[摘要] 11月东莞楼市未现疲软，不但成交量连续3月处于高位，全市一手住宅签约均价高达8071元/平方米，同比大幅上涨两成。对于11月份东莞楼市显现的数据，业内人士进行了详细分析，并认为11月房价高企主要表现为结构性带动，即高端住宅（尤其是别墅）成交比重大幅增加拉高均价。
（来源：广州日报作者: 张玉云）11月东莞楼市未现疲软，不但成交量连续3月处于高位，全市一手住宅签约均价高达8071元/平方米，同比大幅上涨两成。对于11月份东莞楼市显现的数据，业内人士进行了详细分析，并认为11月房价高企主要表现为结构性带动，即高端住宅（尤其是别墅）成交比重大幅增加拉高均价。
现象：11月出现推盘小高潮
分析：开发商年终冲量
根据合富辉煌东莞市场研究部的数据，11月全市推盘在上月出现“小高潮”，一手住宅供应面积达到了40.5万平方米。从供应区域看，镇区供应占全市供应比八成以上，其中大朗、常平、樟木头等镇表现突出。大朗碧桂园、新世纪宜居、葵花里、万科·棠樾、东方银座中心城等项目集中推货上市，造成整体供应上的增量明显。
东莞中原市场研究部经理车德锐分析认为，造成11月商品住宅供应大幅增加的原因，一是年底将至，部分开发商为了年终冲量，积极推盘；二是一些项目受9·29新政影响，推盘顺势后延，集中在11月推货。
现象：城区供应创5年来新低
分析：供应节奏滞后于需求
城区市场住宅新增供应却持续偏紧，住宅供应比创下2006年以来的历史。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年1~11月东莞市区住宅新增供应面积仅114.7万平方米，创07年以来历史；1~11月市区住宅供应比重约44.2%，同比大幅下降，比2009年减少13.6%，创2006年以来历史。
合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为，今年市区楼市供应速度明显放缓，供应节奏明显滞后于楼市需求，普通住宅的供应量更是供不应求，大量的豪宅项目充斥市场，导致城区市场房价上涨速度加快。
现象：别墅产品供应暴增
分析：投资客青睐高端物业
从户型面积上看，11月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型（60平方米以下及60~100平方米）占总量的74.63%。
而新增供应增量较大的另一个产品是超大户型住宅产品，尤其是别墅产品供应出现“爆发性”增长，其中200平方米以上的产品所占比重由2.15%增加到10.17%。
市场分析人士认为，近期外围投资客对东莞的高端物业极为青睐，投资势头迅猛，促使开发商加大了对超大户型、别墅产品的推货量，另一方面上月全新项目大朗碧桂园的开盘上市，推出100多套别墅，也令别墅产品供应大幅增加。
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现象：公寓、别墅成交上升
分析：深圳客东莞“掘”金
根据东莞中原地产研究中心的监测数据，11月东莞楼市成交量连续三个月基本平稳在年度点，住宅成交有所下降，非住宅成交迅猛反弹。全市一手住宅签约均价高达8071元/平方米，同比大幅上涨两成。
从各类楼市产品的成交表现看，11月除洋房与写字楼成交环比有所下滑以外，投资性物业如：公寓、别墅、商铺、写字楼物业环比都有不同幅度上升。
车德锐认为，11月份东莞楼市仍能保持成交火爆，主要有以下几方面原因：
一是自10月下旬开始临深圳区域的开发商利用了深圳“限购令”主动去深圳拓客，取得了不错的效果，接着更多的开发商大搞莞深二三级联动，令公寓和别墅成交非常火爆；
二是11月新盘项目上市较多，且新盘定价低于市场预期，使得个盘开盘销售理想。
后市展望
年底前或再现推盘高潮
对于年底楼市的走向，业内人士认为，短期内东莞房价整体下行的可能性较小，房价水平趋于平稳甚至有可能持续走高。12月东莞楼市将迎来年底前的一波推盘高潮，有望创今年月度新高。
12月是2010年的最后一个月，也是传统的楼市旺季。据了解，12月新盘及加推的项目接近三十个，主力户型主要集中在80~120平方米的两房、三房。
房价可能继续走高
车德锐认为，随着年底楼市传统旺季的来临，购房者在年终奖金、企业回款等的预期下购房冲动、入市积极性明显增强；另一方面，二次调控对市场的影响逐步减弱，购房者的观望情绪在开发商积极推盘的带动下开始逐步打破，转而积极入市。
从今年各月的成交量看，1月、9月、10月、11月是成交高位，基本都录得5000套左右的成交量，预计12月份的全市整体成交量或创出全年月度新高，直逼6000套大关。
东莞中原市场分析数据显示，截至11月底，东莞全市商品房整体销售率为82.94%，超过七成五的楼盘销售率超过70%，而销售率低于50%的仅占一成左右。这意味着供求关系上需求比较旺盛而供应偏紧，支撑房价平稳向上，各盘销售压力不大，降价促销可能性较小。
深圳客或继续“发威”
车德锐表示，深圳出台“限购令”后，深圳投资客陆续进入东莞市场投资，从10月到11月的发展趋势看，这个势头仍在持续，而且有进一步蔓延的态势。不少东莞楼盘尝到甜头后，继续加大深圳市场的外拓力度，市场上其他的部分开发商也开始效仿跟进。
同时深圳的房产代理商和中介公司面对日益缩水的深圳市场，也开始主动开拓东莞市场，组织一批批的深圳投资客来东莞市场进行个盘投资，有些干脆成立东莞分公司或办事处，专门做东莞市场的生意。预计这波深圳客东莞投资热仍将持续一段时间。
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新政下投资客增多 东莞楼市小户型公寓缺货走俏
（来源：东莞日报/谌正中）发展趋稳的2010年东莞楼市，在进入岁末的时候，出现了部分货源供应紧缺的现象。据记者调查了解，东莞城区已近5个月没有新增的公寓产品上市，长时期的断供现象，使得市场上小户型公寓成为炙手可热的产品。业内人士分析，小户型公寓产品紧缺，跟市场供应量少、9·29新政以及深圳限购令等因素的影响，都有关系。
【现象】
小户型产品受捧
南城精英世家的销售员梁小姐最近发现，精英世家68平方米的两房单位的销售变得供不应求。在东莞地产界有过五年销售经验的梁小姐对记者说，这种现象非常类似2009年度，小户型产品热销的时候。“都是客户先打电话咨询，问有没有合适的小户型产品在卖。如果有，他们马上就会来看房。”梁小姐表示，这种客户往往都是自住需求者，咨询过东莞不少在售楼盘，到处在找这种小户型产品。
不光是自住者在找小户型产品居住，投资客们也在瞄准东莞的小户型产品。根据满堂红某门店经纪人张先生介绍，近几个月经常有“0755”区号开头的电话询问其关于东莞二手公寓的买卖信息，“有个深圳的客户一个月内，在我们这里买了三套时尚岛的二手房。”张先生表示，这些一次购买二手房两套以上的人特征都很明显，都是深圳人、年长多金，选择的小户型产品多是城市中心地段，交通便捷之处，是投资客无疑。
记者在走访的过程中了解到，东莞城区目前在售的小户型公寓产品非常稀缺，在售的产品除了上述精英世家之外，还在销售的有天诚国际、宜景康源、西城楼大街等，但这些楼盘的销售多少都已进入尾期，可选房不多。除此之外，东莞城区楼盘在售的小户型产品也已寥寥可数。
【原因】
新政下投资客增多
合富辉煌市场研究部经理李兴旺分析说，东莞的小户型产品在经历过2007年、2008年期间集中供应、市场倦怠以后，开发商对小户型产品开放没有了太大的热忱，进而造成至2009年后，东莞市场小户型产品开发量少，产品有限供应。
“造成小户型紧缺的还有一个重要原因，东莞的小户型产品租金不高。”东莞中原地产市场研究部车德锐则表示，早期东莞涌现过一大批在意短期的投资客，他们比较在乎所购置的房产短期内有怎样的表现，不会在意长时期的。因为东莞的小户型产品不具备短期的特点而被这批投资客忽视，这种忽视造就了小户型产品在某一段时期内的需求削弱，进而造成了没有市场的假象，开发商对其开发也逐渐减少。
同时，由于深圳出台“限购令”，使得热衷于投资的深圳客将目光放在了东莞的小户型产品上。“这些小户型产品的总价不高，对于深圳的投资客来说资金压力不大，他们乐于投资这样的房产，静待其。”车德锐表示，深圳客户看重了个别地段好、价格洼地区域小户型公寓的投资价值，纷纷出手购买，使得小户型产品非常走俏。
开发商方面，宏远地产营销策划部副总经理朱廷勇则认为，造成小户型产品热销的主要原因，是受9·29新政中“首付三成”的政策影响所致。朱廷勇说，小户型产品的价格相比同楼盘中的大户型价格要低，“在首付三成的政策出台之后，原本打算买大房子的人，在考虑了首付款的压力之后，开始将买房目标转到小户型公寓产品上去了。”朱廷勇认为，消费者的消费力是造成小户型产品热销、进而短缺的重要原因。
“还有另一个原因是地段决定了小户型产品的断供。”朱廷勇说，小户型产品对地段、交通的要求很高，“消费者选择小户型，一般都是喜欢地处中心，交通便捷的地方。”朱廷勇说，符合这种要求的小户型产品如尚书银座、时尚岛等都是东莞深受消费者喜爱的产品，开发商在开发小户型产品时都会注重地段的选择，而东莞中心区目前此种地段的地块越来越少，开发商也因而放弃了对小户型产品的开发。
【展望】
小户型紧缺是不是投资机会？
东莞小户型产品的稀缺，使消费者和开发商都有了明显可趁的机会。李兴旺分析，东莞小户型紧缺对于消费者来说是个利好，“消费者可以在这个时间内多购置小户型产品，无论是自住还是投资都有一定的。”朱廷勇则表示，这种现状对开发商来说也是一个机会，“开发商可趁现在考虑适当增加小户型产品的开发量。”
对此，车德锐则分析，无论是开发商还是消费者在考虑这种机会的可行条件时，都应当注重必备的条件是否成熟。车德锐表示，在把握这种机会之前，消费者们应当考虑租金不高的问题，“无论是自住还是投资，消费者们都会面临小户型产品日后的归属问题，或租或售。但考虑到东莞的租金低、短时期的不高等问题，消费者在购置小户型产品时，要考虑是否经得起长期增值的考验。”开发方面，车德锐则分析，开发商现阶段开发小户型产品固然有利可图，但一切都应当等宏观政策明朗、市场环境出现好转之后再做决定，不可贸然而行。
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