[摘要] 针对近期部分城市土地溢价率偏高、“地王”频现的现象，国土资源部12月19日晚发布《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（下称《通知》），要求打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，“坚决防范岁末年初放量供地”，“坚决抑制地价过快上涨”。
国土资源部岁末严防放量供地
关于“高价地”
■ 凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，防止出现高价地。加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动。
■ 对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订（中标通知书发出）后2个工作日内，分别上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。
关于招拍挂出让
■ 对发现存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告，及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。
■ 竞买人及其控股股东伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地的，不得参加土地竞买。
■ 在坚持国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的前提下，积极探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、用地预申请、一次竞价、综合评标等多种交易形式。
关于保障性住房
■ 未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。
■ 保障性住房用地改变用地性质搞商品房开发的，必须依法没收违法所得，收回土地使用权，由市、县国土资源主管部门重新招拍挂出让。
关于闲置土地
■ 加快处置因政府原因造成的闲置土地。2011年1月中旬前，主管部门要将尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公告。
■ 因企业原因造成土地闲置一年以上的，不得参加土地竞买。
继12月16日约谈12土地违规县市“一把手”后，国土部为规范土地市场再度“发声”。
针对近期部分城市土地溢价率偏高、“地王”频现的现象，国土资源部12月19日晚发布《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（下称《通知》），要求打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，“坚决防范岁末年初放量供地”，“坚决抑制地价过快上涨”。
业内人士分析，《通知》有三大亮点：一是叫停了容积率小于1的住宅土地出让。这是国土资源部自2003年叫停别墅用地出让后，次有官方明确了容积率小于1的宅地被视为违规；二是对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，要上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门；三是2011年1月中旬前，地方政府需将闲置土地尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公告，并采取措施督促市县抓紧落实闲置土地清理工作。
明确容积率下限
《通知》称，省（区、市）国土资源主管部门要加强对市、县招拍挂出让公告的审查，对发现存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告，及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。
这是国土资源部自2003年叫停别墅用地出让后，首次官方明确出让容积率小于1宅地将被视为违规。国土部表示，“违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任。”
早在2003年2月，国土资源部便出台紧急通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，其中首次提出“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理”。2006年5月31日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》再次重申，从即日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。2008年1月，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。
但是，到目前为止，还没有任何一份官方文件明确对于别墅用地的定义。
实际上，以上海为例，今年以来已经有多幅低容积率土地出让。据21世纪不动产数据，2010年全市成交土地中住宅用地容积率小于1的共有6块，该6块土地平均超出底价在100%左右。其中，7月16日成交的宝山区罗店新镇风貌区内F1-4、F1-6地块由北京远洋地产摘得，地块容积率仅为0.6；而8月13日由合生地产摘得的广富林2-5号地块容积率也仅仅为0.8，地块出让时曾经引发激烈争夺，最终溢价率达到了132%。
一旦将“1”作为住宅土地容积率的底线，就意味着8月份广富林地块很可能将成为上海最后一幅低容积率土地。
有分析人士称，此次《通知》叫停容积率小于1的宅地出让，可见国土资源部抑制地价的决心。
处罚力度未明确
汉宇地产市场研究部发布的一项数据显示，截至12月上半月，上海今年经营性用地总成交建筑面积为1312.27万平方米，预计全年成交总量可突破1400万平方米，相比去年增加约160万平方米，增幅13%左右。其中住宅688.36万平方米，占总成交量的52.46%。
上海市国土资源网数据显示，上海市出让地块中溢价率大多高于50%。这也意味着，按照《通知》要求，上海大部分土地拍卖都需上报国土资源部。
对于此项规定，分析师付琦认为“意义不大”，因为此项规定没有说明上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门之后会被如何处理，“是不准其成交还是只是上报而已？如果只是上报而已，仍然毫无意义，而不准其成交更是没有道理。”
对于50%的溢价率“分界线”，付琦也持“保留意见”，“溢价率只是成交价格与底价的比率，土地出让中溢价率超过50%的比比皆是，衡量地价是高是低，应该和周边的房价比。”上海中原研究咨询部总监宋会雍同样认为，“关键在于申报以后会如何处理”，如果对此没有明确，“地方政府还是拥有的权力。”
但付琦也承认，国土资源部在年末下发《通知》，确实有防范明年初房价再度上扬的考虑，但只有将问责落到实处，才能真正起到抑制房价和地价的作用，“否则只会损害政府的威信。”
至于“未完成2010年保障性住房建设用地供应任务的地方，年底前不得出让大户高档商品住宅用地”，付琦同样认为处罚力度偏低，“现在离年底只有10天时间，等到来年，又可重新出让。”
“表明调控决心”
国家统计局此前发布的数据显示，中国楼市近期再现量价齐升。11月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，已连续第七个月出现放缓；但环比上涨0.3%，涨幅较上月扩大。11月份中国70个大中城市房价环比上涨0.3%，10月份上涨0.2%，9月份上涨0.5%。
12月19日，国土资源部在京召开为期两天的党组务虚（扩大）会议。国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史在动员讲话中也强调，要虚实结合，在正确研判形势的基础上，对国土资源系统今后的工作进行科学谋划。
中国房地产研究会副会长顾云昌称，《通知》的下发表明了政府控制地价的决心。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也认为，此举是为了“约束地方政府的土地供应行为，对开发商高价囤地、倒地也予以打击”。因为今年4月以来，虽然中央出台了一系列调控措施，但抑制房价地价效果有限。
对于《通知》出台的效果，尹伯成则持观望态度，“开发商看好未来市场拿地积极，地方政府为了扩大财政收入，也高价卖地，《通知》的效果仍需观察。”
对于《通知》中提出的，要防范岁末年初放量供地，有开发商表示，一线城市的宅地供应已经很少，即使接近年底，宅地出让也不多。反倒是二三线城市地价走高趋势明显。
可查资料显示，青岛、佛山、厦门、温州、武汉、南京等二线城市，有望在12月的土地出让市场中涌现新“地王”。万科集团董事会主席王石近日表示，房地产泡沫如果向二三线城市转移，中国楼市将有崩盘危险。上海社科院的一位专家称，二三线城市土地价格的确有上升趋势，但上海等一线城市房价居高不下仍是由高地价预期带动的，国土资源部出台下发这个《通知》，对于一线城市的土地市场有一定的警示作用。
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