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东莞住宅市场成交低迷 别墅投资逆势走旺

——东莞在“珠三角”楼市的价值洼地地位未变

金羊网-羊城晚报  作者:周晓玲   2010-08-21 00:31

[摘要] 受到楼市新政的影响,东莞住宅市场成交低迷,目前虽然成交量略有上涨,但仍未真正走出观望期。尽管住宅市场风雨飘摇,东莞别墅市场却并未受影响,近期还呈现出逆势走旺的趋势。

受到楼市新政的影响,东莞住宅市场成交低迷,目前虽然成交量略有上涨,但仍未真正走出观望期。尽管住宅市场风雨飘摇,东莞别墅市场却并未受影响,近期还呈现出逆势走旺的趋势。

案例:

卖掉深圳公寓投资东莞别墅

从去年开始,石先生就已经开始留意东莞的房子。最初了解市场发现,东莞市中心的别墅价格才1万元出头,比深圳市中心的洋房还要便宜很多,这让他动了买东莞别墅的念头。此前,石先生在深圳龙岗投资了几套公寓,平均每套40多平方米,每套每平方米为2万多元,由于公寓附近有楼盘动工,导致几套房很长时间都没有租出去。

真正让石先生下决心卖掉公寓的是年初征收物业税的谣言。物业税的征收,意味着名下的房产越多,所要缴交的税费越多,石先生于是把名下几套公寓全部卖掉,在3月份真正走访东莞豪宅市场。西平片区的豪宅如森林湖、国际公馆、御花苑、东骏豪苑等吸引了石先生的注意,最终由于有比较适合的价格、地段好等原因,买下了国际公馆的二手联排别墅。

石先生给记者算了一笔账,在东莞买的别墅每平方米11800元,共230多平方米,总价约280万元,相当于在深圳三套单身公寓的价格,别墅翻新后租出去,每月租金达6500元。而当时在深圳的房子就算都租出去,也才有6000元租金,石先生认为在东莞买了别墅省心省力,是正确的选择。

市场:

东莞别墅成交量有所增长

从7月份开始,满堂红西平片区负责人卢勤就忙得不可开交,之前不少委托找房子的客户,陆续开始出手买房。卢勤告诉记者,由于他所负责的片区高端盘比较多,目前别墅市场成交比较火爆,其中联排别墅成交量上涨最为明显。据了解,购买别墅的人当中,多数为东莞人,但周边地区如广州、深圳投资客也有增多,目前手头上就有六七个外地人委托留意东莞的别墅。

启富置业总经理张霞告诉记者,别墅市场一直比较平稳,受到新政的影响小,近期联排别墅的成交量有所增加,涨幅为10%至20%。张霞认为,购买联排别墅的,以改善型自住需求为主。这部分人资金不足以购买独栋别墅,但购买联排别墅还是比较宽裕,他们中一次性付款的占到40%,贷款的占到60%,其中世纪城、森林湖、御花苑比较受热捧。

据了解,购买别墅的群体首先看重的是产品的价值,价格才是其次,至于新政出台抬高购房贷款首付和利率的政策,对他们没有什么影响。因此,别墅成交量没有因新政而低迷,一直比较平稳,近几个月价格也并没有往下跌。加上市中心别墅资源稀缺,价格相对周边城市要低,让不少本地人和外地人热衷于东莞市区别墅的投资。

特点:

别墅种类多样自然资源丰富

对于购买别墅的群体来说,价值是最为重要的,主要体现在交通、小区的自然景观资源以及私密性等等。目前,东莞的别墅种类较多,主要有独栋别墅、联排别墅、双屏别墅、叠加别墅和空中别墅等。

独栋别墅是独门独院的单体别墅,私密性比较强,东莞一二手市场上的独栋别墅有御泉山别墅、君山别墅、虹溪诺雅、三正卧龙花园、丰泰观山碧水、锦绣山河等。联排别墅是几个单元的别墅连起来的,有自己的园子和车库,基本上别墅社区都有联排别墅,由于面积比较小,资金总量不太大,广受一些中高端的客户群体欢迎。双拼别墅、叠加别墅相对较少。空中别墅是较为稀缺的产品,帝庭园、凯茗轩、荷塘月色四期为空中别墅的典型代表,是建在高层建筑具有别墅形态的大型复式住宅,也越来越受到人们的欢迎。

在东莞的别墅当中,自然资源是一大优势,如位于松山湖的万科虹溪诺雅、光大锦绣山河有自然的湖泊;位于市中心区的御泉山社区内有小山和流水,森林湖则耗资种植茂密的树林,御花苑小区内有广阔的水濂湖等等。这样的自然资源在广州深圳等地已经很难寻觅,就算有价格也是相当昂贵,东莞别墅价值洼地的优势凸显。

价格:

平稳向上投资客买别墅理财

从2008年到2009年底,东莞房价从低位走上去,连续涨了近1年,无论是洋房还是别墅,涨幅都相当可观。然而别墅由于资源稀缺,规模大投资方便,投资高,受到富人们的喜爱。

从上半年的成交情况来看,别墅价格基本平稳,一些交通便利、社区成熟的别墅,价格还略有上升。以国际公馆联排别墅为例,2008年的每平方米价格是9000元左右,2009年涨到1.2万元。中介公司的数据显示,深圳的石先生3、4月份购买的时候每平方米1.18万元,现在已经涨到接近1.5万元。

卢勤告诉记者,很多外地的投资客以购买房产作为理财的渠道,不少深圳人在股市中操作过,最终还是认为房地产投资较为稳健,而且慢慢向二三线城市转移。随着轻轨的建成,珠三角半生活圈形成,东莞地区楼市的价格优势凸显,稀缺的别墅资源将更加抢手。

事实上,不少业内人士对东莞市中心的房价非常有信心,认为东莞明年房价将上涨。业内人士普遍认为,市中心台商大厦建成以后,将抬高周边片区的价值,房价将随之上涨。加上轻轨的建设,对于西平片区的高端社区将非常有利,这也是为什么该片区的高端住宅如别墅产品广受投资客的欢迎。

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