[摘要] 东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，9月东莞楼市出现量价齐升的局面，4.17政策出台后，经过3个多月的博弈，东莞市场房价依然高企，导致刚性需求在9月出手，楼市供应量和成交量在东莞都有新一轮的爆发性上扬。四季度信贷收紧，成交量下降，将会考验开发商的实力，楼市博弈还将继续。
2010年三季度东莞楼市报告
部分宏观环境篇
全球经济
美国公布的经济数据显示，好坏参半，8月份美国个人收入、消费支出以及建筑开支增长幅度均超过预期。另外，汤姆森路透/密歇根大学公布的9月份美国消费信心指数也好于市场预测，但是消费者信心指数和里士满联邦储备银行制造业数据下降，经济疲软意味着美国联邦储备委员会进一步推出刺激措施的可能性增大，提升了市场对于美联储实施第二轮量化宽松的预期。受此影响，美元大幅下行，10月1日美元指数触及1月26日来78.12，美元兑欧元则触及6个月低点。由于中国制造业经理人指数强劲，投资者对世界经济复苏及国际能源需求前景逐渐转向乐观，国际油价1日继续走强，纽约市场油价自8月初以来首次站上每桶80美元。美元的疲势也推动金价继续上扬，突破每克人民币280元，引发市场投资浪潮。9月，美股表现良好，标准普尔500指数实现了8.8%的涨幅。
国内经济
温家宝谈中国经济形势 稳定政策是宏观调控主基调
在日前举行的达沃斯夏季论坛上，国家总理温家宝表示，要坚持把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，把稳定政策作为宏观调控的主基调，保持政策的连续性、稳定性，增强调控的针对性、灵活性，进一步巩固和发展好的势头。全面推进各个领域的改革。对于住房问题，温家宝称其既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投机性需求，引导市场增加普通商品房供给，加快保障性住房建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。
下一阶段将增强汇率弹性
中国人民银行货币政策委员会2010年第三季度例会提出, 继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性。下一阶段将进一步完善人民币汇率形成机制,参考一篮子货币进行调节,增强汇率弹性。今年以来,人民币汇率双向浮动,弹性增强.但本月以来,人民币兑美元即期跟随中间价持续上涨,刷新2005年汇改以来新高,市场对于人民币的预期较强。
美国:众议院通过针对人民币汇率法案
中国:人民币的快速大幅将会带来灾难性的影响
美国众议院29日以348比79的投票结果通过《汇率改革促进公平贸易法案》，旨在对所谓低估本币汇率的国家征收特别关税。这一做法被认为是近期美国贸易保护主义升温的体现。针对人民币汇率问题，中国国务院总理温家宝近日在纽约和欧洲都表示，人民币尚不具备大幅的条件，人民币大幅可能会引发社会动荡。”，“如果中国经济和社会出现问题，将会给世界带来灾难。”他指出，“中国许多出口企业利润率只有2％～3％，也只有5％。如果按一些人的要求，人民币汇率20％～40％，中国出口企业将大量倒闭，工人将失业，农民工将返乡，社会很难稳定。中国经济出现危机对世界绝不是好事。”
9月人民币对美元涨1.74% 创汇改单月涨幅。三个月来人民币对美元汇率已约2%。
自6月19日中国人民银行宣布进一步推进人民币汇率形成机制改革以来，人民币小幅，双向浮动特征明显，汇率弹性显著增强。特别是进入9月以来，幅度明显加大。以人民币对美元汇率中间价为计，9月共有9个交易日创汇改以来新高。以即期市场收盘价计算，9月最后一个交易日人民币对美元汇率收于6.6912，相对于8月最后一个交易日的收盘价6.8074，人民币对美元汇率9月上涨1.74%，创2005年汇改以来单月涨幅。央行重申汇改三个多月来，人民币对美元汇率已约2%。
9月股市：横盘震荡整理
9月稀土板块涨势强劲带动大盘上涨，月中因房地产调控出台预期，地产股大跌，带动相关板块下跌。9月29日，新一轮调控政策出台，房地产利空出尽，地产股大涨，30日沪指以2655.66点收盘。但是各部委对房地产调控力度加码，市场资金面有趋紧的迹象，后市不排除还有房产税等利空，A股市场面临着偏弱的基本面和资金面，走势难以乐观。
发改委专家称10月CPI或达到5% 央行将不会加息
国家发展和改革委员会中国宏观经济学会副会长王建9月25日在2010中国宏观经济预测秋季论坛上预计，全年CPI控制在3%以下的目标将很难达到。在食品价格的推动下，10月份的CPI在5%左右，全年应该是在4%以下。他强调，中国经济到第四季度下降趋势会更加明显。而中美经济二次探底难以避免，预计到2013年，中国经济增速可能会下降到6%左右。他认为，中国经济走出低谷应该走城市化的道路，决策层面也没启动城市化，因此未来的就业率堪忧。他表示，政府未来为了维持经济增长，或将提高CPI容忍度。他估计CPI即使提高到5%、6%，央行也不会加息。
9月制造业采购经理指数为53.8% 好于市场预期
中国物流与采购联合会(CFLP)周五(10月1日)公布数据显示，中国9月官方采购经理人指数(PMI)自8月的51.7升至53.8，显示中国经济复苏稳固。数据显示，中国9月官方PMI连续第19个月持稳于50荣枯分界线上方，且好于市场此前预期中值52.0。
三季度企业景气指数和企业家景气指数都有所上升
企业景气调查结果显示，三季度企业景气指数为137.9，比二季度提高2.0点。三季度企业家信心指数为135.9，比二季度提升2.9点。
9月新增外储创1997年以来月度新高
央行公布的统计数据显示，截至9月末，国家外汇储备余额为26483亿美元，同比增长16.5%。而今年6月末，我国外汇储备为24543亿美元，因此，三季度我国外汇储备增加1940亿美元，较二季度大幅提高了1868亿美元。单月来看，7、8、9月份分别增加846亿、89亿和1005亿美元。9月新增外汇储备规模为1997年1月以来月度新高，首次突破1000亿美元。
9月PMI为53.8%，比上月上升2.1个百分点 好于市场预期
10月1日公布的数据显示,9月PMI指数为53.8%,在政策性和季节性因素推动下较8月回升2.1个百分点，连续第19个月持稳于50荣枯分界线上方，且好于市场此前预期中值52.0。9月份中国制造业PMI指数，在8月份小幅回升基础上，继续回升，显示出中国经济增长高位回调过程已基本趋稳，发展势头正在由政策效应刺激的冲高向市场力量支持的平稳增长转变，但市场引导的出口、投资、消费增长的基础还需要进一步巩固，经济发展中的不确定性因素仍不容忽视。
三季度进出口稳步增长
三季度信贷增速小幅上升
温家宝：国家正在制定十二五规划
在61周年国庆大会上，温家宝指出，我们正在制定国民经济和社会发展“十二五”规划。未来五年，对全面建成更高水平的小康社会至关重要。增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。
温家宝：世界经济已步入缓慢复苏的轨道
国务院总理温家宝4日在布鲁塞尔出席第八届亚欧首脑会议开幕式致辞中表示，国际金融危机爆发两年来，虽然各国经济复苏的进程有快有慢，复苏的动力有强有弱，但总的看，世界经济已经步入缓慢复苏的轨道。同时，温家宝指出，“我们也清醒地看到，国际金融危机的深层次影响还没有完全消除，一些国家失业率居高不下，经济增长明显乏力，一些国家主权债务风险增加，世界经济复苏前景还存在较大的不确定性。”
宏观经济汇评：
第三季度世界经济下行的风险加大，新兴经济体复苏不平衡，亚洲经济继续领跑，东欧复苏缓慢，美国经济明年增长将会减缓，近期市场对美国进一步采取宽松货币政策的预期升温，推动美元连续走弱。周二美国公布的9月消费者信心指数为2月以来新低，房价指数亦较上月下滑。市场担心消极的数据或将促使美联储采取购买国债等调控手段。受此影响，美元指数明显走弱，直接拉动人民币对美元汇率走高。尽管9月人民币对美元加速，但是在美元大面积疲软，人民币汇率相较一篮子货币走低的情况下发生的。外汇储备多增的主要原因是FDI保持稳定、贸易顺差恢复，其次还与欧元对美元有关，三季度欧元对美元幅度超过10％。世界各国争相发出货币贬值的声音，而近段时间以来，人民币压力不断增大，人民币资产成为最被看好的资产。加之美联储宽松的货币政策，这导致了境外资本的流入。这也是外汇储备多增的重要原因。中国十一五规划完成圆满，十二五规划即将出台。从当前中国经济基本面及9月份人民币累计升幅来看，人民币对美元汇率进一步空间有限。除非美元继续大幅贬值，近期人民币对美元汇率盘整的可能性增大。主动性、渐进性和可控性仍将是中国汇率调整遵循的原则。
第二部分 楼市政策和动态篇
近期政策一览：
三季度房地产运行情况
房地产开发投资完成情况
前三季度，房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。9月当月，房地产开发投资5156亿元，增长35.0%。
前三季度，房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%；房屋竣工面积3.69亿平方米，增长10.4%，其中，住宅竣工面积2.99亿平方米，增长8.1%。
前三季度，房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。
9月当月，房屋新开工面积1.46亿平方米，同比增长44.3%；房屋竣工面积4527万平方米，增长8.3%，其中，住宅竣工面积3701万平方米，增长3.6%。房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。
商品房销售情况
前三季度，商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27.0%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%，增幅比1-8月提高3.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。
9月当月，商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；商品房销售额5498亿元，增长35.2%。
房地产开发企业资金来源情况
前三季度，房地产开发企业本年资金来源50504亿元，同比增长32.5%。其中，国内贷款9398亿元，增长27.2%；利用外资452亿元，增长26.0%；自筹资金19123亿元，增长49.7%；其他资金21531亿元，增长22.3%。在其他资金中，定金及预收款12185亿元，增长18.7%；个人按揭贷款6391亿元，增长19.6%。
70个大中城市房屋销售价格指数
9月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。
9月份，新建住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比8月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.5%。其中，商品住宅销售价格上涨12.6%，其中普通住宅销售价格上涨11.9%，高档住宅销售价格上涨15.2%；经济适用房销售价格上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.5%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.2%。
9月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。
国土资源部：对中部实行用地计划指标倾斜政策
9月25日，国土资源部总工程师张洪涛在中博会上表示，国土资源是中部地区加快转变经济发展方式的重要支撑，国土资源部将在七个方面予以支持。其中，支持中部地区承接产业转移用地需求的表态令人关注。张洪涛说，国土资源部将支持中部六省开展国土规划编制，统筹和优化国土开发利用格局，促进中部地区构建国土生态安全屏障；支持中部地区加快土地利用总体规划的修编工作，统筹各类工业用地，以武汉城市圈、中原城市群、皖江城市带为重点，发挥区域土地利用整体效益。
八千亿元保障房投资 前三季度保障房开工率达90%
据《人民日报》报道，截至9月中旬，今年保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%。据此估算，全年保障性安居工程的总投资接近8000亿元。住房和城乡建设部：今年1至9月，城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90％。下半年以来保障性安居工程建设进度持续加快。
国家统计局长马建堂称楼市调整将要持续两三年
国家统计局局长马建堂9月15日在达沃斯论坛上表示，房地产市场调控对宏观经济增速会有一定影响，但没有想象那么大。他表示，就目前中国经济增长的情况和调整的艰难性，房地产市场的调整要花两三年。
“地王”频现 广东房企购地面积减少支出攀升
广东省统计局发布的资料显示，今年1-8月，广东房地产开发企业土地购置面积1188.15万平方米，同比下降17.7%，降幅比1-7月收窄18.4个百分点。但同期，广东房企土地购置费支出达342.34亿元，同比大幅增长84.0%，拉动房地产开发投资增长9.8个百分点。
证监会扎紧调控篱笆 上市房企数千亿融资夭折
地王频出对房企资金链形成巨大考验，房企迫切需求再融资，一为补充流动资金，二为扩张筹备资金。近一年来，逾四十家地产上市公司公布了增发方案，涉及金额数千亿元，其中今年上半年以来就有二十余家房企提交增发议案。但与房企融资热形成强烈对比则是获批遇冷。9月15日，万科百亿增发流产。据统计，去年下半年，除少数房企获批增发方案，其余方案停滞不前。而今年公布增发方案的二十余家地产类公司到目前为止无一获批。在调控政策放宽之前，房企估计都很难再从证监部门获得再融资审批。
二次调控断违规房企银根 7成房企现金流为负
统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。此次调控政策还要求，“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。如果各地加强对此项政策的执行力度，势必对高端住宅项目产生较大的影响，也会进一步挤压开发商的利润空间。
房企海外融资近千亿 高息举债对赌人民币
随着调控进一步深入，A股上市房企千亿融资计划搁浅，房企内地资金通道基本关闭，房企借发债、票据融资、基金、信托计划等方式，频频进行海外融资。据不完全统计，年内房企海外融资总额已达近千亿港元，远超过去3年房企年均融资金额。由于人民币预期强烈，很多房企寄望海外融资高息成本得以稀释，在当前中美胶着人民币、楼市调控深入持续的背景下，这不啻为一场豪赌。
房地产商试水结盟开发 团购土地渐趋流行
由万达牵头，泛海控股、联想控股、内蒙古亿利集团、一方集团和用友软件等、参与的长白山生态旅游度假区项目，投资额多达200亿元。由富力地产牵头，碧桂园、雅居乐、中信地产和世茂集团相继参与，拿下价格高达225亿元的亚运城地块，又一次形成了六方共同开发项目的“团购格局”。 今年年9月，万达、泛海、联想、一方、亿利五方共同投资了西双版纳国际旅游度假区项目。同月，在投资规模更大——高达500亿元的大连金石滩国际旅游度假区项目上，除亿利、用友之外的四家企业再次采用联合投资的方式，启动该项目开发。房地产调控之下，地产商寄望于团购能分担潜在的市场风险，团购与抱团开发，或将成未来中国地产行业的主流开发模式之一。
涨价拖后腿 北京高端楼盘成交下挫三成
今年三季度商品住宅成交均价排名前30的楼盘，第三季度新增供应7765套，实际成交352套，签约率仅为4.5%。环比二季度的477套下降了26.2%，成交下挫近三成。同比去年豪宅销售高峰，成交量更是下调了超过七成。三季度高端楼市排名前30的项目中，却有七成左右的楼盘比二季度价格出现上扬。
深圳：限购令使深圳楼市成交大幅受挫 首套房利率取消7折优惠
10月4日-10日，深圳新房成交量大幅下挫超过40%，二手房的成交量更是暴跌九成。
上海：能卖多少是多少 沪有开发商开始跑量战略
“沪12条”楼市调控细则果然“下药很猛”，10月7日出台以来的短短几天，买卖双方观望情绪加重，原本处于大举进军势头的上海楼市成交或就此放缓速度。新政也打乱了不少开发商的营销节奏，纷纷调整开盘计划，部分楼盘急忙推出了优惠举措，不过部分楼盘则选择观望。
楼市政策汇评：
由于各地执行调控不力，8月9月楼市出现量价齐升的局面，保障房建设不力，初步调控的成果不保，住建部、银监会和国土部几次联手调查，对违法用地情况、楼市回暖情况和二套房贷政策的执行情况进行调查，在综合评估了各方楼市情形后，在9月29日出台了更细致化的调控新政，即“新国十条”的升级版“新国五条”，规定首付比例调至30%，全面停发第三套房贷，强调问责机制，保证调控能够真正执行。此次新政尤其提到要尽快落实房产税试点工作，并尽快扩大到。作为房地产市场最重磅的政策，房产税的出台从消费源头上抑制购房需求，将会挤压大量的楼市泡沫，促进中国楼市健康平稳发展。新政出台后，各地纷纷出台调控细则，尤以限购令最为引人关注，短期内必然会影响该地的成交量。但是限购令毕竟只能是暂时性的行政手段，楼市的长期稳定健康发展还要在政府调控下由市场来引导，从而使住房回归到最初的属性上去。
第三部分 东莞市场篇
一、市政规划和动态
东莞市区交通规划过审批 3达珠三角所有城市
《东莞市区综合交通规划（2008-2020年）》9月26日顺利通过市政府审批。未来10年内，东莞将围绕市区形成“两廊两轴双网”的综合交通总体布局，达到3内有效通达珠三角任意城市及节点，60通达市域主要城镇及重要交通枢纽。
《规划》近期部分建设项目一览
1、市区至石龙新火车站的快速干道，总长8公里，投资6.3亿元
2、松山湖第二通道，总长8.9公里，投资 5.2亿元
3、交通微循环改善示范工程，东城中央商贸区，2.9平方公里，以交通组织、道路交通整治为主
4、自行车专用道12条。具体道路包括：运河路、东纵大道、解放路-莞太路、可园南路-可园路-莞穗路、鸿福路、金牛路-罗沙路-学院路、育兴路-东兴路-东城西路-体育路-建设路、东门路-新河北路、旗峰路、东城大道、环黄旗山景观道和万江滨河景观道
5、立体过街设施建设项目4座，具体包括：地王广场隧道、鸿福路-莞太路隧道、御景大厦隧道和世博广场隧道
6、新增公共停车场12个点，泊位1615个，近期重点解决老城区的停车难问题。 新增22个公交站场，占地约6.7公顷，投资2亿元
7、新增5条公交专用道，总长约17.5公里。具体包括：万江大道、运河路、莞太路、三元路以及东升路等，仅需重新敷设标志标线，无需工程改造
东莞积分制入户暂行办法出台 满60分可申请入户
9月13日，市新莞人服务管理局公布了《东莞市积分制入户暂行办法（征求意见稿）》及《东莞市积分制入户管理实施细则（征求意见稿）》，令人期待已久的积分制入户东莞自定指标终于出炉。东莞取消购房入户以来，东莞的入户限制正在逐渐放松，但很多市民表示，指标认定和批复手续的简捷才能使市民真正享受到这一政策的实惠。
二、土地市场
1、新增供应量
9月东莞新增土地供应16宗，供应总面积为25.26万㎡，其中商住用地供应22.81万㎡，环比增幅超过8成，。9月供应土地中，约9成为商住用地，且体量较大，除莞城白沙塘地块外，其余地块的出让面积均过2万㎡，故9月商住用地大幅放量，供应面积甚至占了第三季度商住用地供应的50%。
第三季度商住用地供应13宗，供应总面积为45.03万㎡，环比增长明显，增幅为62.9%；4月楼市“新国十条”政策出台，楼市随即冷清不少，东莞市场亦不例外，卖卖双方进入 “博弈期”。土地市场一度跟随楼市沉寂，第二季度商住用地供应仅27万㎡。2010年1-9月累计供应土地372.71万㎡，其中商住用地供应为158.42万㎡，同比上升51.8%，占总供应量的42.5%。
2、商住及金融用地交易
9月东莞土地市场成交红火，商住及商业用地成交总金额高达21.53亿元，其中商住用地成交金额为11.4亿元，月平均楼面地价2563元/㎡。
值得关注的是，9月2日，南城总部基地9地块挂牌出让。当天，19家公司参加现场竞投， 经过约1.5个竞投，地块全部成功出让，折合楼面均价约1000元/㎡。此外，9月28日松山湖新城路西侧地块被保利集团以7.45万元的价格拿下，折合楼面地价3513元/㎡，溢价率30%，标志着保利集团大规模进军东莞市场的开始。
东莞2010年1-9月份共成交商住用地136.97万㎡（含总部基地9块商业金融用地），比去年同期增加40%，其中2010年三季度东莞成交商住用地31.01万㎡，比去年同期减少55%。
3、商住用地供需对比
继8月商住用地市场零成交后，9月供需双双反弹，全月商住用地成交面积为24.52万㎡，其中包括8月挂牌的松山湖新城路西侧地块，体量超过12万㎡。石碣、凤岗、大朗等地块较为优质，亦全部成功出让。9月商住用地楼面均价为2563元/㎡。
第三季度商住用地供应总量为45.03万㎡，其中8月供应12.19万㎡，9月供应22.81万㎡，合计占总供应量的77.7%。成交方面，除8月出现商住用地“零成交”外，7月成交面积为6.5万㎡，同比下降67.8%；9月成交面积为24.51万㎡，同比上升362%。第三季度土地流拍面积合计3.2万㎡，流拍面积较上年同期有明显的上升趋势。
4、土地出让预告
东莞市国有土地使用权出让预告
东土交（预告）[2010]10号
土地供需小结：
9月东莞土地市场气氛活跃，大量优质土地供应上市，开发商竞投热情不减，南城总部基地、松山湖12万“巨无霸”商住地的成功出让，成为本月亮点。
后市展望：10月东莞还有大量优质商住用地上市待拍，寮步、虎门、厚街等热点镇区均有土地上榜，预计10月市场又将迎来一波成交高峰。
三、商品房新增供应
1、新增供应概况
东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，9月新增商品房82.13㎡，7032套，环比分别增加222%和188%，同比基本与09年持平。新增住宅70.88万㎡，5061套，环比分别增加266%和170%，同比减少6%和27%，非住宅新增11.25万㎡，1971套，环比分别增加85%和248%，同比增加88%和153%。由此看出9月新增住宅不仅比8月大幅增加，而且户均面积增大，反映东莞市场下半年豪宅项目入市增多。三季度东莞共新增商品房149.36万㎡，15606套，环比分别增加15%和32%，同比增加14%和34%，新增住宅123.25万㎡，环比和同比分别增加4%和7%。非住宅新增供应比去年同期和上个季度都有增加，符合今年商业地产增多的大趋势。
2、新增供应月度走势
由趋势图看出，9月东莞新增住宅70.88万㎡，创年内新高，超过08年9月的供应量，和09年持平，但和07年还有一定差距。2010年1-9月，东莞楼市共新增住宅314.26万㎡，比去年同期减少2.7%，新增住宅29381套（其中包含部分合并前户型），比去年同期增加8%，这是因为今年合并户型有所增多。
3、新增商品房各类型比重
三季度新增商品房虽仍以洋房为主，但别墅和商铺所占比重开始增加。三季度别墅占总供应量的15%。
4、新增商品住宅户型面积区间
三季度新增住宅70-110㎡刚性需求占52%，110-130㎡改善性需求只占6%，130㎡以上占21%。
5、新增供应区域分布
三季度共新增住宅123.25万㎡，其中南城新增住宅31.02万㎡，所占比重，占三季度新增住宅面积的25%，万江新增住宅14.29万㎡，占三季度新增住宅比重12%。寮步新增住宅12.71万㎡，占全市的10%。
6、第三季度新增别墅
第三季度共新增别墅22.3万㎡，其中以南城区居多，三季度南城区新增别墅10.17万㎡，套均面积687㎡。东城新增别墅供应3.25万㎡，户均面积772㎡。大岭山新增别墅供应2.79万㎡，户均面积303㎡。南城主要别墅项目是江南城、清华居等，后市主要供应项目有御花苑·天珑湾和万科·翡丽山别墅。其他区域新增别墅供应如下：东城的中信御园、虎门的丰泰·观山碧水和虎门国际公馆、塘厦的万科棠樾、大岭山的万科麓湖，凤岗的卧龙山花园、樟木头的绿茵温莎堡和常平的蔚蓝城邦。
7、新增供应明细
四、商品房成交
1、9月和三季度商品房成交概况
东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，9月东莞商品房成交50.4万㎡，5130套，环比分别增加约31.2%和23.8%，同比分别增加39.2%和47.6%。其中住宅签约47.49万㎡，4593套，环比增加56.3%和52.9%，同比增加42.2%和55.6%。2010年三季度东莞商品房成交115.39万㎡，12494套，比二季度分别增加10%和15.3%，比去年同期减少14.5%和5.8%。三季度东莞商品住宅签约99.16万㎡，9585套，比去年同期减少约20%和12%。由上图可以看出，2010年1-9月东莞非住宅成交比去年同期增加47.8%。
2、商品住宅签约走势
东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示， 9月商品住宅签约47.49万㎡，比8月增加56%，比去年同期增加42%。由走势图可以看出，2010年1-4月的成交走势基本和前三年相同，4月份新政出台后，5-8月四个月份成交量都在低位徘徊，甚至低于金融危机的08年同期。但是8月楼市开始回暖，至9月东莞楼市创2月以来新高。2010年9月成交量超过08年和09年同期。从年度累计成交看，2010年1-9月累计成交住宅281.51万㎡，比09年同期减少约32%，但比08年同期增加了13%。
3、商品住宅量价走势
注：此处商品住宅均价指包含洋房、别墅、美墅、公寓在内的所有住宅的均价，不是普通住宅（即只包括洋房和公寓）的均价。
东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，9月东莞楼市出现量价齐升的局面，4.17政策出台后，经过3个多月的博弈，东莞市场房价依然高企，导致刚性需求在9月出手，楼市供应量和成交量在东莞都有新一轮的爆发性上扬。大部分地区楼市在9月出现了和东莞类似的情形，引起了相关部门的关注，导致9月29日“新国五条”的出台。
4、商品住宅季度供需对比
2010年三季度东莞楼市新增供应123.25万㎡，成交99.16万㎡，高于2010年前2个季度和08年的第三季度。
5、商品住宅各区域成交
东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，三季度以来，除主城区外，常平、塘厦、凤岗等深圳客户置业热点区域的成交带动效应较为明显，如常平的东田丽园、万科城新里程，塘厦的金地·博登湖、万科·棠樾、城蕊，凤岗的祥利上城和卧龙山花园等个盘成交业绩都相当不错。
6、楼盘签约前十名
楼市传统旺季9月，东莞商品住宅签约呈井喷式回升。万科·金域华府3、4号楼在中旬开盘，签约在一周内迅速体现，全月共签约442套，蝉联签约榜首。凤岗、寮步、塘厦等房地产热点镇区，项目签约亦较为理想：益田·大运城邦191套、鼎峰品筑178套、金地·博登胡二期163套。
五、存量
东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止到9月底东莞市商品住宅存量达480.33万㎡，比8月末增加23.39万㎡，为2010年内新高，主要因为三季度东莞市场新增供应增多，尽管8月和9月的成交量回程，市场存量还是有所加大。9月29日新政出台，四季度楼市成交会受到一定影响。
六、潜在供应
1、新开工总量
据东莞瑞峰置业市场研究部监控数据显示，9月份东莞新开工商品房94.73万㎡，环比增加89%，同比减少7%，其中商品住宅面积77.97万㎡，非住宅面积16.76万㎡。2010年1-9月商品房累计新开工量616.15万㎡，比去年同期增长65%。2010年三季度商品房开工量226.88万㎡，环比小幅增长5%，同比增长25%。由2010年开工量来看，四季度和明年一季度的市场供应将会得到有效保证。
2、新开工走势
东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2008年东莞市商品房累计新开工量611.68万㎡，其中1-9月累计新开工量504.17万㎡，占全年的82%；2009年东莞市商品房累计新开工量564.04万㎡，其中1-9月累计新开工量372.56万㎡，占全年的66%；2010年1-9月东莞市商品房累计新开工量617.72万㎡，超过08年和09年的全年开工量。09年东莞市场土地成交面积177.13万㎡，2010年1-9月东莞市场土地成交面积136.97万㎡，导致今年新开工量比09年和08年同期明显增加。
3、新开工区域分布
2010年三季度东莞商品房新开工量226.88万㎡，其中排在前四名的是南城38.53万㎡、高埗31.53万㎡、大朗29.53万㎡、东城25.25万㎡，四镇区商品房合计新开工量124.84万㎡，占三季度全市的55%。南城区开工新项目有光大地产的景湖菁华花园和万科翡丽山项目，后续开工项目有江南城和香树丽舍。高埗镇三季度开工新项目是新世纪大盘颐龙湾一期。东城则是中信御园和花样年黄旗山1号。大朗三季度获得施工许可的是碧桂园。
4、新开工类型
三季度东莞新开工商品房中洋房426.9万㎡，占69%，别墅71.74万㎡，占12%，车库新开工73.55万㎡，占总量的12%。
5、新开工明细
七、楼盘活动
东莞楼市述评：
1、进入金九银十，东莞楼市新增供应和成交均呈现大幅增长的局面。三季度特别是9月的新增供应大幅增加，其中别墅和商铺新增供应比重上升。新增供应量在历史稍偏低位运行，基本走势和正常年份走势符合。
2、商品房成交方面，8月中期开始回暖。9月东莞楼市实实在在地收获了一个黄金九月，月签约量再次站上了45万㎡的高位，三季度东莞楼市共成交99.16万㎡，好于前两个季度。尽管为了巩固楼市调控成果，9.29国五条出台，但是新政各项政策力度都未超过新国十条，政策的效应体现还有一段滞后期，国庆期间，东莞楼市推盘增多，供应量创新高，成交业绩不俗，因此十月东莞楼市成交还会有一波高潮。若年底房产税真正落到实地，房地产市场利空出现，将会真正考验楼市的健康程度。
3、区域成交方面，尤以南城区为最，其中万科的楼盘成交火爆，拉动区域签约量站高。而常平、塘厦、凤岗等外来客户置业的热点区域，在三季度的签约量都很可观。
4、新开工方面，今年以来，东莞的新开工量基本在高位运行，1-9月累计新开工量616.15万㎡，比去年同期增加65%。三季度新开工226.88万㎡，比去年同期增加25%，明年一二季度的楼市供应得到有力支撑。
5、9.29新国五条发布后，各地纷纷出台细则执行，各地细则不同，但房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，不约而同地选择了限购令，作为抑制楼市过热的暂时性措施，会在短期内直接影响到楼市的成交。东莞作为非一线城市，长期处于广州深圳的高房价参照之下，更多人愿意把它作为价格洼地来对待，而忽略了东莞楼市的价格和东莞普通百姓的收入对比。但东莞楼市供应一向并不紧张，所以未来东莞出台限购令的可能性不大。
6、四季度信贷收紧，成交量下降，将会考验开发商的实力，楼市博弈还将继续。
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