展望2010年东莞楼市公寓篇
关键词解释：公寓
公寓的定义：公寓没有严格的定义，我们通常将单体楼、户型小,每层户数多的住宅当作公寓。公寓标准层的户数比较多，面积以单身公寓、一房为主，还有少部分二房，单身公寓的面积大概30多平方米，一房面积大概40平方米到50平方米，二房60至70平方米。公寓一般在商业中心区附近，满足都市白领的租赁需求。
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公寓投资技巧：
根据规划
选未成熟社区或地段
东莞金信联行市场部经理林清平表示，投资公寓一看地段，二看价格。好的地段和好的价格相结合，是可遇不可求的。如中信风云汇，在期推出的时候价格5000元出头，有投资的价值，第二期推出的价格提高了，投资空间就小了。所以，如果能够买到期或不是很成熟的社区，空间会大一点，但是等待的时间可能会长一点，毕竟东莞城市发展进程慢，短期投资回报不能和深圳、广州相比，这就是为什么东莞公寓以半自住半投资的为多。
此外，投资公寓选择大的品牌开发商，小的开发商往往拿地小、开发时间长，半死不活的很多，甚至有些变更公寓性质的情况。
还有中介认为，对于还未成熟的地段，要看未来预期。如宜景康源目前定价5000多元不到6000元每平方米，未来轻轨建成，东城区走旺，现在购买还是划算。有些地段同样的价格，未来回报不一定好，如城市假日，目前也是5000多元，未来很难突破这个价格。有没有投资的潜能，要看未来生活条件会不会完善，租赁会不会旺起来。
2009年东莞楼市在出乎意料中走出了低迷，在利润驱使及政策支撑下，东莞投资购房群体开始崛起，东莞小户公寓亦受到疯抢，2008年的公寓存量在2009年下半年消化掉大部分。在收集2010年公寓潜在新项目以及2009年存量的时候，记者发现，2010年城区潜在新公寓项目仅4个，原有存量公寓也只剩少量。受到“二套房四成首付”等政策影响，投资积极性或被打击，价格未必见涨。
供应：
新年城区潜在新项目仅两个
东莞中原地产提供的数据显示，2010年公寓潜在供应新项目有东城的星河传说帕萨迪纳、红和花园商住小区，石龙的腾龙领寓和万江的润隆大厦，新增公寓面积约15万平方米。
公寓主要建设在城市商业中心，商业配套完善，租赁需求旺盛，才有其发展空间。按照这个标准来看，2010年城区公寓潜在供应新项目只有星河传说帕萨迪纳、红和花园商住小区两个，总建筑面积仅为12万平方米。据统计，2009年东莞市场公寓存量5831套，建筑面积为337188.9平方米。除去镇区的存量公寓，中心城区公寓存量仅为1900多套，建筑面积为102818.4平方米。也就是说，假使2010年潜在新增公寓全部推出市场，城区仅有22万平方米的公寓供应。
其实，2009年新增公寓已经是急剧减少了。东莞合富辉煌相关数据显示，09年东莞新增公寓面积仅约20万平方米，约3480套，同比08年大幅减少53.7%。在三大住宅类型中，公寓为供应减少产品。
受到2008年经济危机的影响，市场对公寓的前景并不看好。在2009年3、4月份，当市场回暖，楼价普涨的情况下，市民对公寓还是持谨慎态度。当5月份中信风云汇开盘的时候出现需求爆发，开发商和投资者才意识到公寓市场的回暖。5、6月份市场逐渐明朗，投资开始活跃，需求爆发，德方斯、卡布斯、城市假日、风云汇、国际等销售火爆。经历了下半年的消化，6月到9月份市场中小户型供应偏紧，一些买不到普通住宅的人只能够买公寓，如上东国际，满足了部分人的刚性需求，加大消化力度。
既然2009年公寓需求旺盛，为什么供应跟不上市场的节奏呢？中原地产车德锐认为，2010年开始大家意识到公寓的市场潜力，开发商也没有把握机会，主要是东莞规划报批慢，跟市场相脱节，导致公寓在2010年持续紧张。
价格：
购房政策出台或抑制价格上涨
尽管东莞城区公寓新增稀缺，业内人士认为，受到政策的影响，2010年东莞的公寓市场，价格或平稳上升，不会有大涨的现象。
公寓的特点，决定了其购买人群以投资客为主。在东莞市场，则呈现半自住半投资的特点。业内人士认为，公寓市场 80%是投资客，回归到刚需、理性、投资平抑的年代，50%到60%是刚性需求，30%到40%是投资需求，2009年主要是自住加出租，自住过渡为主，投资客大约占60%。
本周一，国家出台的二套房首付提高到四成，这个规定大框架并没有变化，而是在细则上把关，这对于投资市场的打击不可不重视。正太联合总经理黄海涛认为，政策信号越来越强烈，开始的时候力度执行不到位很多人存在侥幸心理，此次出台，起码最近三个月是政策严厉期。
按照国家的规定，一套价格30万元的公寓，首付从6万元提高到12万元，门槛提高了一倍，这让精打细算的公寓投资者产生了观望。中信风云汇项目负责人表示，目前风云汇购买群体，投资和自住大约各占一半，政策出台，多少会产生一些影响。
尽管如此，部分开发商还是持乐观的态度。星河传说有关负责人透露，2010年帕萨迪纳酒店公寓将推出1516套，总面积106700平方米。该负责人认为，目前很多国际品牌已经进驻星河城，帕萨迪纳酒店公寓实价过万很正常，而且星河城旁边的御园项目，单是地价每平方米就是7000元，到时建成将带动整个片区的房价。
中原车德锐认为，目前政策打击投资，但供需决定价格。政策往往是先紧后松，目前市场上的公寓资源是在逐渐减少，开发商完全可以先不卖，慢慢认筹，等需求压力了一段时间、政策宽松了再卖。价格在前期受到政策压抑，或在后期有所上涨。
合富辉煌市场研究部经理李兴旺则表示，公寓可售量越来越少逐渐成稀缺，当前东莞公寓价格相对较理性，投资价值在逐渐显现。2009年东莞公寓价格走势较平稳，波动较小，高端公寓较少，以普通公寓为主。2010年虽然受到政策影响，但供应毕竟偏紧，价格以平稳为主，稳中有升。
数据显示，2009年东莞公寓销售均价约6013元/平方米，同比略涨2.6%，上涨幅度相对较小，主要原因为09年在售以普通公寓为主，高端公寓较小。2010年公寓价格或被星河传说等高端公寓拉升，但上升幅度或较平稳。
投资：
低于房贷利率
投资积极性可能不高
公寓生存依靠城市中心完善的生活商业配套。数据显示，未来两年土地供应比较少，中心区更是越来越稀缺。经过2007、2008年放量以后，中心区可供开发的公寓的地块很少，可能产生公寓的只剩富通环球中心。而且把眼光放在中心区、公寓已经够多了。
中原车德锐认为，东莞公寓的投资空间，相对而言不大，广州、深圳外来人口多，租赁需求旺盛，虽然东莞的外来人口也多，但集中在厂房、农民公寓，东莞第三产业决定了租赁需求有限，增长缓慢。东莞目前的公寓已经够多，陆续还有许多公寓交楼投入使用。
东莞金信联行市场部经理林清平表示，2009年公寓租赁供大于求，2010年再受到政策的打击，投资积极性预计也不高。2009年公寓空置率比较高，以中信新天地为例，2007年、2008年基本住满，2009年开始有很多空置的房子。原因主要有两个，是租公寓的客户流失严重，工厂、公司效益不好收入减少或转到其他城市工作，需求降低。第二是新盘的推出。新推出的楼盘设施好一点，而且新盘的价格与二手房的价格相差不远，许多人更愿意买新盘。买了新盘后发现，要提价转手出去并不容易。
中介数据显示，目前东莞公寓东莞公寓的投资并不高，一般的在3%到4%，部分公寓5%的算不错了。5年期贷款基准利率为5.94%，如果按照7折执行，则利率为5.94%×0.7=4.158%；如果按照8.5折执行，则利率为5.049%。去年年底到今年年初只要买过房的人都知道，要申请到七折利率已经是很困难。有些银行二套房利率以上浮10%来计算，利率高达6.53%。可以说租不抵贷，还要倒贴，打击了投资公寓的积极性。
一资深投资客告诉记者，投资几年公寓的人会发现，公寓租出去很麻烦，而且空间不大，所以投资公寓只能做保值，想通过投资公寓来增值或者获得不大可能。
尽管市场的预期并不高，但也有人认为，东莞外来人口多，许多人在收入不高的情况下，会选择购买门槛并不高的公寓作为过渡，购买公寓来半自住半投资不在少数，2009年的市场就说明了这一点，两三年后城市发展升级，市中心区的公寓价值会凸显出来。
2010年潜在公寓供应新项目
项目名称 区域 物业类型 类型 建筑面积
红和花园商住小区 东城 公寓 全新 69418.3
星河传说-帕萨迪纳 东城 公寓 全新 50000
腾龙领寓 石龙 公寓 全新 22461
润隆大厦 万江 公寓 全新 10824
2009年末部分公寓存量一览表
楼盘名称 可销售面积（㎡） 可销售套数 区域
虎门地标 35198.49 583 虎门
学府1号 17468.8 504 东城
宜景康源 22862.13 323 东城
财富公馆 14993.39 307 松山湖
君悦2046 15449.56 245 东城
尚书银座 2945.49 187 南城
花样年华 7732.45 175 东城
国际三期 18005.67 173 南城
名门公寓 5488.13 91 南城
中惠·沁林山庄二期 3056.4 85 大岭山
西城楼·华府 6332.94 73 莞城
中信·德方斯 3143.14 59 南城
晶城 2601.29 49 南城
香缤时代园 788.81 47 东城
甲壳虫之家 4267.57 27 寮步
景湖春晓二期 3117.64 25 南城
天诚康桥 5169.25 24 南城
汇景上层 2125.41 24 南城
东海阳光 1229.63 19 东城
晶城二期 946.24 17 南城
卡布斯国际广场 817.13 16 南城
香港街三期 1338.78 13 莞城
城市星座三期 461.79 11 莞城
综艺曼哈顿广场 1002.01 10 南城
中惠·香樟绿洲 932.85 7 东城
中信·风云汇 224.57 3 南城
御花苑二期 95.61 2 南城
城市假日三期 82.77 2 南城
江南雅筑二期 27.63 2 南城
丰盛名苑 51.37 1 南城
名门世家 15.84 1 南城
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