[摘要] 如今，在东莞滨海新区的远景驱动下，多家发展商正悄悄开始布局沙田，建造能看得见海的房子，打造滨海板块。
“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”，这是诗人海子广受流传的一句诗。如今，在东莞滨海新区的远景驱动下，多家发展商正悄悄开始布局沙田，建造能看得见海的房子，打造滨海板块。汇景集团将在沙田推出城市别墅项目——御海蓝岸，佳兆业、新世纪也将进驻该片区开发住宅项目，此前已经驻扎沙田的开发商也动作频频，东港城新一期项目“上郡”已经开始动工，狮子洋一号元旦将重新亮相。一切的信息都在显示着，这个曾经低调的，甚至被开发商遗忘的房地产板块，正在焕发新姿。
沙田迎来发展机遇
驱车从南城出发，沿港口大道一直向南，车行半个多钟，便来到沙田地界。与相邻的虎门镇不同，这里看不到喧嚣和人流如织的场面。不过，这里发生的一切，较之以往却又透露出改变的态势。
穿行在街道中，不时会看到一些正在施工的场面，混凝土车和集装箱货柜车穿梭着擦身而过。而对外宣称是沙田五星级酒店的世纪豪庭大酒店也已经开始营业，有工人正在紧张地为元旦进行装饰。在港口附近的主干道上，竖着一块广告牌，上面写着“活力港口，和谐新区”。
沙田镇位于沿海经济带的中间位置，是东莞主城区向滨水地带伸展的重要节点。而从沙田镇的发展思路演变可看出，沙田镇始终把“现代化港口工业重镇”作为发展目标。从2004年提出走“滨海城市”之路以来，沙田已经积蓄了充分的力量，在不少业内人士眼里，正迎来新一波的发展机遇。
沙田规划所一工程师告诉记者，珠江三角洲整体空间战略是“强化中心，打造脊梁”。沙田位于“脊梁”的发展区域，占据了珠三角脊梁和湾区的重要区域，一方面连接东莞市中心与区域中心优先发展地区，将成长为区域性专业化服务功能和产业成长的重要地区。另一方面，作为沿海产业带的重要组成部分，是东莞临港产业发展基地，肩负着东莞市未来产业转型与产业结构优化的重任，连同虎门港的“港口建设”引导东莞市域产业结构的调整，在土地资源日渐稀缺的东莞也有着不可估量的前景。
品牌发展商抢滩布局
正是因为看准虎门港的带动效应，诸多的发展商抢滩布局沙田。
捷足先登的汇景集团便是其中之一。今年的11月，汇景集团便召开媒体恳谈会对外宣布，将布局东莞的三大片区，而包括沙田在内的“大虎门港”片区就是其落子的良田沃土之一。
按照汇景的计划，其在该片区内的开篇之作“御海蓝岸”，将打造以高端生活群体为主体的“岛居生活”样本。记者在现场看到，目前该项目部分产品已经封顶。
无独有偶，有消息称，本土发展商包括新世纪、富盈、三元盈晖，以及外来发展商佳兆业和瑞丰地产都觊觎这个片区，并拥有土地储备资源。其中，佳兆业和新世纪刚刚拿下新的地块。
而此前已经在沙田有开发项目的发展商最近也动作频频。记者在沙田现场看到，与沙田镇中心广场相连的地方，东港城的另一项目“上郡”正在破土动工，而狮子洋一号（原利澳花园）的售楼中心也正在紧锣密鼓地装修中，采用了极具现代感的银色玻璃外立面已经展现。据该项目营销负责人汪子峰介绍，元旦期间，项目将正式开放。
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■机遇
四大利好推动沙田全新扬帆
与城区和相邻的虎门、厚街相比，沙田的房地产开发一直都相对缓慢，甚至有些落伍。在东港城陈宇亮看来，之前的沙田楼市是属于自给自足型，区域性特点比较明显。
【利好一】
海景资源得天独厚
春江水暖鸭先知。对于资本市场而言，此番开发商的抢滩布局在一定程度上也表明，沙田的房地产将迎来一波新的发展热潮。
而其中，最为这些开发商所看好的就是沙田所处的位置以及拥有的海景资源。沙田镇位于东莞市西南部，珠江和东江南支流的交汇处，与厚街镇、虎门镇，有28公里的黄金海岸线，全镇总面积107.06平方公里。
“大家也知道，翻开地图有海的地区就比没有海的地区发展得好，世界各国都是这样的情况。”在汇景营销总经理鄢长存看来，世界向海，东莞向海，东莞将继续向南部发展，一直到海边。
鄢长存认为，在珠三角的湾区地带，从香港到深圳、虎门、长安，所有的海边基本上建筑完毕，现在发展前景的地带就是“大虎门”片区。而对于这种湾区生活的价值，不少业内人士都表示认同。
【利好二】
交通便捷构建区域一体化
与海景这种自然资源不同，随着沿江高速、穗莞深城际轨道和东莞轻轨R2线的建设，为沙田融入区域一体化，从而带来利好，起着更为积极的作用。
“以御海蓝岸为例，在沿江高速和深莞高铁开通后，可能从周边城市或者镇街过来都只要半个之内，因此公共交通是非常重要的。”鄢长存一边指着手中的地图，一边告诉记者，按照城市的发展规律来看，交通大动脉的成形对于城市有着巨大的推动作用。比如深圳在深南大道、滨海大道建成之后，罗湖、福田、南山就逐步发展起来了。
采访中，记者了解到，不少在沙田的楼盘项目，其面对的客户群体有一大部分都是外来客。在庄士新都的售楼中心，销售人员告诉记者，在已经购房的群体当中，有5成左右是来自外地的客户，包括邻近镇街以及广州、香港等地。“现在有好几条交通干道在沙田都有设立站点，像沿江高速，以及城际轨道和轻轨R2线。交通的完善能够提高区域一体化，从而吸引更多的异地置业者。”
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良在接受记者采访时表示，虎门港的带动效应之一就是路网的建设。“沙田以前的房地产发展比较落后，原因之一就是位置比较偏，交通不够发达。虎门港码头货运能直通新加坡、香港，随着现在路网建设的完善，置业者对沙田的位置将越来越认可。”
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【利好三】
价格洼地带来空间
在不少业内人士看来，吸引开发商进入沙田的另外两个重要因素就是“土地储备”以及“价格洼地”。
与东莞市区以及虎门、厚街相比，沙田的房价始终处于波澜不惊的状态。作为当地的价格标杆，庄士新都目前的销售均价在5800元/平方米左右，其高层项目也就在6000多元/平方米。
“与深圳、香港动辄几万的价格来对比，这种海景房的价格确实比较实在。即便与城区一些单价七八千元的楼盘来对比，也同样具有很大的优势。”一楼盘代理机构的工作人员这样告诉记者。
此外，有分析人士指出，随着房地产业的开发，沙田的低地价和高土地储备也成了香饽饽。在分析为什么近期有诸多发展商进入该片区时，陈骏良就坦诚表示：“这个时候在沙田拿地的价格不高，如果等到市场完全启动之后，拿地成本自然就会提高。因此，发展商提前布局也是情理之中。”
沙田规划所的相关人士接受采访时表示，周边城市发展空间日益狭窄，随着区域一体化环境的改善，沙田独特的水乡资源、枢纽型的交通条件，以及与强镇为邻的区位，使沙田发展房地产具有广阔前景，“规划将房地产业作为重要的经济支柱”。
【利好四】
人口增长拉动楼市经济
对于片区内的房地产市场，画出蓝图的还有一个重要“色彩”，就是人口的增长。根据此前沙田政府公布的数据，沙田的总人口在18万左右。
不过，随着虎门港的带动效应，将会新增不少外来人口。沙田规划所的相关人士告诉记者，沙田地区2020年规划总人口31.0万人，规划到2020年居住总用地783.74公顷，人均居住用地25.28平方米。居住用地共分三个区，分别是北部滨水新城生活区、中部区域以及滨海生活区，其中，居住人口分别为19.5万、5.9万和5.6万人。
“以虎门港西大坦港口来做例子，西大坦港口及物流发展区规划仓储物流用地为450公顷，12个5万吨级集装箱泊位。参照国内外经验数据：每公顷仓储用地上有30~50人；港口用地每泊位不超过300人计算，人口规模达到1.7万~2.6万人。”
对此，业内人士分析认为，港口经济带来的新的就业人口对于居住的需求，同样也能够拉动房地产市场。
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■挑战
市场容量有多大有存疑
作为滨海湾区的核心区域，沙田的发展备受瞩目。但是在聚焦沙田板块的同时，对于片区发展的疑虑也随之浮出水面。有业内人士表示，沙田的经济发展和城市建设在东莞的镇街中只能排到中间，相比一些更为发达的镇街，在城市配套和购买力上也存在不利因素。
【疑虑一】
配套不够成熟？
在采访中，记者注意到，包括不少业内人士以及准备置业的市民对沙田的配套，都非常关注，并表示不甚满意。记者在沙田现场调查后发现，虽然部分地方存在商业配套不够成熟和完善的现象，但是包括医疗、教育以及其他方面的基本配套还是能够满足基本需求的。
而在汪子峰看来，随着沙田的交通网络完善，这种资源型的地产享受的更多是城际配套，而不是社区配套。当然，在城市发展的过程中，未来也会有大型的、日趋成熟的商业配套。
【疑虑二】
市场容量小？
在采访中，沙田的市场容量也不断被提及。有声音认为，沙田的总人口才18万，而由于东莞的人口结构是哑铃型，中间群体比较少，现在一下子涌入这么多发展商，市场能不能满足？
面对这个疑虑，不少发展商也看在眼里。因此，在项目开发的时候，不仅注重本地客户，还把客户群瞄准外来消费群体。记者在实地走访的时候就了解到，包括庄士新都、狮子洋一号等在售楼盘都有开拓外来消费力的计划。而明年上市的汇景·御海蓝岸同样也有针对性。一项目负责人告诉记者：“我们预计的目标客户中会有7成以上是来自沙田以外的区域。”
除此之外，有发展商认为，虽然开发商现在进入，但因为项目还有一个成长期，有些项目可能要开发5至7年，因此，在这个阶段刚好能赶上市场的成熟。而随着港口经济效应的显现，包括交通、置业人群的变化都会对房地产的发展起到积极正面的影响。
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■对话
沙田要酝酿滨海文化生活
对话汇景集团营销总经理鄢长存
沙田的发展机遇，引来了诸多开发商进驻，汇景就是其中的代表。在“大虎门港”片区里，其御海蓝岸项目将用50万平方米打造城市岛居生活，项目产品也涵盖了独栋、联排、洋房等多种类型。作为品牌发展商的代表，对于东莞滨海新区的发展，鄢长存有其独到的见地，日前记者对其进行了采访。
东莞日报：如何看待最近发展商抢滩沙田的现象？
鄢长存：随着东莞产业转型、更新换代，东莞的经济发展也将迎来新一轮浪潮。新的城市规划也将带动消费结构的升级，这也意味着珠三角未来经济发展的龙头，有从出口工业转向消费服务的趋势，东莞房地产也真正意义上得到发展机遇。
在汇景看来，东莞目前有三大片区值得关注。其一是以现在的南城、莞城、东城、万江构成的中心城区，向南拓展到厚街镇，这是未来东莞的中心城区；第二是靠近深圳，以塘厦、清溪、凤岗组成的东部片区，能够受到深圳的经济辐射；第三就是我们现在说的包括沙田在内的“大虎门”片区。
开发商选择进入这个片区，自然也是看中这个板块的潜力。所谓潜力，首先可能在以前的发展中不是那么抢眼，或者说是比较弱的，但是现在有发展的空间和机遇。不管是从城市的新规划，或者沙田自身的综合竞争力来看，都为房地产提供了一个很好的机会。
东莞日报：虎门港的概念提出了比较久了，为什么以前没有考虑进驻。是不是现在有其他因素影响？
鄢长存：我来东莞没有多久，但是有一次去了趟图书馆，觉得城市建设很突出。很明显的，从莞城到南城，经济、金融核心在南移，这还是我刚刚的那个观点。另外一个方面，这个片区的交通网络正在逐步完善和成熟，这能够改变消费者跨区域置业的心理。可能以前因为距离远，觉得沙田有点偏的人，现在就不会有这种想法了。
轨道交通的建设，对于广深一体化的融合将带来更多的促进作用。除了其他镇街的人到这个片区来置业外，更远距离的人也会加入到置业的队伍当中。
除了地理、交通因素外，还有一个我觉得沙田的土地储备比较充足。随着城市化进程的加快，房地产的开发也日新月异，自然对土地的需求也紧张起来。像虎门、厚街这样的发达镇区，土地已经非常稀缺，这也给了沙田一个机会。
东莞日报：你觉得片区在发展的过程中，还需要在哪方面进行改善？
鄢长存：我觉得除了在硬件方面创造条件外，还需要更好地酝酿滨海生活文化。只有这种文化才能形成更强的竞争力。12月初，沙田镇举办了一个水文化节，我个人觉得是比较好的。一个地区也要发展自己的个性文化，文化和城市合作，才能提升竞争力。到时，沙田打出的就不单是虎门港的牌，而是滨海生活的牌。另外一点，只有文化才能更好地传承，自然也会吸引到更多更大的置业群体。
记者手记
后起之秀 地产黑马
沙田，在虎门港带动下的沙田。在不少业内人士看来，这个地方已经不仅仅是一个镇，而是“大虎门港”片区的重要组成部份。对于港口经济，从其他国家或地区的经验来看，对GDP的贡献是不可小觑的。
而此次关注这个片区，除了这个因素之外，还有一个就是市场的表现。因为，房地产商们真的开始动起来了。对于资本市场而言，房地产商在进入一个市场之前，肯定也不是盲目的，而是经过风险考量的。尤其是在一个特定的比较短的时期内，有“N”家房地产商以新面孔的姿态进入。
很明显，对于沙田板块的过去和现在，他们都应该了解。不管是默默无闻、低调，或者是稳健，这些词用来形容沙田的房地产市场，在他们的脑海里已经都成了历史。他们看中的是这个“大虎门片区”的发展潜力。当然，他们也应该知道与虎门、厚街相比，处在中间的沙田缺的是什么，包括城市配套、市民的置业观念等等。
不过，看待这件事情，就像股市一样。你可以买一只“黑马”股票，然后等着变成蓝筹股，好的入手时机永远走在好的结果前面。有的时候，当遇到一件事需要判断，我们的脑海里最容易跳出来的是对这件事的过去的认知。并且，偶尔会加重这个比例和色彩。
这一点也不奇怪。就像在采访中，或者跟朋友聊天的时候说起沙田板块时，更多的人，会倾向于认为沙田是一个夹在虎门、厚街中间的角色，或者停留在没有特别概念的，模糊的画面上。就比如沙田的发展，甚至有人可能会说，几年前就有“港口经济”的概念了，几年前就有人说沙田要受益了，不过，这几年却没有立竿见影的效果。
这种先入为主的想法是人之常情，当然，对于事物的看法，还应取决于其他方面。我们更要看到这其中沙田的变化，就像交通的发展和完善，对于板块而言，既可以吸引更大辐射面的购买群体，也可以融入区域一体化，从而为城市功能配套服务。
从一个只有广袤土地的农村到现代化的滨海城市，沙田还需走多久？或许没人确切地给出时间。不过，从各种信息透露出来的“味道”，沙田这个后起之秀，离蓝筹股不远。
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