一、 新政出台首周楼市观察
本周商品房供应放量，总面积24.42万㎡，供应套数为2186套，其中普通住宅有中信•凯旋国际花园二期、深业•御泉山、金地格林上院二期万科•虹溪诺雅二期等；商铺有塞纳河畔、誉景名居；别墅有沿海•丽水佳园三期。
商品房成交总面积9.89万㎡，环比下降6.85%，同比下降32.06%，合计1339套；其中住宅成交了7.78万㎡，环比下降23.53%，同比下降43.52%，合计874套；非住宅成交2.11万㎡，环比上升376.97%，同比上升170.46%，住宅成交量受新政影响大幅滑落。
本周东莞市普通住宅成交面积为72564㎡，成交套数860套，成交均价为6232元/㎡，价格与上周基本持平。从签约前十名项目可以看出，成交比较理想的大多数是些刚性盘和优质品牌产品项目，这些项目产品属于中小户型，客户群体以普通自住以及白领阶层为主导，即使有些项目定价高于市场预期，但是由于产品附加值较多，因此成交仍然向好，而像景湖时代城二期、金地博登湖等这样的分期开发的项目，由于一期出货很好，口碑的传播使得后期成交也很理想。其中成交量多的项目有：万科•金域华府10400元/㎡带精装修、金地格林上院5040元/㎡、帕萨迪纳8073元/㎡、中信•凯旋国际花园二期6170元/㎡等等
东莞“五一”楼市特点：
1）人气较旺，潜在需求量大，但观望浓重。
五一期间，东莞有40多个楼盘都有不同大小的动作，从市场反馈的信息来看，人气还是较旺，但是看房的比较多，出手的较少；人气很旺说明潜在的需求，尤其是以刚性自住需求的客户蕴藏的量较多，这些客户受新政的影响，一直处于观望之中；，一旦开发商有比较实惠的促销或较低的折扣，成交应该还是较理想的。从五一新盘开盘情况来看，成交也不理想，中小户型成交较多，大户型成交不见起色。
2）特价优惠促销较多，个盘松动明显。
五一销售节点，一贯是开发商关注重点，也是商家竞争激烈的看点；今年的五一更加明显，由于受新增影响，很多客户持币观望，因此许多开发商为了抢占先机，打出了很诱人的促销价格以吸引客户眼球，其中个盘优惠价格非常抢眼，如：常平的霞晖花园带装修一口价3980元/㎡起，南城的天城国际单价直降1300元/㎡等等。这些优惠措施自然会带来可观的成交量，抑或引来降价潮；但是从降价的项目和产品来看，都是一些尾货或边角单位，并且项目本身规模不大，这跟08年由品牌开发商引领降价潮完全不同，况且季度各品牌开发商像万科、光大、中信等等基本上完成了全年任务的1/3，接下来的压力不是很大，因此价格松动幅度较大的可能性很小。
3）新盘定价普遍高于市场预期，后市价格调整压力大。
五一期间有不少新盘入市，有南城的香树丽舍、万江的上东国际2期、厚街的中央华府、企石的东江豪门等等，其中香树丽舍均价6000元/㎡、上东国际6700-7000元/㎡、中央华府5700元/㎡及上周开盘的金域华府价格比前期有所上扬等，开发商对市场预期为观望、推货谨慎但价格坚挺，基本上是一种高开低卖的策略，因此项目的定价相对市场预期及客户心理价位较高，加上新政影响等因素，新盘遭遇成交不容乐观。但是这种高开策略对于货量较多的项目来说，后市销售压力还是较大。
4）新政后商业地产火爆，住宅地产清冷。
史上最严厉调控的新“国十条”出台后，不少投资资金从住宅撤出，投入到商业地产，另商铺、写字楼物业火花一遍。不同于住宅市场跌声一片成交急剧下滑，商业地产反而逆市飘红。上周末，中信商业广场新铺热销63套，德方斯四季大街高峰论坛成功举行，受到了业内的关注。从4.26-5.2日的签约数据也可以看出，成交突发猛进，非住宅成交2.11万㎡，环比上升376.97%，同比上升170.46%，其中景湖湾畔93套、中信风云汇14套等，由于这次新政打压主要是针对住宅，而同样多的资金购买二套房和商业物业的首付和利率基本差不多，但是商业物业投资高，因此非住宅在逆势中飘红，这也是开发商出货策略。
从五一春交会和各主要城市分析来看，市场表现很差劲，五一仅成交３３套 深圳春交会开发商直降７成，参展楼盘史上8家本地开发商参展，展出的楼盘仅14个，这也创下参展楼盘史上的新低，由于参展商少，因此看房客户相对也较少，观望现象严重。此外，今年深圳本地知名房企万科、招商、中海、金地、华侨城等不约而同地缺席，绿景、天健等往年常客亦销声匿迹。虽然成交量减少，但是开发商报价仍然坚挺。
相关阅读：
北京：“五一”三天，北京商品房现房只成交7套，去年同期这一数字为152套。而与4月日均1096套相比，小长假的二手房实际交易量下跌了9成以上。
上海：本周（4.26-5.2）上海住宅市场共有17个新开盘项目，推出住宅面积25.62万平方米，环比下跌30.19%。住宅可售面积环比上涨1.72%，市场可售量增加。成交方面，本周成交住宅18.96万平方米、1838套，环比上周分别下跌33.14%、29.47%，与去年同期相比分别下跌66.61%、65.02%。
广州： 5月1日-3日，广州全市网签成交套数仅为273套，与去年同期的1244套相比，暴跌超过75%。这三天日均成交套数仅为91套，与去年“五一”黄金周日均415套判若天壤，仅比2008年楼市低迷期的日均77套成交稍好。
其他一线城市和二线城市成交量分别都有不同程度的降幅。
最近一段时间的“焦点”是继“新国十条“出台后，不少一线城市也跟进，出台了相关配套措施，其中北京出台“京版12条”，规定了临时性的限购措施，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款等等，青海“十四条”…。据报道深圳也将出台相关配套政策，政策出台可谓是接踵而至，楼市经受大考验。另一个是中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为17%，农村信用社、村镇银行暂不上调，维持原来的13.50%。存款准备金率上调之后肯定会冻结一部分流动资金，同时信贷投放也受到影响，银根收紧对房地产行业的负面影响还是显而易见的。
一周楼市资讯
1、 宏观经济
南城GDP增8%，六成靠第三产业
南城一季度完成生产总值49.7亿元，同比增长8%，第二产业实现增加值18.4亿元，增长10.7%，第三产业实现增加值31.3亿元，占街道生产总值62.9%，全社会固定资产投资总额12亿元，同比增长33.6%，增速同比上升91.5个百分点，民营经济投资总额同比增加3.2亿元、上升了58.9%，社会消费品零售总额18.8亿元，同比增长20.2%，从增长动力来看，投资和消费是南城经济增长的主动力。
横沥GDP同比增16.3%
4月26日从横沥镇获悉，今年季度，该镇完成国内生产总值15亿元，比去年同期增长16.3%；完成工业总产值27.2亿元，比2009年同期增长42.9%，比金融危机前的2008年同期增长28%；企业所得税同比增长283.3%，全镇经济运行呈现出“开局良好、复苏有力、增长加快”的积极态势。
大朗一季度引资额同比增82.66%
今年季度，大朗引进外来资金投资项目（指东莞市以外地区）147宗（其中属内资124宗，外资23宗），较去年同期增长36宗，投资总额达7.7173亿元，同比增长82.66%。这些投资项目盘活了该镇180亩闲置用地和12万平方米空置厂房。
常平一季度规模工业总产值61.2亿元
今年一季度，常平经济整体回升，该镇规模以上工业累计完成工业总产值61.2亿元（可比价），同比增长23.4%，与去年的同比负增长形成明显对比。招商引资情况好转，一季度利用外资项目签约35宗，同比增长34.62%，其中新签项目10宗，增资25宗。
相关阅读：
2、 政策法规
东莞多家银行停放三套房贷
为遏制房价过快上涨，银行新政迭出，也激起东莞房贷波澜。29日下午，从莞各大商业银行，了解到工商银行、中国银行、交通银行、农业银行、招商银行、民生银行、兴业银行、广发银行和中信银行等9家银行已停止第三套房个人贷款申请，部分银行对首套房贷款和贷款利率也做出了调整。
“京12条”
4月30日出台“京12条”，规定了临时性的限购措施，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
存款准备金率再上调0.5%
中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调，大型金融机构人民币存款准备金率已升至17%，中小金融机构维持13.5%不变。这是央行年内第三次上调准备金率，离历史高位仍有一定的上调空间。
“公积金贷款暂不收紧”
国务院“新国十条”出台以后，中山市提高了公积金贷款门槛，使用公积金贷款二套房从首付四成提高到五成。东莞市住房公积金管理中心副主任温远军表示，该中心暂未接到新的政策文件，公积金贷款仍按旧政策办理,暂不考虑主动收紧贷款政策。
东莞住房公积金梯度放贷
1 ）每平方米单价5000元(不含)以下，建筑面积90平方米以下，可首付两成以上
2 ）单价在5000元(含)至5500元(不含)，可首付三成以上
3 ）单价在5500元(含)至6000元(不含)，需首付四成或以上
4 ）单价在6000元(含)以上的，首付需达到五成以上
相关阅读：
3、 市政规划
我市拟投6.6亿改造12个堵塞点
我市拟投资6.6亿元，改造莞长路、莞惠路和东深路3条主干道的12个交通堵塞点。据了解，目前这一改造项目已进入招投标公示阶段。
白沙立交要与广深港专线对接
据悉，环莞快速路二期工程全长22.8公里，从厚街博览大道至位于虎门、长安镇交界处的常虎高速公路，工程概算为23.3亿元，其中桥梁、立交及跨线桥就达17座，隧道1条。在厚街段将会修建5座，包括厚沙东路立交。厚沙东路立交是一座巨型立交桥，占地面积38900平方米，工程造价初步估算1.8亿多元，将作为市区、厚街、虎门等地的重要交通转换点。
虎门计划10年内“三旧”改造25.3平方公里
今年启动改造0.5万亩，2015年前完成改造1.5万亩，2020年前完成改造3.8万亩。“三旧”改造主要划分三大片，镇中心区及重要区域、威远岛和其他社区，共有131个地块。
作为核心改造的镇中心区及重点片区，涉及面积1.5万亩，围绕“五线五片”展开；定位为打造虎门新形象的威远岛片区，“三旧改造”面积5.6万亩，围绕内环和外环“两线”以及岛上4个社区为主的“四片”实施。作为城市协调统筹发展重要载体的其他社区改造1.7万亩，大致围绕旧107国道、太沙路进行。
4、 市场动态
北京新政后8个新盘仅售1套
5月2日，记者从北京房地产交易管理网了解到，4月中旬新国十条出台后，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售，截止到27日，仅售出1套。
据该交易管理网数据显示，北京4月商品期房的总成交量为15050套，相比3月份的12117套上涨了24.2%，成交均价达23846元/平方米，较3月再度上涨4.2%。但成交量呈现出高开低走态势。上、下半月的交易量分别是6630套和3816套，降幅达42%。
青岛先行对开发商加税
青岛市成为各大城市的“先行者”，早在4月23日，就个出台了地方版的调控细则——青岛“十四条”。
青岛市政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》，严格执行国务院要求的信贷政策。在税收方面，青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。
相关阅读：
五一仅成交３３套 深圳春交会开发商直降７成
与春交会现场的冷清及历史的参展楼盘数量对应的是，5月1日和5月2日两天，深圳市仅仅成交33套住宅。
深圳市房地产信息网统计数据显示，5月1日春交会开幕当天，全市成交26套住宅，几乎创下深圳单日成交的值，成交总面积2307.2平方米，平均每套约89平方米。其中，90平方米以下住宅成交20套，90～144平方米以上住宅成交3套；144平方米以上住宅成交3套。
两天只卖出４套现房 北京五一新推楼盘零成交
“五一”小长假前两天，北京纯商品期房共成交394套，日均197套，较去年同期日均317套锐减38%，现房住宅甚至持续几天保持个位数成交。5月1日、2日，北京仅成交4套商品现房，较去年同期的日均51套锐减92%。
与新房市场一样，北京二手房交易同样跌入冰点，各房屋中介公司的门店在“五一”期间难得有一个上门客户。统计显示，5月1日、2日，北京二手房日均签约量仅为211套，与4月日均签约量1164套相比，降幅达82%。
5、 其他信息
东莞居住条件
4月26日发布的《2010年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》（下简称《蓝皮书》）显示，中国竞争力城市排名东莞升至第15位，在人才本体、主要产业本体、创新环境、社会环境方面的竞争力，东莞均居前十，特别是主要产业本体高居第二。在生活环境的一些子项目上，东莞表现也非常抢眼，其中居住条件居，出行设施居第五、保健娱乐居第三。
华南二手车市场奠基
华南的二手车交易市场——东莞市联合二手车交易市场昨日在寮步汽车城奠基。总规划占地约10万平方米，该市场总投资约1.3亿元，市场建成后，购车者可以在市场内一站式搞掂二手车交易所有环节。
数字透视
一周土地供求：
一周商品房供应：※2010.4.26-5.2期间商品房供应总面积为244233.6㎡，共2186套。
一周需求：※2010.4.26-5.2期间商品房成交面积9.89万㎡，环比下降6.85%，同比下降32.06%，合共1339套，环比上升12.62%，同比下降13.45%。其中上周住宅成交7.78万㎡，合共874套；非住宅成交面积为2.11万㎡，合计465套。
相关阅读：
一周价格：※2010.4.26-5.2期间，东莞市普通住宅均价为6232元/㎡，环比上周基本持平。
市场存量：截至2010年5月2日，全市商品房累计可售存量为557.33万㎡，合共70222套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为395.84万㎡，合共38771套；别墅可售存量为54.28万㎡，合共1432套。
相关阅读：
地产工程信息：
相关阅读：
相关阅读：
普通住宅销售排行
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
