被称为“政策执行年”的2007年已成为历史，让人期盼但最终失望。2006年国家出台系列多项政策，包括加息、“国六条”、“90/70”、“限外令”等一系列“步步为营”的政策，而被称为“政策调控年”。2006年东莞市房价在调控中得到了“疯狂”上涨，让人们对2007年楼市抱以期盼，期盼着东莞房价在“政策执行年”的2007年得到平稳。但事与愿违，2007年东莞房价仍马不停蹄地往上扬，在第三季度刮起了“房价狂飚风”，并在9月份达到本年度价格上涨顶峰，同比涨幅超过三成，房价越调越涨已成不争事实。
2007年可称为“收紧流动性年”，国家频打信贷牌，在调控频率及指标创下近年新高：十次提高银行存款准备金率、六次上调存贷款利率。“9.27”银行新政犹如导火线，本年度历次调控功效一触即发。9月份，东莞楼市在愈演愈烈的“破万”呼声中，“9.27”银行新政又如一剂强劲的“缓压剂”，大大减缓房价狂涨势头。第四季度东莞楼市进入整理阶段，房价正由虚高向理性回归之中。
一、2007年东莞全市商品房供求关系分析
1.供应量、成交量分析
根据《东莞市房产管理局公众信息网》备案数据显示，2007年东莞全市共供应商品住宅约767.4万平方米，供应总套数约6.9万套，全年已售面积约409.3万平方米，已售套数约3.8万套，全年销售率仅53%。
根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，07年全年约53%的销售率跟房价狂飚的现实造成极大的反差，供大于求与捂盘惜售现像并存。07年度东莞全市未销售面积约为358万平方米，未销售套数约3.1万套，未销售部分将延放到2008年进行销售，加上08年新供应部分，说明08年东莞住宅供应将充足，销售压力俱增。
2.价格走势分析
由上图可知，06年9月以来，东莞市房价持续走高。07年上半年房价走势平稳上升，7月份开始，房价呈直线上涨。6月全市商品住宅套内均价为5736元/平方米，7月则跃升为约6837元/平方米，一个月上涨约1100元/平方米，涨幅近20%。07年上半年每月套内均价区间为5300-5900元/平方米，均价为“5”字开头，而下半年则跳跃式以“7”字开头，下半年每月套内均价区间为6900-8900元/平方米。
根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，7月份始东莞房价呈加速上涨态势，房价高温不退，并且于9月份达到涨价高潮。“9.27”后东莞楼市陷入低迷，发展商迫于资金压力，第四季度不少楼盘加大了购房优惠等变相降价活动，由于高端盘的推出拉高整体房价，12月整体均价并未下跌。监测数据显示，07年东莞全市房价下半年环比上半年上涨约30%
07年全年东莞全市商品住宅套内均价约6500元/平方米，折合建筑均价约5400元/平方米（按实用率83%计算）。从以上走势图可看出，11月均价出现一定程度的下调，12月则出现上涨趋势，主要受12月不少高端楼盘如湖景壹号、锦绣山河、天骄峰景、长安信义1号等集中上市拉高总体均价。
“9.27”新政后，市场观望气氛渐浓，无论是土地交易还是商品房成交都表现低迷。 “东莞取消购房入户”掀起一番波澜，楼市低迷加剧。从市场主要在售楼盘价格来看，11-12月众多楼盘都不同程度地下调了房价，商品房成交量保持较低的水平。
二、城区楼市分析
（一）城区商品住宅供应特征
根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，07年东莞城区商品住宅供应增长明显，供应楼盘约41个，供应套数近2万套，同比增长49%。南城区是东莞楼市热点区域，07年商品住宅供应量占据四大城区半边天。东城区07年楼市表现出一定的萎缩与低迷，中高端盘供应严重不足，莞城区和万江区楼市供应仍未得到释放，供应量较少。
在产品类型上，07年东莞城区明显特征为公寓供应量大幅增加，并且楼盘同地域化和同质化明显，导致07年公寓楼市竞争激烈，楼市消化压力加大。”90/70“政策出台已一年半，东莞城区住房供应结构得到了一定转变，90平方米以下户型供应比例有所提高，但仍存在较大差距。
东莞房地产市场从来喜好大户型产品，虽近两年大户型供应有所减少，但仍旧占据较大比例，如130-160㎡户型供应套数占据市场约19%的份额。31-40㎡单身公寓和111-120㎡三房二厅是市场供应主要户型。
“五.一”和“金九银十”黄金月近两年虽然被淡化，但作用仍是明显的，5月和9月是市场放量高峰期。发展商迫于资金回笼压力，在”9.27“后形成的第四季度楼市低迷期仍旧放量不少。
1.楼盘分布特征
南城区供应楼盘22个，占据城区半壁江山
根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，07年东莞四大城区新增商品住宅供应楼盘约41个,其中南城区约22个,占54%;东城区约13个,占32%;莞城和万江区各3个。南城区是城区楼市热点区域，占据地位。莞城和万江区供应楼盘较少,房地产开发空间有待发掘。
南城区公寓楼盘分布
城区41个供应楼盘中，洋房楼盘25个，公寓楼盘14个,别墅楼盘2个。公寓楼楼南城区分布，达10个，其余主要分布在东城区；别墅楼盘集中分布于南城水濂片区。
南城科技路和东城五环路沿线楼市正在崛起
根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，东莞城区楼盘主要分布于运河,东莞大道及四环路沿线,目前这几大片区已分布众多楼盘.随着中央生活区的慢慢推进,该片区周围楼市将得到催熟,今年南城科技路沿线楼市有崛起迹象；东城中心区由于可供开发土地日趋紧张,近两年城市向东发展,五环路沿线楼市崛起中。
2.供应量总体特征
城区新增供应总量近2万套，比增49%
根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，07年四大城区新增商品住宅供应约19333套，同比06年增长49%，06年同比05年增加43%近三年城区商品住宅供应量每年保持40%增长幅度。
万江区07年楼市呈现加速发展迹象
根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，四大城区中，07年南城区供应量居榜首，供应套数近1万套，占49%。四大城区07年供应量均有不同幅度增长，其中万江区增长最快，同比06年增长230%，其它三个城区增长幅度均在34%以上。万江区拥有东莞城区不可多得的江景资源，利于高尚住宅小区的打造。近两年万江区随着市政配套的不断完善，城市形象得到较大改观，房地产业也加速发展中。
3.产品类型特征 
公寓供应增长最快
根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，05-07年东莞城区洋房和公寓供应量每年呈递增走势,07年同比06年增长幅度均超过50%,其中公寓增长最快,增幅达59%.07年东莞城区共新增公寓约7100套.占37%.
东莞城区公寓供应比例呈逐年增长趋势。05-07年公寓供应套数比例分别为：19%，34%，37%。随着“90/70”政策的进一步实施，公寓类小户型市场供应将会大大增加。
别墅供应严重萎缩
07年东莞城区实际推出别墅约90套，去06年供应480多套相比，07年城区别墅供应严重萎缩。别墅产品的稀缺直接导致07年别墅价格的跳跃上涨。随着时间往后推移，别墅的稀缺性将更加突显。
4.楼市供应结构
07年东莞城区新增19333套住宅供应中，90平方米以下户型套数为8480套，占总供应的44%，同比06年上调6个百分点；90平方米以上户型占56%，同比06年回落6个百分点。
根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，自06年5月“90/70”政策出台以来，东莞城区住宅供应结构得到一定调整，90平方米以下户型供应套数比例呈增大趋势。东莞城区90平方米以下户型供应比例高于镇区，故全市90平方米以下商品房供应套数比例要远小于44%，与’90/70“目标仍相距甚远。
07年住房供应结构与“90/70”比例尚存较大差距
从上表可看出，目前楼市供应结构未得到根本转变，与”90/70”尚存较大差距。由于06-07年按”90/70”标准新拍的土地多数未上市，故07年住宅供应结构仍未得到根本性转变，市场仍不乏90平方米以上商品房供应。
随着08年“90/70”项目陆续推出，楼市供应格局将会得到较大转变。
5. 户型,面积区间供应特征
31-40㎡和111-120㎡分别为公寓和洋房主力供应户型
根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，07年东莞城区新增19333套住宅供应中，以10 ㎡面积区间差划分, 31-40㎡和111-120㎡户型供应套数列为前二位，均占据市场约10%的份额。
从大面积区间划分来看，市场不乏大户型产品供应，如130-160㎡户型供应套数占据市场约19%的份额，东莞城区洋房供应仍是大户型为主。
从户型来看，三房二厅仍是市场供应主力户型，供应套数占总供应的35%
6. 月度供应量走势特征
整体供应呈向上趋势，5月和9月为两个高峰。
如上图，1-12月城区新增商品住宅供应量总体呈向上趋势，5月和9月为两个供应高峰。5月为楼市黄金月，供应量环比4月有较大增长。6-7月是深圳投资客来莞高峰期，深圳强大的购买力让发展商短期内获利不少，被迅速抬高的房价高温不退，一直持续到9月，并且达到年度价格上涨顶峰，9月量价齐升。
根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，“9.27”银行新政给高温房价狠浇冻水，市场从此陷入浓厚观望氛围，9-11月楼市供应量持续下滑。发展商迫于资金回笼压力仍旧在12月放量。按季度划分，第四季度是楼市低迷期，却也是放量高峰期。
（二）城区商品住宅价格特征
07年东莞房价上涨驶入快车道。
07年东莞房价上涨可分为两部分：上半年的合理上涨和下半年的非理性上涨。
07年上半年东莞各月房价呈平稳上升趋势，进入下半年，房价上涨驶入快车道。深圳投资客成为07年下半年东莞房价狂飙主导因素。东莞市介于广州和深圳之间，房价远远低于广深，”价格洼地“及深圳人对东莞城市看好因素导致越来越多的深圳人投资东莞房产。07年始，活跃于东莞楼市的深圳投资客逐渐演变为一支强大生力军，炒房暴利让深圳人蜂涌东莞楼市，并且在7月达到高峰。东莞市房价在7月得到跳跃式上涨，月涨幅达20%。8月下旬，深圳客受政策影响投资受阻，大幅撤走东莞楼市，而被深圳客迅速抬高的房价高烧不退，并在9月价格达到顶峰，第四季度东莞房价一直处于非理性高温状态。
“9.27”新政给高烧不退的东莞楼市一针强力”缓压剂“，房价上涨得到急刹，楼市从此进入低迷，房价在11-12月出现一定的回落迹象。东莞市房价正由虚高向理性回归之中。
1.城区价格总体特征
洋房均价约6860元/㎡，涨幅达三成。
07年东莞四大城区洋房总体均价约6860元/㎡，同比06年5230元/㎡上涨31%；公寓价格上涨幅度比洋房略小，均价6614元/㎡（毛坯），上涨28%；别墅价格上涨最快，均价超过3000元/㎡，涨幅超过200%。别墅产品的稀缺直接带来价格跳跃式上涨。
07年房价上涨提速
06-07年东莞城区洋房保持30%上下的高上涨幅度，07年洋房价格上涨呈加速趋势。06年同比05年洋房价格上涨约28%，07年比06年同比幅度高出约3%，达31%。
近两年东莞城区房价以每年超过1000元/㎡增长幅度上涨，05-07年洋房价格分别为4085元，5230元和6860元。07年价格上涨表现犹为突出，每平方米同比06年上涨达1600元，涨势惊人。
2.区域价格特征
南城区均价，首列四区之首。
07年东莞城区洋房总体均价约6860元/㎡，其中南城区，7822元/㎡，首坐城区交椅。其余三大城区洋房均价分别为：莞城区6600元/㎡，万江区6152元/㎡，东城区6118元/㎡。
万江区涨幅，东城区涨幅
07年东莞城区洋房同比06年上涨约31%，其中万江区上涨最快，涨幅达60%；其次为南城区，涨幅51%；东城区涨幅，07年出现一定的萎靡现象。
南城区--中高端盘供应温火不断，房价走势稳健迅猛
东城区--07年中低端盘居主流，中高端盘供应不足，导致均价落为四区之末。
莞城区--供应楼盘较少，且为中高端盘，故07年洋房均价高于东城区
万江区—供应楼盘较少，城市形象在提高，楼市严重供不应求，价格上涨进入快车道。
3、07年东莞房价上涨因素分析
(1) 经济大环境一片欣欣向荣
GDP仍保持2位数快速增长
06年中国GDP增幅为10.7%，前三季度GDP增长均超过11%。07年12月4日，中国社会科学院科研成果发布会暨2008年中国经济形势报告会预测：2007年GDP增长预计达11.6% 。经济形势一片大好，给房地产业发展提供经济基础，居民收入提高，住宅需求增加，人民看好经济向前发展，看好房价上涨。
东莞07年GDP增幅约18.1%，远高于平均水平。
东莞市改革开放至今经济一直保持高速发展中，经济总量在地级城市首屈一指。07年东莞市成为非直辖市仅有13个GDP超3000亿城市。东莞市经济基础扎实，为房地产业发展提供良好经济环境。
东莞城市面貌日新月异，市政配套趋完善，东莞于珠三角地理优势明显，人们看好东莞物业。
(2) 资金流动性严重过剩 大量流入股市楼市
资金流动性严重过剩 上证指数07年狂涨3000多点 央行10次上调银行存款准备金率
07年中国资金流动性严重过剩，由于中国投资渠道的有限，大量的闲散资金纷纷流入股市和楼市，造成股价和楼价的大幅上涨。07年上证指数从1月最初的2700多点最终升至10月的6100多点，狂涨3000多点。沪深股市总交易额达448982亿元，是过去7年总额的150%；央行07年10次上调存款准备金率充分体现中国资金流动性严重过剩事实。
(3) 07年通货膨胀压力空间 房价“涨”声一片
11月CPI创11年
07年下半年始，中国CPI驶入快车道，1-12月CPI走势和东莞房价走势几分相似。虽房价未计入CPI，物价迅猛上涨，房价亦表现较快的上涨。一般说来当CPI>3%的增幅时为通货膨胀，而当CPI>5%的增幅时，就是严重的通货膨胀。 07年12月4日，中国社会科学院科研成果发布会暨2008年中国经济形势报告会预测：07年CIP预计为4.5。07年中国通货膨胀压力空前。
房价“涨”声一片
70个大中城市07年下半年房价加速上涨，11月涨幅达到10.5%，达到07年1-11月。各地建筑材料如钢筋、水泥等价格大幅上涨推动了房价普遍的上涨。07年地王频现，给房价带来补涨。
(4) 深圳投资客为东莞房价“点风煽火”
深圳投资客短时间内“吞食”东莞不少房产
数据显示，2007年1月，深圳人在东莞的置业成交率所占比例，南城3%、东城5%、寮步镇1%，而靠近深圳的常平深圳客户的成交率为15%。仅仅5个月之后，深圳投资客在南城区、东城区、寮步镇、常平全方位和的置业成交率分别达到15%、20%、30%、50%,包括临近深圳的凤岗、塘厦、长安等镇区深圳置业也达到了一定比例。
深圳客短时间内抬高东莞房价
深圳客大幅撤军对莞商品房成交量影响有限
深圳投资客东莞买房在5-7月形成高峰期,并在7月达到高潮.5-8月东莞房价被深圳投资客大幅抬高,自此高烧不退. 8月，深圳不少银行已经停止了二手房贷业务。8月深圳市正式启用《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，个人所得税的征收箭在弦上，转手多次、历次逃税的房子产生的所得税将由最后一名接棒者承担。由于深圳客投资受阴，8月下旬始深圳大幅撤军东莞，但并未大幅减少东莞商品房成交量。深圳投资客仅是短时间内抬高东莞市房价，对莞商品房成交量影响有限，东莞本土购房需求仍强大。
(5) 人民币持续 房产保值性长期看好
中国07年贸易顺差2622亿元，创历史新高
07年人民币兑美元近7%，涨幅为06年的2倍，并在08年1月初冲破7.3。人民币的，长期而言有助于房价水平的上升，出口相应减少，贸易顺差加大，减少资本的净流出，增加国内的生产，国内居民的收入也会增加，包括房地产在内的各种资产的价格水平也会上升。作为保值性的房产长期被看好。
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