[摘要] 上周从网上的签约数据来看，商品房成交量受新政的影响，购房客户为了搭“末班车”因此短期签约量剧增，其中16-17日住宅签约量日均达到200多套，对于东莞来说银行自4月19日基本执行了新政，因此预计市场会进入新一轮的观望期，进而会影响接下来的成交量。
一周楼市观察
本周商品房供应总面积42212.96㎡，供应套数为185套，其中普通住宅有万科·虹溪诺雅二期；商铺有中惠•珺庭；别墅有中信•森林湖三期、沿海•丽水佳园三期。
商品房成交总面积11.85万㎡，环比上升47.79%，同比下降21.11%，合计1154套，日均成交164套，环比日均增加近50套；其中住宅成交了10.49万㎡，环比上升42.31%，同比下降27.44%，合计978套，成交量受新政搭末班车影响，签约量剧增。
本周东莞市普通住宅成交面积为100337㎡，成交套数998套，成交均价为6370元/㎡，价格环比下降10.96%。从签约前十名项目可以看出，成交的户均面积有所下降，这主要是有部分开发商赶在“五一”前加推了新品，抢占先机，而这些户型大多数以普通自住为主的中小户型，如黄旗印象、精英世家等等，加上定价相对理性，因此成交也较理想。随着新盘陆续上市，累积的刚性需求蓄势待发，预计中小户型成交量还有一个好的延续。价格方面由于现阶段有效供应比较偏紧，因此暂时调整的可能性不大。
本周全市共签约别墅27套，签约面积14979㎡，环比上升58.31%；签约均价为14002元/㎡，环比上升6.6%，本周别墅成交环比有所增加，但相比一线城市豪宅热来说，东莞的客户要理性多了。上周别墅以南城的中信·森林湖三期、松山湖的锦绣山河、大岭山的新世纪·领居分别以成交4套、3套、3套销售量排名前三甲，其中中信·森林湖三期在上周新增供应量较多，其他个盘由于在营销推广上加大了力度因此成交也有所上扬。
上周从网上的签约数据来看，商品房成交量受新政的影响，购房客户为了搭“末班车”因此短期签约量剧增，其中16-17日住宅签约量日均达到200多套，对于东莞来说银行自4月19日基本执行了新政，因此预计市场会进入新一轮的观望期，进而会影响接下来的成交量。上周以深圳客户为主的益田·大运城邦一期再次以136套占据的位置。从双休日个盘现场活动来看，市场表现特别活跃，活动内容、形式多彩多样、精彩纷呈，这些活动基本上是开盘前的一个前奏——市场预热，个盘如金莎、金地·博登湖2期等提前入市抢占了先机。但是对于新政的调控，预计开发商也会调整相应的推货策略，但以刚性自住为主的中小户型仍值得期待。
最近一段时间的“焦点”是4月14日，国务院常务会议召开，出台新“国十条”政策严控房价过快上涨。实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。新政提高了首付比率及二套房利率的政策，增加购房资金成本，改变政策环境预期，购房者进入新一轮观望，在短期内可令成交量下降，同时对投资客也是当头一棒。而对于异地炒房也出台了相关政策：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
对市场的影响可以从以下几点分析：一是短期签约量激增，购房者赶搭末班车。二是银行快速反应，政策调控不留缓冲期，市场预期将快速改变。三是信贷收紧购房首付门槛大幅提高。四是整体购房需求大幅下降，观望产生，需求压抑。五是信贷收紧对首次置业影响面超过70%；二次置业60%的购房者都会受到影响；对大户型、合拼户型影响较大，市场影响面超过10%。六是豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业受影响较小。七是信贷收紧对公积金购房影响不大，市场有20%购房群体不受影响。市场趋势预判：一是新一轮市场观望产生，政策调控预期持续。二是供需拐点即将显现。三是量价明显背离，缩量滞涨后预计进入盘整。四是地产龙头股价再创新低，进入第三波调整，楼市调整压力剧增。五是即使大势进入调整，东莞房价的调整空间比较有限。（附：详细解读敬请留意研究部的-----解读《新国十条》--新一轮房地产政策调控开始）
一周楼市资讯
宏观经济
财政收入“开门红”一季度收211.66亿
从市财政局获悉，在我市宏观经济带动下，今年一季度来源于东莞财政收入211.66亿元, 同比增收54.24亿元，增长34.46%，其中地方财政收入，即市一般预算收入72.61亿元，同比增收15.16亿元，增长26.38%。地方财政收入总量在全省21个地级以上市排名第三，位于深圳市和广州市之后。
寮步出口增48.4% 1至2月达近6亿美元
寮步镇发布统计数据显示，今年季度，该镇工业恢复比预期加快，规模以上工业总产值预计73.98亿元,同比增长48.49%；工业用电量4.28亿千瓦时，同比增长37.91%；大企业出口增长势头强劲，外贸进出口增幅明显：1-2月，外贸进出口总额10.96亿美元，同比增长68.4%，其中出口额达5.84亿美元，同比增长48.4%；实际利用外资额1323万美元，同比增长328.16%；各项税收总额预计41285万元，同比增长10.14%。
望牛墩GDP增20.6% 首季度达8.2亿元
该镇主要经济指标季度增速较快。其中，实现生产总值8.2亿元，同比增长20.6%；工业总产值18.8亿元，同比增长24.1%，增长主要靠规模以上企业拉动，规模以上工业总产值14亿元，同比增长33%，占全镇工业总产值的74.5%。
3月70个大中城市房价同比上涨11.7%
据国家统计局网站，2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。
分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，其中涨幅的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。
一季度GDP增11.9%CPI涨２．２％
国家统计局１５日发布的数据显示，一季度国内生产总值为８０５７７亿元，同比增长１１．９％，比上年同期加快５．７个百分点。
初步测算，一季度产业增加值５１３９亿元，同比增长３．８％；第二产业增加值３９０７２亿元，增长１４．５％；第三产业增加值３６３６６亿元，增长１０．２％。
政策法规
严查开发商捂盘惜售哄抬房价行为
4月13日，国家住房和城乡建设部召开了“贯彻国办发4号文件加快保障性住房建设促进房地产市场平稳健康发展电视电话会议”，市房管局局长张伟华在东莞分会场上表示，近期内开展针对房地产项目的检查。市建设局方面也透露，一份关于规范房产销售的文件即将出台，并将采取措施查处开发商捂盘、惜售、哄抬房价等行为。
东莞措施近日将重点检查房地产项目：①发现捂盘、惜售、哄抬房价等行为，坚决予以打击；②定期去已办理预售手续的楼盘检查其销售现场，看销售行为是否规范
贷款购二套房首付至少五成
4月14日，国务院常务会议召开，出台四条政策严控房价过快上涨。
一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１.１倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
二是增加住房有效供给。三是加快保障性安居工程建设。四是加强市场监管。
银监会收紧房地产贷款监管
中国银监会16日宣布收紧对各类房地产贷款的监管，并加强对土地开发、房产开发贷款的监管，要求贷前审查须履行“面测、面试和居访”三大程序，严打假按揭以及非法集资行为。
银监会要求，各银行业金融机构要根据市场、区域和借款人信用状况，贷款利率严格按风险定价，对首付成数实行动态、审慎管理。
银监会有关负责人表示，银监会将督促银行业金融机构严格落实国务院有关要求。同时，加强对土地开发贷款、房地产开发商贷款的审慎性监管要求。
高房价地区可暂停第三套房贷
4月17国务院通知，要求在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况；暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
通知要求,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
另外，通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
市政规划
麻涌8000万“织”16公里“绿道网”
从麻涌镇公用事业服务中心了解到，该镇投入8000万元建设总长约16公里、宽约20米的城市“绿道网”。绿道建设工程于日前动工，预计11月底完工。
届时，东太至大步段、华阳至新基段、西部干道至农业园区段、运河桥麻涌大道至漳澎段将建设成具有水乡特色的城市绿化景观，供市民健身休闲。
珠三角绿道石排段力争11月完成
珠三角绿道石排段力争11月完成。珠三角绿道网有两条线经过石排，分别是3号线和5号线。将绿道网打造成石排的“标志性”工程，使石排成为全市绿道网建设的排头兵。
虎门拟建人防工程
连接白沙火车站和虎门城区的滨海大道地下，将建成一个总面积约70万平方米的大型平战人防工程。该项目平时为地下商业街、人行过街通道、停车场及配套设施用房，战时为二等人员掩蔽部和战备物资库。
今年城建重点要打造“三区”
“三旧”改造将带来城市的巨大变化，最直接的体现就是城市中心区的首位度将大大提高。2010年我们就提出了打造中心区，提出了中央生活区、中央商务区、中央休闲区。从人民公园后门往东纵路一直向东到莞樟路，延伸到世博广场两边，方圆5平方公里，这里就是中央商贸区；中央生活区将改变性质变身为中央商务区，从市政府往南到环城路，从胜和路、科技大道到东莞大道，面积达5.5平方公里，“城际轨道加上东莞的轻轨将这5.5平方公里全部覆盖；今年的绿道建设，将把水濂山-同沙水库-黄旗山连接起来，这就是中央休闲区。“三旧”改造中改变土地用途补交土地出让金的标准可能会打7折，“三旧”改造的拆迁办法将于近期出台。
南城白马斥资千万建文化广场
作为创建平安文明示范社区试点之一，南城白马社区将投资1200万元建设2.5万平方米的文化广场。白马社区整体创建整治设计规划方案已经进入最后阶段，本月中旬有望进行工程招投标，整个项目将在年底前完工。
市场动态
一季度：部分城市二手房交易量超过新建商品房
3月份北京二手房成交量是新房成交量的2.7倍；上海二手房成交量是新房的2.4倍，深圳二手房成交量是新房的3.5倍。二手房价量双升成为京、沪、深三地楼市走向的共同特点。其中从3月份的数据看，北京成交量上涨趋势最猛，其中核心原因来自于北京一二手房的价差。
３月海口三亚房价大幅上涨 成涨幅城市
国家统计局今日发布的数据显示，2010年3月份，70个大中城市中海口、三亚新建商品住宅与二手住宅销售价格均大幅上涨，与去年同月相比涨幅都在40%以上。 数据显示，与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，其中涨幅的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。
深圳各区二手楼成交显示 投资客积极放盘入市
3月份深圳楼市回暖趋势显著，市场供需再度拉开差距。其中，深圳中原三级市场住宅部的月度放盘量已经接近2009年底的历史峰值，而新增客源量更是以20.45%的同比增幅超越去年3月“小阳春”的水平。3月份全市二手成交再次回升至10404套，环比2月份的5039套增长106.5%
房市调控新政策效应初显 买家观望炒家加速逃离
在力度持续加大的新一轮楼市调控政策影响下，北京、上海、深圳等地的二手房挂牌量急剧放大，买家出现了浓厚的观望情绪，部分炒家出现加速离场的迹象，同时个别楼盘和二手房业主报价出现松动。
房贷新政和“新国十条”颁布后，快进快出的短期炒家迅速抛盘离场，通州、望京等前期炒作的热点区域房源量增加了30%，而购房委托量则下降了25%，成交较4月初的周末下降了20%，成交价开始企稳，业主跳价和毁约现象基本消失。
上海、深圳等地也出现了类似的情况。18日从上海多家房产中介公司了解到，受二套房贷政策收紧影响，二手房挂牌量激增，不少卖家将挂牌价从“到手价”调整为“成交价”，而买家观望气氛则较浓，多是前来问询，很少出手。
数字透视
一周土地供求：
一周商品房供应：※2010.4.12-4.18期间商品房供应总面积为42212.96㎡，共185套。
一周需求：※2010.4.12-4.18期间商品房成交面积11.85万㎡，环比上升47.79%，同比下降21.11%，合共1154套，环比上升43.89%，同比下降17.63%。其中上周住宅成交10.49万㎡，合共978套；非住宅成交面积为1.36万㎡，合计176套。
一周价格：※2010.4.12-4.18期间，东莞市普通住宅均价为6370元/㎡，环比下降10.96%。
市场存量：截至2010年4月18日，全市商品房累计可售存量为534.55万㎡，合共68110套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为374.02万㎡，合共36848套；别墅可售存量为 54.65万㎡，合共1445套。
地产工程信息：（无）
普通住宅销售排行
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