[摘要] 11月楼市成交量维持火热行情：11月商品住宅成交套数为5200套，环比增加4.06%；商品住宅成交面积为52.98万平方米，环比减少1.58%。二次调控政策及加息对东莞市场的影响有限，本月市场成交量继续保持前两个月成交火热的态势。
【本月导读】
11月楼市成交量维持火热行情：11月商品住宅成交套数为5200套，环比增加4.06%；商品住宅成交面积为52.98万平方米，环比减少1.58%。二次调控政策及加息对东莞市场的影响有限，本月市场成交量继续保持前两个月成交火热的态势。
受高端住宅项目成交较多的影响，成交均价继续维持在8000元/平方米左右：受广深投资客的入场影响，本月高端住宅项目仍是市场成交主力,而且一些楼盘开始趁势涨价，这样就使得东莞11月份房价继续在高价位徘徊，成交均价为8367元/平方米，环比微涨1.04%，同比上涨20.54%。
开发商推盘意愿较强，市场供给环比有所增加：本月市场供应4849套商品住宅，环比大幅增加80.53%；供给面积为48.20万平方米，环比大幅增加116.52%。供应主要来自于大朗镇、常平镇和樟木头镇等几个镇区。
11月东莞住宅市场销供比数值环比下降，市场供需比较平衡：本月套数销供比数值下降至1.07，面积销供比数值下降至1.10，比值较上月环比分别下降了42.36%和54.63%，比值下降的主要原因是市场的供应环比有所增加。
土地市场供应不足，住宅用地成交较活跃：本月共推出10宗土地，土地供应总面积为33.76万平方米，环比减少47.02%。11月份全市共成交土地9宗（住宅用地4宗），土地成交总面积为27.07万平方米，环比减少47.02%。
央行9天之内两次上调存款准备金率：为加强流动性管理,适度调控货币信贷投放，11月10、19日中国人民银行两次上调存款准备金率，此轮调整之后,大型商业银行的存款准备金率达到18%,创下历史水平。根据央行公布的10月份银行存款数据推算,两次上调存款准备金率预计可以冻结资金7000亿元左右。
1、11月东莞房地产市场运行现状
1.1、房地产市场需求分析
11月商品住宅成交套数为5200套，环比增加4.06%；商品住宅成交面积为52.98万平方米，环比减少1.58%。二次调控政策及加息对东莞市场的影响有限，本月市场成交量继续保持前两个月成交火热的态势。
从11月的成交情况来看，市场继续保持“金九银十”的行情。受限购令的影响，广州和深圳投资性需求被压制，在通胀预期的情形下，这些投资客纷纷转战东莞和惠州等周边城市，受此影响，一些投资性产品受到市场追捧，高档公寓、别墅等成交量较好。从普通产品来看，受到利率优惠取消和加息等政策的影响，成交有所萎缩，本地购房者的观望情绪还是比较浓。
由于东莞目前暂时没有出现严厉的地方调控政策，故不少开发商仍取得不俗的业绩，个别品牌开发商在已经提前完成了年度销售任务，例如东莞万科和光大等。不过，一些非品牌开发商完成情况则不容乐观，不少企业因年前制定目标过高而无法完成，销售业绩低于预定任务。为了完成年度计划任务，年底将迎来一波楼盘活动促销高潮，认筹、加推、开盘等活动将比较频繁。
图一：2010年11月东莞商品住宅交易情况
从交易区域来看，成交面积排名前三位的区镇分别是南城区、大朗镇和东城区。南城区本月商品住宅共成交695套，成交面积为5.90万平方米，位居，其中万科金域华府和上东国际等项目都取得不错的销售业绩；大朗镇本月共成交438套，成交面积为5.16万平方米，位居第二，其中东方银座中心城等项目取得不错的销售业绩；东城区本月共成交334套，成交面积为4.96万平方米，位居第三，其中新世纪星城等项目取得不错的销售业绩。
图二： 2010年11月东莞商品住宅区镇交易情况（按成交面积取前十）
从成交户型来看，11月商品住宅以两房和三房户型成交居多：二房房的成交面积为14.51万平方米，占比为27.39%，位居；三房户型成交面积为13.73万平方米，占总成交面积的25.91%，位居第二；三房以上为成交面积为12.46万平方米，占比为23.52%，位居第三。
从价位区间段分布来看，7000元/平方米及以上项目成交较多：7000元/平方米及以上成交面积为22.44万平方米，占总成交面积的42.36%，以优势占据头位；5000（含）-6000元/平方米成交面积为11.77万平方米，占比为22.21%，，位居第二；6000（含）-7000元/平方米成交面积为8.13万平方米，占比为15.35%，位居第三。
图三： 2010年11月东莞商品住宅交易细分情况（以成交面积计）
1.2、房地产市场价格分析
11月份继续受到高端住宅产品成交量较多的影响，东莞房价开始维持在8000元/平方米左右。受广深投资客的入场影响，本月高端住宅项目成交的增多,而且一些楼盘开始趁势涨价，这样就使得东莞11月份房价继续在高价位徘徊，成交均价为8367元/平方米，环比微涨1.04%，同比上涨20.54%。
整体来看，新政后由于成交量下滑，因此在5月中下旬开始，特价、优惠活动开始增多，因此价格进行了一次探底，但随后6月、7月份由于精装修及高档洋房成交带动，因此价格有所上升。8月受成交结构和在售项目打折促销的影响，成交均价出现下调。9月受大户型项目、热点片区及品牌开发商楼盘成交量放大的影响，成交均价出现一次反弹。10、11月份受高端住宅项目成交量增加以及投资客追捧的影响，东莞房价开始突破8000元/平方米。
图四：东莞2010年11月商品住宅交易价格
1.3、房地产市场供给分析
本月市场供应4849套商品住宅，环比大幅增加80.53%；供给面积为48.20万平方米，环比大幅增加116.52%。供应主要来自于大朗镇、常平镇和樟木头镇等几个镇区。
其中大朗镇共上市1292套，供给面积达到12.64万平方米，占全市总供应面积26.22%，主要供应项目为美爵花园和大朗碧桂园；常平镇共上市1126套，供给面积为6.78万平方米，占全市总供应面积14.06%，主要供应项目为明珠广场和苏豪名苑；樟木头镇共上市449套，供给面积为5.88万平方米，占全市总供应面积12.19%，主要供应项目为山水华府、香樟国际花园和中惠香樟半岛。
本月市场推盘量较上月大幅增加，主要是受市场追捧的影响。从9月底二次调控政策出台后，东莞市场并未受到影响，反而成为政策调控的受益者。由于周边城市广州和深圳限购的影响，使得投资客转战东莞，成交持续火热，开发商在看到市场成交量并未出现萎缩的情况下，调整了放盘计划，以满足当前市场的需求。
图五： 2010年11月东莞商品住宅供给情况
从户型供应情况来看，本月新增的商品住房以二房和三房以上户型为主。二房户型上市面积为14.17万平方米，占比29.41%；三房以上户型上市面积为12.68万平方米，占总上市面积的比重为26.31%；一房上市面积为8.13万平方米，占比16.87%。
图六： 2010年11月东莞商品住宅供应细分情况（按面积）
1.4、房地产市场供求对比分析
11月东莞住宅市场销供比数值环比下降，市场供需比较平衡。本月套数销供比数值下降至1.07，面积销供比数值下降至1.10，比值较上月环比分别下降了42.36%和54.63%，比值下降的主要原因是市场的供应环比有所增加。
本月市场供给量大幅增加，市场推盘意愿较强烈。二次调控政策出台后，开发商为避免政策带来的不利影响，开始调整推盘计划，10月份市场新增供应量开始大幅减少。但随着东莞限购令预期的消除，开发商观望氛围逐步减淡，本月开发商加大了市场供应量。在成交量继续维持上月火热的情形下，而供给量大幅增加，这样就使得本月销供比数值开始下降。预计未来推盘量还有一波高潮，销供比数值有可能持续走低。
图七： 2010年11月东莞商品住宅销供比
2、土地市场走势分析
2.1、土地供应情况
土地供应面积环比减半：本月共推出10宗土地，推出地块以工业用地为主，其中7宗为工业用地，3宗商品住宅用地，无商业/办公和公建及市政用地成交。土地供应总面积为33.76万平方米，环比减少47.02%，同比大幅增加722.66%。
图八：2010年东莞土地供应情况（含工业用地）
推出土地楼面均价：从推出土地楼面均价来看，商住用地为929.24元/平方米，工业用地为224.11元/平方米。
表1：2010年11月土地市场供应情况
2.2、土地成交情况
土地成交面积环比减少：11月份全市共成交土地9宗，其中4总为商品住宅用地，2宗为商业/办公用地，3宗为工业用地，无公建及市政用地成交。土地成交总面积为27.07万平方米，环比减少47.02%。成交土地楼面均价为1436.65元/平方米，平均溢价率为6.26%，土地出让金总额为5.92亿元。
表2：2010年11月土地成交表
图九：2010年东莞土地成交情况（含工业用地）
11月份土地规划用途：本月成交的土地中，商品住宅用地面积占比，达到44.45%，其次为工业用地，占比为33.33%，商业/办公用地占比为22.22%，公建及市政用地无成交。
11月份土地规划面积：11月份成交土地面积当中，1万平方米以下地块所占比重，达到44.45%；1-5万平方米（不含5万）地块所占33.33%；5-10万平方米（不含10万）地块占22.22%。
表3：东莞2010年11月商品住宅用地成交明细表
3、市场总结与政策
商品住宅现状：
本月深圳投资客在东莞住宅市场继续表现活跃，尤其是一些地段较好、配套完善和总价不高的产品受到市场追捧。受通胀预期的影响，投资客需要为资金找到合适的投资产品，商品房成为其。在广州和深圳出台限购令的背景下，出于对东莞部分地段房地产市场发展前景的看好，以及东莞房价较低，市场需求稳定，投资风险较低等特点，东莞成为了一些投资客的理想场所，也由此带动了东莞部分住宅项目的热销。从住宅用地成交情况来看，不少中小开发商开始了土地储备，拿地的区域主要集中在大品牌开发商不太关注的偏冷地区。这些地块由于拿地价格相对较低，比较适合资本金不是很充足的中小开发商投资。
11月份商品住宅成交套数为5200套，环比增加4.06%；商品住宅成交面积为52.98万平方米，环比减少1.58%。本月市场成交量延续上月成交火热的态势，受二次调控政策及加息的影响较小。
11月份楼市成交均价为8367元/平方米，环比微涨1.04%，同比上涨20.54%。受广深投资客的入场影响，本月高端住宅项目仍是市场成交主力,而且一些楼盘开始趁势涨价，这样就使得东莞11月份房价继续在高价位徘徊。
11月份市场供应4849套商品住宅，环比大幅增加80.53%；供给面积为48.20万平方米，环比大幅增加116.52%。供应主要来自于大朗镇、常平镇和樟木头镇等几个镇区，开发商推盘意愿较强。
11月份套数销供比数值下降至1.07，面积销供比数值下降至1.10，比值较上月环比分别下降了42.36%和54.63%，比值下降的主要原因是市场的供应环比有所增加。
土地供应及成交：
11月份共推出10宗土地，推出地块以工业用地为主，其中7宗为工业用地，3宗商品住宅用地，无商业/办公和公建及市政用地成交。土地供应总面积为33.76万平方米，环比减少47.02%，同比大幅增加722.66%。
11月份全市共成交土地9宗，其中4总为商品住宅用地，2宗为商业/办公用地，3宗为工业用地，无公建及市政用地成交。土地成交总面积为27.07万平方米，环比减少47.02%。成交土地楼面均价为1436.65元/平方米，平均溢价率为6.26%，土地出让金总额为5.92亿元。
宏观政策：
11月3日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。通知规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
央行11月10日宣布，自11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来，第四次统一上调存款准备金率。今年1月、2月、5月，存款准备金率曾三次统一上调，10月份对6家银行差别上调。
国务院11月11日召开常务会议，研究部署规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点工作。会议指出，少数地方片面追求增加城镇建设用地指标，擅自开展城乡建设用地增减挂钩试点或扩大试点范围，擅自扩大挂钩周转指标规模；有的地方违背农民意愿强拆强建，侵害农民利益；挂钩周转指标使用分配不规范等。必须采取有力措施，严格规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点。
为落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，国家住房和城乡建设部、国家外汇管理局11月中旬就加强《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的实施监管，进一步规范境外机构和个人购房管理有关事宜发布通知。通知要求，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
中国人民银行11月19日决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行年内第五次宣布上调存款准备金率,距离上次宣布调整仅过去9天。此次调整之后,大型商业银行的存款准备金率达到18%,创下历史水平。
11月22日至11月26日，东莞市开展一次全市商品房销售现场专项检查，得分率低于60%的，将收回该项目的预售（现售）证书。对于本次检查中发现存在问题的商品房项目，检查组即时向房地产开发企业出具整改通知书，要求其在规定时间内进行整改。经检查销售现场得分率低于60%的，将收回该项目的预售（现售）证书，企业整改经复查符合要求后，方可恢复销售。
东莞市住房公积金管理中心11月28日在解答市民关心的住房公积金热点问题活动中透露，明年拒不建缴公积金单位将受处罚。东莞市住房公积金管理中心副主任温远军介绍说，市住房公积金管理中心目前已经制定了住房公积金行政处罚自由裁量标准，并报市法制局审核。明年将依据经核准的住房公积金行政处罚裁量标准，对拒不建缴公积金的单位实施行政处罚，以此促进东莞市非公企业建立住房公积金制度，为更多的职工缴存住房公积金。
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