核心提示：经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在去年11月份出席一个地产峰会时曾表示，随着开发商囤地规模的不断扩大，将有可能再次迎来国家关于土地市场的“政策风暴”——钟主任的预言已经成为现实。
就在新年刚过去一周时间，国务院7日正式发布《关于促进节约集约用地的通知》，为2008年国家关于土地市场出台严厉政策埋下了重要一笔。根据新《通知》规定，对闲置1—2年房地产用地要征缴20%增值地价，而金融机构对房地产项目开发过慢的企业，应审慎贷款和核准融资；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。
事实上，随着近几年房价的一路上涨，国家对于房地产的调控政策也从来没有停止过。作为房产开发的重要一环，国家关于土地市场的调控更是一环接一环：从处置闲置土地到征收土地增值税，再到39号令，再到现在的征收20%增值地价，这些政策的实施，对东莞房地产市场究竟有怎样的影响？
关键词：打击囤地
继2005年“国八条”政策横空出世后，“国六条”又于2006年5月份“全力出击”，里面对开发商的囤地行为提出了严厉要求，“科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。”
处置闲置土地1238宗
其实，为严厉打击开发商囤地行为，东莞市政府相关部门早于2005年底就开始正式出台《加快处置闲置土地工作方案》，里面规定，凡闲置一年以上的土地，按闲置时间的长短不同，分三类计征土地闲置费。其中闲置1至5年的（含1年），计征12个月的土地闲置费；闲置5至10年的（含5年），计征18个月的土地闲置费；闲置10年以上的（含10年），计征24个月的土地闲置费。征收标准按经营性用地每月每平方米5元，工业及其它非经营性用地每月每平方米3元计算。
政策实施后，东莞市关于闲置土地处理工作取得了可喜的成绩，并盘活了许多土地，进一步加大了土地供应量。数据显示，截至2007年6月，东莞市累计处置闲置土地1238宗，面积4.3万亩，占应处置闲置土地的94.1%。其中，限期开发836宗，面积2.6万亩；地块置换32宗，面积1860亩；退地还耕275宗，面积6638亩；协议收购或托管92宗，面积8126亩；强制无偿收回3宗，面积375.5亩。对314宗、面积10470亩的闲置土地征收土地闲置费3.51亿元。
随后，东莞市在关于闲置土地处理上又接连出台政策，其中包括出台“对于2006年4月份以后闲置一年以上的土地征收出让金20%的闲置费用”以及“两年以上坚决无偿收回”，此外，对于没有缴纳闲置费用的开发商，还将面临日加收3‰滞纳金的风险。
39号令“重镑出击”
2007年9月28日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）出台，其中规定，工业用地必须通过招牌挂方式出让；另外，未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
39号令的出台，避免了开发商在获取土地时出现各种如分期付款、分期开发的投机行为，有效减少开发商囤积土地，同时可以程度避免了拖欠土地款项的发生。对开发商的资金实力要求较高，开发商资金链进一步绷紧。
“集约用地”限令
2008年1月7日，关于打击土地市场囤地行为的政策再次出台。这个文件名为《关于促进节约集约用地的通知》规定，对于闲置时间在1—2年内的土地要征收20%的闲置费用，而对于两年以上的则实行无偿收回。
此外，通知还规定，金融机构对开发缓慢的房地产项目，应该谨慎贷款和核准融资，而对违法用地项目则不得提供贷款和上市融资。
关键词：后市影响
从关于处理闲置土地政策的出台，到39号令的实行，以至此次以“集约用地”作为核心内容，所有的政策都指向开发商的囤地行为。这些政策实施后，对东莞房地产市场产生怎样的深刻影响？
囤地不利于地产开发
地产名人贾卧龙在其博客中撰文认为，2007年，所有的开发商都大面积、大范围跑马圈地，囤积土地资源，以致“地王”频频出现。其实这种类做法不值得推广，因为大量的企业流动资金被占用，这将直接影响到现有开发项目资金链的完善与稳固。
自去年新政以来，房产市场一直陷入观望状态，这使得整个房地产价格上涨空间受到限制，甚至有些城市房价已经开始出现下滑态势，在这样的背景下，贾卧龙认为，开发商需要转变思路，减少囤地面积，而开发商如果一味“广积粮”，会占用大批的开发资金，非但不能取得预期的市场效益，反而不利于房地产开发的推进。
地产合作开发或再成“新宠”
从一系列关于土地政策的实施不难看出，国家关于抑制开发商囤积土地的决心非常坚定。在这些政策的影响下，将会使得大企业疯狂抢地的势头得以控制，而小地块的出让规模也在一定程度上降低了中小企业拿地的门槛，增强了他们的生存能力。但是如果是资金实力实在太差的企业，将会随着土地政策的进一步实施，而将被淘汰。这样一来，也必将催生许多中小企业合作的机会，房地产合作开发或将成为市场“新宠”。
“准上市”企业或受影响
根据报道，自“集约用地”土地新政公布以来，一些在香港上市的房地产股纷纷表现出下跌的态势。其中，拥有5000多万平方米土地储备量的中国“地主”碧桂园股价下跌1.30%，上海复地下跌1.96%，富力下跌2.34%，雅居乐下跌1.97%，合生创展下跌0.10%。地产股受到政策因素而发生波动的情况，也让许多股民认识到了投资该股所存在的巨大风险，在一定程度上挫伤了他们的投资情绪。
尽管利用资本市场融资也存在一定风险，但在银根政策不断收紧的背景下，许多东莞开发商从去年就开始纷纷储备土地，寻求上市机会。开发商在花费一定的资金用在土地储备外，不断出台的政策也促使他们必须尽快启动新项目，在多个项目同时开发的背景下，对开发商资金的流转提出了更高的要求。因此，一些本来资金实力不够雄厚的企业上市计划或将受到一定影响。
“地王”项目影响
去年可以说是东莞房地产产生“地王”的元年。去年9月份之前，尽管此前有着“国八条”、“国六条”政策连翻出台的背景，但包括东莞在内的各个城市房价依然表现出一路高歌的态势。此时的房地产市场，购房者消费力得到释放，投资客大胆出手，整个市场行情一片看好。在这样的背景下，许多开发商为了尽限度地占有土地资源，不惜花费巨资去获得，因此，东莞塘厦、虎门、城区等“地王”之称被不断替换。
国家在土地市场方面，不断出台打击“囤积”土地政策，无疑使得一些“地王”企业所受到的影响更大，这些企业的经营战略将被迫调整，虽有整合，但大量吐地的可能性不大，主要是加快开发速度。
房价或会发生变化
沿海集团东莞分公司总经理助理李晓龙认为，对于闲置土地时间在一年以上的将要征收20%的规定，无疑将进一步促使一些手中有大量土地的开发商必须加快开发进程，而对于一些资金实力不强的开发商，或将因此而被淘汰。政策的实施，将会进一步加大土地市场的有效供应量，在这样的前提下，房价或将下降。但另一方面，对于一些实力雄厚的开发商来说，多个项目的启动必然增加其成本的支出，这个支出最终还是要转嫁到房价上，由此来看，房价可能还会增长。
地产策划剑客陈真诚则认为，《国务院关于促进节约集约用地的通知》发出了2008年将重力调控房地产的强势信号，在从严土地政策、从紧金融政策以及更严厉的行政调控、市场监管等综合调控作用下，房价，尤其是二、三线城市的房价，恐怕很难能抗得住不下降的，甚至不排除大幅度下降的可能。只是，在一段时间内，在多空力量的作用下，房价变化可能会呈现猴性特征。尤其是，“通知”中“2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告”的时限规定，以及6月份有关闲置土地调查结果将出炉而可能引发出台新的执行政策，针对闲置土地特别是闲置房地产用地征缴增值地价而研究制订的具体办法可能出台，7月份很可能将再掀起土地政策调控又一高潮，房价将可能进一步猴变。
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