[摘要] 几经修改，全市首个“三旧”改造单元规划——世博北地块“三旧”改造规划昨日正式出炉。根据规划，原有的旧工厂区和城中村，经过“三旧”改造后，将摇身一变成为东莞市中心商贸区的重要组成部分，以休闲商业、商务办公和居住功能为主的宜居社区。
东城商贸中心区规划图，世博北地块是其中一部分 东城供图
世博北地块中有部分已经完成改造 东莞日报记者 郑志波 摄
几经修改，全市“三旧”改造单元规划——世博北地块“三旧”改造规划昨日正式出炉。根据规划，原有的旧工厂区和城中村，经过“三旧”改造后，将摇身一变成为东莞市中心商贸区的重要组成部分，以休闲商业、商务办公和居住功能为主的宜居社区。
“世博北地块‘三旧’改造规划在改造方案、拆迁补偿等方面，将为其他单元改造规划提供经验和借鉴。”市城建规划局有关负责人表示。
【任务】
20宗工业、居住用地将改造
世博北地块“三旧”改造单元规划明确，改造的范围主要为世博广场以北的白头柱村地块，以及周边其他可改造更新用地，总面积为54.72公顷。以商业、居住、工业为主，包括世博广场、金月湾、晓翠豪园、香槟时代园等商住地。而需要改造的红线面积为25.71公顷，以工业、居住用地为主。涉及改造的共有20宗产权地块。
“原有的地块包括城中村、工商住混合区、国有工业用地、集体工业用地、旧居住区用地，包含了‘三旧’改造对象的各种类型。”东城“三旧”办有关负责人表示，因此，作为“三旧”改造单元试点项目具有典型性和示范价值。
【目标】
东莞市中心商贸区重要部分
据悉，世博北地块将通过改造城中村和中心区已衰败的工厂区和城中村，打造成为东莞市中心商贸区的重要组成部分，优化东城中心片区城市结构的策略性节点，成为集休闲商业、商务办公和居住功能为主的宜居社区。
东城“三旧”办有关负责人称，东城商贸中心区的规划结构可概括为“四轴，五板块”。而世博北地块改造单元就涉及了商贸中心区的三条轴线和一个板块，即沿莞樟路的综合商务发展轴，贯穿莞樟路南北两区、衔接世博广场的商业休闲轴南段，以及贯穿整个商贸中心区东西的生活景观轴西段，是依托世博的商业板块中休闲商业部，地理位置非常重要。
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【资金】
改造资金约需6.49亿元
上述负责人表示，预计世博北地块的改造资金约需6.49亿元，合拍卖融资用地的楼面成本地价为每平方米1174元。完成改造后可拍卖净用地共14.81公顷，其中商业商务用地8.94公顷、居住用地6.55公顷，预计新增市场开发总建筑面积约55.29万平方米。该负责人告诉记者，改造后的地块将统一由东城政府收储整理后推出土地市场。
据悉，整个改造单元计划分为三期完成改造。一期主要为现在的益安电子厂和东正电子厂地块，以及新建城巴枢纽和城市道路用地，东城有关部门在规划编制的同时已启动拆迁工作；二期为白头柱村集体工业用地和村民居住用地和东北角地块；三期为原东城交警大楼和派出所地块。
■改造配套一览
交通
根据规划，公交巴士枢纽位于改造单元西部，靠东城中路东侧。用地面积1.04公顷，建筑面积约为26000平方米。邻近轨道交通R2线世博站（东城中路与东城大道交叉口），实现公交巴士与轨道交通便捷换乘。
车位
据悉，世博北地块规划在主要公共区域均设置了大型集中停车设施，采用地面停车、地下停车和多层停车楼相结合。在改造单元用地中部，紧邻商业休闲中心规划一处停车楼。用地面积0.53公顷，建筑面积为14790平方米，约可提供350个车位。
配套
按照人均居住面积35平方米，改造单元规划总人口4716人。配置幼儿园两所，为居住用地配套建设。小学等其他教育设施应考虑区域统筹解决。另外依据居住区公共服务设施配建标准，设置垃圾收集站、公共厕所、社区警务室等，落实加油站、消防站等用地。
绿地
在商业休闲区中部结合商业设施设置公共绿地形成景观绿带，沿城市主干道设置街头绿地作为道路绿化带。绿地共3.58公顷，占总用地面积的13.92%。其中公园绿地2.2公顷，街头绿地1.38公顷。
■热点关注
住宅补偿
村民住宅按每户240㎡补偿
世博北地块补偿安置方案的细化出台成为一大亮点。记者了解到，该地块村民住宅按每户240㎡（两套120㎡住房）建设回迁安置住房；除240㎡以外，剩余住宅建筑面积进行货币补偿，补偿标准以与村民协商为准；公共服务设施和商业设施建筑面积拆一补一。
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回迁安置
有异地安置和原址回迁两种
记者了解到，世博北地块回迁安置办法包括两种方式。一种方式是异地安置，村民安置小区选址在东安花园，位于东城中路与东城南路交汇处、赛格广场旁。另一种方式是原址回迁，回迁小区选址在世博北城巴枢纽站北侧商住地块。
用于安置的用地面积共计0.82公顷，控制容积率为2.8，总建筑面积22960平方米。其中安置住宅13000平方米（240平方米/户，54户），以及等量返还集体商业物业面积7500平方米，共计20500平方米。此外，用于征用集体工业用地，返还预留经济发展的商业物业面积2460平方米。
货币补偿
发一年半临时安置费
东城“三旧”办有关负责人告诉记者，目前，除了白头柱村54户村民住宅外，其他建筑均已基本达成拆迁协议。据悉，东城“三旧”办出台了两种办法解决村民的安置问题。
一是搬迁补偿，从拆迁户搬迁之日起发给拆迁户2万元/户作为临时安置费，为期一年半。到期后无法完成搬迁住房交楼工作的，每月补偿1000元/户，直至搬迁房交楼为止。
二是回迁住宅按照240平方米/户标准建设。对现在的住宅超过240平方米的部分进行货币补偿，补偿标准约为2500元/平方米。
■数字
改造后，可拍卖净用地共14.81公顷，其中商业商务用地8.94公顷，居住用地6.55公顷，新增市场开发总建筑面积约为55.29万平方米。
改造后，公共类用地/拆除用地×100%=36.03，符合“拆三留一”的要求。
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