[摘要] 从2010年4月15日开始的楼市新政已经一个月有余。随着各项政策的逐渐落地实施，特别是个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成和贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，使得购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。
从2010年4月15日开始的楼市新政已经一个月有余。随着各项政策的逐渐落地实施，特别是个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成和贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，使得购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。有关方面提供的情况显示，在北京、上海、广州、成都等城市一手住宅市场成交持续萎缩的背景下，一些房企在纷纷将开发重心转向商业地产的同时，也带来了中高端商铺的销售走俏。
楼市博弈
商业地产风景独好
细心的人们会发现，当一线城市楼市住宅成交出现低迷状态后，一些敏感的开发商则迅速对自己公司开发的项目进行了调整。一直以来不仅以住宅建设开发见长的万科开始进军商业地产，而且合生地产、保利地产也已经开始运营商业地产。如此众多的开发商扎堆转向商业地产，一是因为商业地产价格并未像住宅市场那样疯涨，商住倒挂现状也为商业地产项目的增值提供了广阔的空间；二是和商业地产相比，之前住宅投资的门槛比较低，在银行贷款的首付比例低，利率也有优惠；而现在进入门槛被提高之后，同区域价格更低的商铺和写字楼自然会引起更多消费者的关注。
一个有趣的现象是，当楼市中住宅销售出现低迷时，商业项目的开发则受到了一些主流开发商的重视。包括万科、龙湖、远洋等在内的主流住宅开发商，对于商业地产的关注度和运作速度也进一步加快。据了解，远洋地产北京远洋万和城商业以及远洋光华国际等项目都在紧张进行中，并且基本为持有型物业为主。专家分析指出，作为中国商业地产的领跑者，万达经过多年的探索，创造出了具有独特经营战略和运营格局的城市综合体模式，并在各地建设了多达数十余个的万达广场，这种集星级酒店、高端写字楼、公寓、住宅、百货、超市、影院、KTV歌城等业态于一身的城市综合体项目，不仅以一个城市的新地标而闻名遐迩，而且还因持有型物业带来了空前的经营繁荣。
商业地产升温
价值正被唤醒
毫无疑问，在楼市新政带动下，一方面住宅成交量低迷，而另一方面，在商业地产的销售升温的同时，其内在的投资价值也正在被唤醒。这一点也在近来省会的楼市中得到了充分印证。
据了解，近来省会商业地产项目频频亮相，先是NASA携石家庄首创的艺术主题挑空中庭Loft家族公寓、海派5A写字楼，以及国际建筑与艺术商业的品质，吸引来众多投资客户群；紧接着天滋嘉鲤也推出了100至400平方米的旺铺，还有中心线地下商业街以及万隆国际商务公寓等商业地产项目的来电、到访，甚至签单量也在持续升温。市住房保障局提供的数据显示，楼市新政实施以来，省城住宅成交量大幅下挫，反倒是商业地产项目卖得还不错。种种迹象表明，商业地产不仅在楼市新政中未受到很大冲击，反而在新一轮调控中迎来了发展契机，而且其内在投资价值也正在被唤醒。“新政主要是针对住宅，对商业地产没有太多涉及，这对商业地产项目而言或许是一个利好。”一位资深的房地产专家这样分析说。
城市综合体
彰显商业地产价值
如果说房地产调控新政带动了商业地产的红火并逐渐唤醒了商业地产内在的投资价值的话，那么以万达为代表的城市综合体项目的投资价值体现得会更加充分。以正在紧张施工的石家庄裕华万达广场建设为例，首先这一城市综合体项目的建设实际上也是在建设一个新的城市中心。而在这样一个城市中心的形成过程中，裕华万达广场所拥有的包括星级酒店、高端写字楼、公寓、住宅、百货、超市、影院、KTV歌城等综合业态的优势也非常明显；其次，裕华万达广场所在区域正是城市的中心地带，具有得天独厚的地段优势，交通方便，配套齐全；其三，与以往商业为住宅配套的模式不同，裕华万达广场则是住宅为商业配套，从而实现了商业与住宅的价值联动。
专家分析称：“房地产尤其是商业地产，既可以达到保值的目的，也可以获得租赁所带来的稳定现金流，并且其租金相对较为稳定，进而更凸显了商业地产的投资价值。”
相关新闻：投资客转战政策“孤岛”商业地产现炒作苗头
楼市新政出台后，深圳、上海、北京等一线城市都出现了有投资客一夜间降价抛售上百套房源“跑路”的现象。人们以为这些资金接下来将流向股票、基金、大宗商品甚至民间借款，但是地产投资客并不愿意撤离楼市，而是将目光转向了不同的投资品种——商用地产。
有统计数据显示，在新政实施后的4月17日至4月25日间，商用房在上海楼市总成交量中所占比重上升了9个百分点达到54.23%。该机构分析师薛建雄说，很多住宅投资客开始转向商业地产的投资，虽然后者风险比较大，但投资会更多。
商用房投资客增20%
“嘉兴中港城的商铺有无兴趣购买，可以贷款购买多套。”上海一家房地产中介公司近期频繁向购房者致电推销商用房。据这家公司的经纪人介绍，房产新政出台后，商铺销售火爆，他们每周都要安排两班免费班车从上海送客户去嘉兴看房。
21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明透露，有意购买商用房的投资客数量较上月同期有20%左右的增幅。这些新增客户中，原本多在住宅市场投资，因担心空间压缩、投资成本上升，转而寻求写字楼投资。
商用房之所以如此火爆，是因为楼市新政并没有将商用房纳入其中，投资者仍可以异地购买或者一次购买多套商用房。
实际上，在今年4月30日至5月3日举行的上海“五一”假日房展上，很多商用楼盘都打出了 “可贷款购买多套房”、“可异地买房”的旗号招揽投资者。
投资客追捧商用房，看重的是其高于住宅的率。
薛建雄说，在过去的几年当中，商业用房的价格涨幅远远低于普通住宅。在上海市中心，很多商用房的价格只有周边普通住宅的2/3左右。佑威楼市通的数据显示，截至今年4月，上海商品住宅成交均价达21125元/平方米，而同期商用房成交均价仅为16568元/平方米。而商业用房的开发成本远高于普通住宅，这也使前者拥有更高的投资潜力。
投资的差别最直观地市体现在租金上。在上海，住宅的租金往往不足3%，个别区域的租金甚至只有1%。但商铺和写字楼的平均投资在5%~6%左右，显示出商用房的高投资性价比。
在商用房中，租金上涨潜力大的写字楼，明显更被投资者看好。业内人士表示，通常商业房地产租金上涨1%，总价就会上涨10%。类似上海南京西路、浦东陆家嘴等区域的写字楼，目前都有比较大的租金上涨空间。
有数据统计显示，一季度上海八个大宗房屋成交买卖中，有3个是江浙购房者以个人名义购买，且所购的物业都是上海城市商业核心区域的商办项目。
除了投资性价比高的优势外，商业地产暂时没有政策调控风险，也是吸引投资客关注的原因。上海中原研究咨询部总监宋会雍说，北京楼市调控新政的出台，表明地方调控政策很有可能比国务院的宏观调控政策更为严格。在这样的情况下，商业用房可以成为炒楼资金的短期“避风港”。
资金暂时的出口？
“投资商业地产只是短期行为，长远来看，还是住宅更有吸引力。”上海中原工商铺部总监陶翃说，与住宅相比，商业地产有着太多的不同。虽然投资者近期确实流露出转向购买商业地产的苗头，但在比较了商业地产和住宅的不同后，资金回流向住宅，或只是时间问题。
据了解，与住宅可贷款30年不同，商用房的购房贷款最长期限只有10年，投资商业地产的现金流压力很大。一般情况下，很多投资者希望能以商铺的租金作为月供款。
事实上，很少有商业地产项目能在初期就能为投资者带来稳定的高回报现金流。很多项目在开始招租前几年，都经历过多次调整期，此时的很难有保障。
除此外，商业地产的税费也让投资客望而却步。按照国家税收法规，转让商业地产需要交纳近50%比重的营业税、土地增值税以及个人所得税。未来可能出台的物业税，也将首先在商场和办公楼领域征收。相比之下，住宅转让环节的税收要低很多，执行力度也没有商业地产那么大。
不仅如此，商业地产的幅度，也远远逊色于住宅。陶翃介绍说，以上海中原的办公地点——太平洋企业中心为例，8年前该写字楼的售价为15000元/平方米左右，而现在上述楼盘的二手房价格不过30000元/平方米，仅一倍，而同期的住宅价格涨幅已经达五六倍。
业内人士称，鉴于上述原因，对大部分投资者来说，商业地产或仅仅是一个暂时的资金出口，中长期看，他们还是会选择住宅。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
