支撑了东莞楼市的持续向好。深圳出台“限购令”后，深圳投资客陆续进入东莞市场投资，从近两个月的发展趋势看，这个势头仍在持续，而且有进一步扩大的趋势。
保利斥资百亿建生态城
11月30日，保利分别于樟木头镇人民政府、樟木头林场签订了《东莞保利生态城投资协议书》和《合作建设东莞保利生态城项目合同》，保利将用6年时间、斥资约100亿元，将其打造成集休闲度假、康体养生、会议商务、文化展示、生态体验、国际人居于一体的世界生态城建设典范。
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