6月开始，深圳银行业的住房贷款陆续收紧，近期，建行、中行等国有银行更直接叫停了新增的二手房贷按揭。
类似情况在杭州、上海、温州等地同期上演，广东其他地区，中行、建行的消费性贷款和个人经营性贷款也在悄然收缩……
“额度”紧张是银行收紧房贷的直接原因。银监会曾在7月明确表态，金融机构全年的信贷增速要控制在15%以内，而前7月人民币新增贷款已达2.77万亿，逼近去年全年水平的90%。
更有消息人士透露，部分地方银监曾通过“打招呼”的方式要求各行严控房贷。
与这种区域调节呼应的是，上周五国务院发布公告称，将加大房地产的调控力度，尤其要发挥好税收和信贷政策的调节作用；更点名批评北京、深圳、上海、南京、杭州等城市房价涨幅过高。
二手房贷受压
不断奔走于银行之间的李，最近很是焦虑，因为手中两单100余万的房贷至今没有着落。
她任职于深圳一家中介机构按揭部，7月她为客户在建行申请到100余万的二手房按揭贷款，不过这笔已经签订合同的贷款却至今未能到账。
与李的焦灼不同的是，深圳各银行的信贷员近期很轻松。他们已经较少外出营销，每天要做的只是将新增的房贷压一压。
事实上，从8月开始，深圳建行、中行的二手房贷已经基本暂停。6月下旬，深圳建行也曾一度叫停二手房贷业务，不过在7月，这一状况得以缓解，但仍有不少已经签订按揭合同的贷款被延后放款，李手中的合同便是其中之一。
类似的情况同样发生在南京、杭州、上海、温州等房价高企的城市。
一些银行开始调高个人第二套住房贷款的首付成数。上海银行业就已经开始对第二套住房执行40%的首付限制；而江浙一家股份制银行称，业主每增加一套按揭房，首付就将提高5%……
部分银行更开始执行贷款基准利率，拒绝再对利率下调。早前，房贷作为银行优质贷款，其利率一般可下浮10%。
在广东其他地区，虽未见房贷明显收紧，不过建行、中行等国有银行的经营性贷款以及个人消费类贷款已经开始收缩。
额度紧张
“额度”紧张被认为是房贷收紧的直接原因。
浦发银行广州分行个人信贷部总经理冯颖说，各家银行每年贷款的发放会有一个总额限制，这一限制取决于银监会制定的各项指标。
总额明确后，各行总行便会将额度分配到各个区域以及部门，或者偏对公业务，或者偏个人业务，也可能
偏重某一区域。这一额度分配体现的正是银行整体布局的考量，一般而言，江浙、广东等地区所获得的额度会高于其他区域。
7月下旬，银监会主席刘明康就在一次会议上公开表示，下半年金融机构信贷增速将有所放缓，预计全年信贷增速将控制在15%以内。
而现实的情况却是，1-7月，人民币新增贷款已达2.77万亿，逼近去年全年水平的90%。
虽然上半年放贷确保全年是行内惯常做法，不过今年的紧缩却异常早到，“往年一般要到10月左右才开始收缩，而眼下，个别地区5月便开始回调。”广东一银行人士认为，上半年各行放贷过快直接导致额度过快消耗。
另一国有银行人士称，该分行原本计划全年放贷60亿，而目前就已经完成超过50亿。
中信银行行长助理张强早前曾表示，今年新增的900亿存款中，就有800亿已被投放作新增贷款。该行2006年的贷存比高达74.9%，逼近监管层要求的75%底线，其东南沿海地区的贷存比更超过90%。
除银监会，央行也在试图控制信贷规模。
今年以来，央行三度面向商业银行发行定向央票，这一带有惩罚性质的低利率票据主要针对信贷增长过快的商业银行，尤其是四大国有银行。三轮发行总计回笼银行资金超过3000亿。
区域调控
虽然信贷额度趋紧，不过业内人士更倾向于深圳等地叫停个人二手按揭还有更深层次的动力。
国泰君安分析师伍永刚说，深圳等地过高的房价致使银行放贷有所顾虑。以香蜜湖二手房为例，早前几千元/平方米的住房被炒至3万元/平方米，银行在为此类住房做按揭时，就会考虑到房价被高估的风险。
近日，上海银监局发布的《上半年上海市房地产信贷运行与风险状况》就显示，上海市中资商业银行房地产开发贷款和个人住房贷款均出现“不良双升”态势。
不过，作为银行的优质贷款，个人住房贷款一直是各家银行竞相抢夺的“肥肉”。伍永刚认为，将此次房贷收缩理解为房地产政策调控，似乎更能解释其区域特征。
有消息人士透露，7月底，部分地方银监就曾通过“打招呼”的方式要求各行严控房贷。他称，这一窗口指导性的“招呼”非禁令也非文件，“一个电话就可解决”。而行长均为行政任命的四大国有银行，对此“招呼”自然执行甚严；而股份制银行虽也会调节，却不会完全叫停某一项业务。
与这种区域调节呼应的是，上周五国务院发布公告称，将加大房地产的调控力度，尤其要发挥好税收和信贷政策的调节作用；更点名批评北京、深圳、上海、南京、杭州等城市房价涨幅过高。
过去一年，政府未能控制住房价快速上涨的局面。今年6月份，我国70个大中型城市的房价较上年同期上涨了7.1%，增速快于去年12月的5.4%。其中，深圳等地涨幅惊人，今年以来深圳房价上涨已超过50%，全市均价每平方米逼近两万元。
首付提高？
监管部门近期的表态似乎也在释放调控信号。
有消息称，刘明康近期曾在一个内部会议上建议各商业银行提高房贷首付，并称目前一些城市房价上涨太厉害。
事实上，今年5月，市场也曾传言银监可能提高首付成数至40%甚至50%。而目前，银监规定90平方米以下的住房，首付必须三成，90平方米以下住房首付两成。
银行按揭部人士称，实际上各家银行内部都会有一份更为细化的标准，涵盖楼龄、地段诸多因素。不过这一标准就并非公开的强制性措施，“只是内部调节的一个标准，风声紧的时候就严格一些，其他时候就松一点。”
民生银行广州分行行长刘缗棠说，银监也有关于提高第二套住房按揭首付成数等指导，不过这一措施却难以落地实施。他称，现有的信息条件下，银行根本难以核实客户申请的房贷是否为第二套。
地产金融分析机构五合智库其总经理邹毅上周五表示，提高首付成数“完全有可能”，他称，这一政策将直接打压市场需求，预计房价也将因此下跌。实际上，目前一些银行自行提高首付或者执行基准利率的做法，要优过行政意味的直接叫停房贷。
压力测试
不得不提的是，7月底，央行提醒各行，要密切关注国家房地产调控政策和房地产价格走势，加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向监控。这亦是央行近年来，首次以明确态度警示涉房贷款的潜在风险。
7月中旬，银监会更是发出紧急通知，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行，对其房地产贷款展开风险自查。一银行信贷部人士透露，银监会要求各行在8月17日之前提交报告，将其在2006年9月至2007年6月房地产贷款情况和月度趋势变化进行情况分析。具体涵盖房地产贷款增长变化，不良贷款变化，贷款向房地产行业的几种情况，使用本行贷款的房地产开发企业数量及信用、资质情况，对同一房地产项目既发放开放贷款又发放按揭贷款情况，房地产开发项目房屋空置率和企业自有资金与使用贷款情况对比等。
而这项非常规性的自查中，银监会还要求银行展开“房地产贷款业务风险压力测试”，尤其提到进行个人住房贷款成数专项压力的测试。
据悉，这一压力测试主要包括开发性贷款以及按揭两个部分，就是模拟如果未来银行房贷成数调整，对银行不良率、利率等指标产生的影响以及如果房价下跌或者其他政策改变的各种情境下，银行所能承受的压力。
据悉，压力情景分轻度、中度和重度三级。测试完成后，“哪些指标对银行影响、哪些银行属于高危一族，受创严重，都会比较清楚。”
前车之鉴
地产与银行千丝万缕的关系，使得监管层对楼市风险异常紧张。上世纪90年代日本由房地产泡沫破灭引发的经济危机至今让人记忆犹新。
“和当年的日本一样，中国房地产的风险主要集中在银行业。”多位中日经济学家都作出这一判断。
究竟有多少银行资金流入房地产？多位受访者表示难有统计。伍永刚说，据各行早前的年报可大致估算，开发性贷款约占银行贷款总额的15%-20%，个人按揭约占12%，“初步估算，流入地产业的银行资金占银行放贷总额的30%-35%。”
经济学家易宪容上周五表示，中国银行业约有7万亿资金投在楼市。
邹毅也称，房地产开发商的资金超过70%来自银行，绝大部分购房者也都依赖银行资金购买住房。
中日相同的还有，本币的背景、宽松的银根、低位的利率……
1992年的日本，累积的泡沫已经给日本经济带来巨大的损害，股价和地价短期内下跌超过50%，银行在大量的坏账面前不得不宣布破产，日本经济也因此进入十几年的衰退期。
需要考虑的是，倘若中国楼市也发生逆转，中国银行业现有的风险控制体系能否抗住这一风险？
易宪容认为，倘若楼价在一年内下滑30%，虽然银行将面临不小风险，不过这对整体经济影响有限。
更多的经济学家对此表示悲观。
有分析认为，倘若12个月内，一手和二手房交易价格下跌30%以上，以及其余未交易的物业存量的市场评估价值也下跌30%以上。以房地产行业的3.51万亿贷款估算，不良贷款率将由目前的4.6%左右恶化至29.1%，不良贷款可能激升到1.02万亿的水平。而行业资产的整体不良率将因此上升3.2个百分点，从目前的8.3%重新恶化到11.5%。
“相当于，政府需要再处置建行加中行改制上市过程中的同等不良资产。”
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