一周楼市观察
本周商品房成交面积11.42万㎡，环比下降3.18%，同比上升2.14%，合计1220套，日均成交174套，其中住宅成交了10.59万㎡，环比上升3.47%，同比基本持平，合计985套，同时个盘分化明显。一方面新项目、新产品的上市激发了成交放量，如联华花园城三期、万科·棠樾的洋房、中惠·珺庭等项目，其次是年底开发商加大推广力度使得楼盘成交开始企稳，如佳兆业·中央豪门二期、帝景湾等项目。
本周东莞市普通住宅均价为5841元/㎡，价格环比上升1.58%，合计942套。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格整体小幅上扬。成交量价比较高的项目有景湖时代城、帝景湾、万科·棠樾、虎门国际公馆、天骄峰景、财富公馆等，其中万科·棠樾的洋房成交均价接近1.4万元/㎡，对整体的成交均价有较大的拉动作用。
本周全市成交别墅32套，成交面积11871㎡，其中以大岭山新世纪·领居、大朗的碧水天源四期·星湖岸、南城的清华居一期分别以成交6套、6套、3套销售量排名前三甲。本周成交的别墅套数有所减少，这主要是由于11月份别墅的新增供应量整体偏紧，所以基本上是消化库存为主。成交价格除个盘如：万科·棠樾、帝景湾、锦绣山河等均价在四万、两万多外，其余的项目都在七千到一万多之间。
时值“十二月”初，从网上签约情况来看，普通住宅成交套数有所减少，但是价格有小幅上升。其中联华花园城三期成交比较突出，本周签约超过100套，成为全市的领跑者；市场上一周成交10套以上的楼盘有25个，其余的100多个楼盘成交都在10套以下，反映出市场行情表现较为平淡。另外我们也关注到部分开发商借助项目前期畅销优势，后期陆陆续续加推新品，成交企稳上扬；同时平抑一段时间的楼盘如长安花园、中信·德方斯、东海阳光等项目开发商或采取了些优惠措施、或受益于周边楼盘高价“排挤效应”再度唤起人们的“关注”成交有所起色。从双休日个盘表现来看，本周活动相对较多，其中很多如：锦绣山河、万科·金域蓝湾、御泉山等楼盘的活动是为后期销售进行诚意登记、蓄客等市场预热过程，预期这些项目会在12月或元旦上市，所以12月的楼市还是值得期待。最近一段时间的热点话题是继2008年全球金融危机后又一次令人们听了毛骨悚然的“迪拜债务危机”。迪拜爆发债务危机有多方面的原因，更多舆论认为最重要的原因在于房地产过度开发。当谈到对中国影响时，业内人士从两个方面分析：从实体经济上看，影响似乎十分有限。因为有不少内地金融机构及相关产业的公司与迪拜世界没有业务关系。尽管有一定业务关系，但是这种业务关系的交易量不会太大，而且所涉及的公司也不多。”从虚拟经济上看，影响同样不大。中央财经大学证券期货研究所所长贺强表示：“最近几天股市大幅暴跌，他的理解不是迪拜危机，不是银行增发，主要是中国目前的经济和政策两大板块出现了一定的错位。”他认为，今年股市、楼市主要靠政策支撑，而政策的退出应该是经济全面向好的时候，但现在还没有到，有人担心宽松货币政策可能发生变动，这才是最近股市大幅下调的真正原因。尽管债务危机有所缓解且对中国的经济冲击有限，但事实上，这场源于房地产市场过度投资的债务危机或多或少给眼下居高的中国房地产市场敲响了警钟。另外，上周末中央经济工作会议召开，部署明年的经济工作目标和重点，预计调结构、保增长是明年的经济工作重心，同时维持政策的连续性和稳定性。
一周楼市资讯
宏观经济
中国将保持人民币汇率稳定
国务院总理温家宝11月29日在南京会见欧元集团“三驾马车”领导人。温家宝表示，中国将继续按照主动性、可控性和渐进性原则，增强人民币汇率弹性，保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定。中国希望世界主要储备货币也能够保持稳定。
前10月工业利润同比降3.4%
1~10月份，22个地区工业实现利润17865亿元，同比下降3.4%，降幅比1~9月份缩小5.7个百分点。
在39个工业大类行业中，有34个行业利润比1~9月份增幅回升或降幅缩小。22个地区工业实现主营业务收入324829亿元，同比增长5.0%，增幅比1~9月份提高1.6个百分点。
要人民币是限制中国发展
中国国务院总理温家宝11月30日表示,现在一些国家一方面要求人民币,另一方面又对中国实行名目繁多的贸易保护主义。这是有失公允的,实际上是限制中国的发展。
温家宝说,在国际金融危机中,保持人民汇率的基本稳定有利于中国经济的发展,也有利于世界经济复苏。我们将按照主动性、可控性和渐进性的原则,不断完善人民币汇率形成机制,保持人民币在合理、均衡水平上的基本稳定。
PMI连续九个月高于临界点
2009年11月，制造业采购经理指数（PMI）为55.2%，与上月持平。该指数已连续九个月位于临界点——50%以上，表明制造业经济总体保持平稳回升态势。构成制造业PMI的5个分类指数二升三落。
生产指数为59.4%，比上月微升0.1个百分点，继续位于临界点以上，为2008年5月以来的点，表明在市场需求扩大的带动下，制造业生产量环比继续呈增长趋势。新订单指数为58.4%，低于上月0.1个百分点，连续十个月位于临界点以上，表明制造业企业新订单数量继续保持回升。主要原材料库存指数为51.4%，高于上月2.4个百分点，上升至临界点以上，为开展制造业采购经理调查以来的点，显示制造业主要原材料库存环比增长。从业人员指数为51.1%，比上月回落1.3个百分点，但仍置于临界点以上，表明制造业劳动力需求仍在上升。供应商配送时间指数为50.4%，略低于上月0.3个百分点，表明制造业原材料供应商交货时间与上月比变化不大。调查显示，主要原材料购进价格指数为63.4%，比上月上升6.5个百分点，为2008年8月以来的点，表明制造业主要原材料购进价格继续呈上涨趋势。
迪拜阴霾渐散 金价再展雄风
随着迪拜债务危机趋于缓解，黄金就像一匹脱缰的野马，价格不断创出新高。继周二国际金价突破1200美元/盎司新高之后，昨日金价继续逞强，盘中几度站上1215美元/盎司。国内现货金及黄金期货也纷纷创出历史新高；东莞各金店千足金价格已突破320元/克；A股市场的中金黄金等黄金股也领涨大盘。国际金价年度涨幅或刷新30年来历史纪录
政策法规
企业不得为职工购建住房
据新华社电 财政部企业司有关负责人日前就《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》相关问题答问时表示，根据《企业财务通则》，企业不得为职工购建住房，不得承担馈赠等支出。
2009年11月12日，财政部印发了《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》。通知规定，企业职工福利费是指企业为职工提供的除职工工资、奖金、津贴、纳入工资总额管理的补贴、职工教育经费、社会保险费和补充养老保险费(年金)、补充医疗保险费及住房公积金以外的福利待遇支出。
地下建筑用地按应征税款一半征税
11月２日从财政部获悉，为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，财政部、国家税务总局近日联合下发通知，对房产税城镇土地使用税有关问题进行明确。
通知称，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税；产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税；融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
通知还称，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。据介绍,该通知自2009年12月1日起执行。
广州即将出保障房扣分办法:连续空置３月将收房
广州市住房保障办表示，该管理办法重点防范“假穷人”和有人滥用保障性住房福利。 对此，《办法》列出6项非常严重的违规行为，包括：擅自将租住的住房转让、转租、出借、调换的;擅自将经济适用住房出租、出借的;无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的;无正当理由连续空置租住住房3个月以上的;无正当理由连续空置经济适用住房6个月以上的;擅自对租住的住房进行装修和扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的。 该6项违规行为的扣分值为20分，保障房住户做出任一项严重违规行为时，将被收回房屋。
市政规划
黄江花4.9亿元修建12条路
为了缓解镇内交通压力，改善投资环境，今明两年，黄江镇实施“路网贯通工程”，投入4.9亿元修建12条道路，其中包括6条村级联网路。这12条路包括：环城路至合路工业大道路网贯通、黄江大道西延至常虎高速出入口路网贯通、生态路、西环路、隧道路、洪圣路、洪圣路延长线、刁朗二路、刁朗六路、康湖北路、31号联网路、社贝路。
石排新编规划方案报批
石排2006年年初启动了以十大规划为主体，包括总规、控规、专规、行政村规划和城市设计在内近３０项规划，目前新编总体规划方案已基本完善，等待进入报批程序，该镇多层次、全方位的规划体系已基本形成。按照总体规划的部署，石排划分成五大功能片区，分别为：红石山风景旅游及高尚居住片区、塘尾古城片区、新城镇中心片区、石崇现代制造业中心片区和生态农业片区。
通过一系列规划的不断完善，石排已理清城市发展思路，形成了全面完善的城市功能，确立了“一框架、两中心、三支点、四大门、五片区”的城市发展格局。
深圳外环高速东莞段明年上半年动工
深圳外环高速东莞段及在深圳境内的3公里高速对接段明年上半年动工建设。深圳外环高速公路是莞、深两市规划的干线公路网重要组成部分。西起深圳宝安区，横穿我市塘厦、凤岗、清溪等镇，终点与盐坝高速公路相接，全长93.3公里，其中东莞段投资15.7亿元，路线呈东西走向，路线全长约 17.2公里。
5年内 寮步将投6.6亿搞交通
从寮步镇获悉，该镇计划在5年内投资6.6亿元建设完善、系统的城市交通路网体系，完成“四通八达”工程。其中，东快松柏路立交、灵湖路已开始动工，金钗路、飞蛾路等一批路网建设即将施工。
目前，列入“四通八达”路网工程的各道路及交通设施前期规划工作已基本完成，部分道路将陆续进入施工阶段。
另外，对于松柏路改造、东快寮城中路立交和莞樟路京都酒店路口、金凯悦酒店路口、黄沙河路口、金富路口进行立交改造等8项道路工程建设也都将于明年启动建设。
2011年和2012年将分别实施蟠龙路与莞深高速连接道路、富民路下穿莞深高速连接道路，以及新建金富路延长线连通东莞生态园等项目，进一步完善对外交通路网体系。
虎门六大产业 齐驱并进
走了几十年传统资源消耗、粗放的发展路子，而今在金融风暴的冲击下问题凸显，虎门如何应对，计将安出？12月1日下午，虎门镇召开产业结构调整和转型升级动员大会，对产业升级再行总动员。一叠沉甸甸的政府文件，明确了虎门将重点搞服装、线缆、商贸、旅游、高科技、动漫六大产业，虎门设立三个“3000万元”专项资金进行扶持。
虎门企业规模总量看起来是很大，但检视一番，发现经济素质不强。虎门累计在册经济主体达49204户，注册资本上1000万以上的企业只有480户。企业自主创新薄弱，去年工业技术改造投资占工业投资比重为7.2%，位居全市第21位。
虎门虽已培育两大优势产业，服装年销售额达150亿，传输线缆年产值达120亿，但全镇产业总体构成仍以传统制造业和原材料初加工为主。旅游、创意、现代服务业发展缓慢。
凤岗或通地铁对接深圳
与东莞轨道交通绝缘的凤岗未来很有可能通上地铁。由深圳龙岗牵头的区域合作专家论坛昨日在龙岗举行，来自龙岗、凤岗、坪山、大亚湾和惠阳的代表共商五地交通对接方案。会议透露：龙岗筹划将深圳轨道交通12号线向西延伸，穿过凤岗，连接平湖和观澜。
深圳地铁延伸线 凤岗将设站相互接壤的龙岗、凤岗、大亚湾、坪山和惠阳五地一体化进展直接决定了深莞惠一体化的效果。龙岗方面在会上抖出“包袱”称，为推进区域合作，将加快基础设施对接，拟对深圳轨道交通12号线向西延伸，穿过凤岗，连接龙岗中心城、平湖片区和宝安观澜片区。
龙岗方面提出上述12号线西延伸段线路方案，恰恰给位居宝安和龙岗之间的凤岗带来了通地铁的机会。
铁轨上 卧“龙舟”
石龙新火车站的外形汲取岭南民居“龙船脊”元素，设计灵感主要来源于“赛龙舟”。日前，广深铁路石龙站迁建工程(简称“迁建工程”)建设协调会在石龙镇召开。石龙新火车站设计方案初步完成，工程将进入施工招标阶段，力争年内进场施工并于2011年上半年投入使用。
石龙新火车站选址石龙与茶山镇交界处。按照规划，新火车站同时也作为东莞轻轨R 2线的起点站，将建成广深铁路、轻轨、公路互通的综合性交通枢纽。新站占地14万平方米，预算总投资8亿元，新站地表层用作火车站，地下设R 2线首站，两条线上的客人可以在石龙新火车站实现零换乘。R 2线建成后，从东莞城区中心到广州天河只需40，到深圳也只需50。
市场动态
迪拜倒债危机重挫全球股市
阿联酋迪拜政府25日宣布，将重组旗下的主权投资公司迪拜世界，并要求推迟6个月偿还该公司债务。迪拜世界目前负债达590亿美元，面临破产危机。迪拜正在打造的号称“世界第八大奇迹”的世界上人工海岛群恐将烂尾。据国外媒体报道，这次受影响的将是欧洲银行业。据瑞士信贷的分析师团队研究，欧洲银行业与迪拜世界相关联的风险敞口约有400亿美元。受此消息影响，26日欧洲股市重挫，作为迪拜债权人的各大欧洲银行股也遭到抛售。27日，全球股市普遍下跌。
内地二线城市房价快速上涨
高房价的压力开始从北京、上海、广州、深圳等一线城市向武汉、合肥、长沙、济南、西安等二线城市蔓延。这些城市房价也开始显现出快速上涨的势头。
亿房研究中心监控数据显示，11月份最后一周，武汉中心城区商品住房成交均价达到7405.41元/平方米，比武汉新房房价历史最峰值高出204.90元。其中最突出的是位于武汉汉口中心区的房价，11月汉口中心区成交均价8321.63元/平方米，比去年5月份价上涨了700多元。据悉，今年9月下旬以来，武汉汉口商品房均价率先回升至历史峰值附近，并保持了近10周的持续增长，10月底突破8000元大关，11月则一直保持在8000元/平方米以上。
合肥、长沙、西安、济南等城市的房价走势同样如此，近期成交纷纷达到或超越历史价。如合肥新房成交均价近两个月累计涨幅超过8%，11月份住宅成交均价4654元/平方米，比年初上涨17%，创下历史新高;长沙公寓楼盘单价也纪录不断刷新，长沙之芯楼盘超越8000元/平方米，涨幅达到2000元/平方米以上，同样创下新的历史纪录。
据了解，对于房价的不断上涨，上述二线城市的购房者大多将之归结为房地产商的故意捂盘以及故意采取“饥饿”营销手段造成的，认为开发商频繁开盘，少量多次的市场供应，造成了房价不断上涨。其实除了房地产商故意制造购房热销的伎俩发挥了作用外，北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨产生的“挤出效应”向二线城市扩散也是重要因素。
上海房价暴涨 内环价格突破3万3/米
截止到12月3日上海内环以内住宅均价已达到33435元/米,突破了2008年7月份的高点（33229元/米）,从今年3月份开始上海内环以内价格成直线上升。影响价格上涨的主要原因还是供需紧张,从存量数据来看,3月份以来上海商品房可售面积明显减少,从3月20日商品房可售面积805万米下滑到485万米（2009年12月3日数据）。易居中国分析师薛建雄认为,11月并没有特殊因素导致房价虚高,而是在各种因素作用下豪宅领涨,带动了整个房价体系过快攀升的结果。目前,上海市中心内环内的房价每平方米已突破十六万、内中环的“绿地海珀日晖”楼盘达到八万二千多元、中外环的“华润橡树湾”达到三万四千多元。
数字透视
一周土地供求：
一周商品房供应：※2009.11.30-12.6期间商品房供应面积176589.7㎡，合共1711套。
一周需求：※2009.11.30-12.6期间商品房成交面积11.42万㎡，环比上升下降3.18%，同比上升2.14%，合共1220套，环比上升7.02%，同比上升7.39%。其中上周住宅成交10.59万㎡，合共985套；非住宅成交面积为8253.92㎡，合计235套。
一周价格：※2009.11.30-12.6期间，东莞市普通住宅均价为5841元/㎡，环比上升1.58%。
市场存量：截至2009年12月6日，全市商品房累计可售存量为599.42万㎡，合共74894套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为414.13万㎡，合共41057套；别墅可售存量为58.98万㎡，合共1690套。
地产工程信息
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